REDDITI DA LOCAZIONE NON PERCEPITI – QUANDO NON SI PAGANO IMPOSTE

La pesantissima pandemia ha provocato un aumento esponenziale dei casi di morosità nel pagamento dei canoni di locazione. L’ obbligo previsto dalla legge di versare ugualmente le imposte anche sui canoni non percepiti, ha aggravato ulteriormente la situazione dei locatori, che oltre a non aver percepito canoni locativi e rimborso di spese condominiali, si sono trovati a sborsare imposte su redditi non conseguiti.

Come evitare le imposte sui canoni di affitto non pagati

La regola generale che prevede pagamento di imposte anche sui canoni non incassati, ha un’importante eccezione: la medesima norma prosegue affermando che, quando si tratta di immobili ad uso abitativo, i canoni di locazione non percepiti «non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento».

Questo significa che non versare imposte sui canoni non incassati si dovrà, in alternativa:

1. intimare all’inquilino lo sfratto, instaurando l’apposita procedura giudiziaria che si concluderà, in caso positivo, con l’emissione di un provvedimento di convalida da parte del giudice;
2. chiedere formalmente all’inquilino di saldare il dovuto, preannunciando di voler risolvere il contratto di locazione: occorre procedere con una diffida ad adempiere entro un breve termine (ad esempio 15 giorni) avvertendo che in caso di mancato pagamento il contratto si intenderà risolto, oppure utilizzando, se è prevista nel contratto, la clausola risolutiva espressa, che consente lo scioglimento automatico del vincolo quando la morosità supera i limiti stabiliti (per valersi di questa clausola è necessario informare il debitore).

Il Decreto “Crescita” ha stabilito che, dal 1° gennaio 2020 in poi, è possibile non dichiarare i canoni non percepiti sin dal momento in cui l’intimazione di sfratto per morosità è stata notificata al conduttore dell’immobile, dunque molto prima dell’emissione della convalida di sfratto esecutivo da parte del giudice.

Infatti ottenere la convalida dello sfratto e l’ordinanza di rilascio dell’immobile, richiede di attendere almeno qualche mese (e oltretutto gli sfratti sono stati sospesi per un lungo periodo durante l’emergenza Covid; il blocco durerà sino al 30 giugno 2021, e al termine gli uffici giudiziari dovranno smaltire le procedure accumulate da marzo 2020) e nel frattempo i canoni non percepiti rimangono tassabili, se riferiti al periodo sino al 31 dicembre 2019.

Insomma, occorre parecchio tempo per sfrattare un inquilino che non paga. Ora invece, grazie alle nuove norme, è diventato possibile anticipare l’esenzione fiscale sui canoni di locazione che non sono stati incassati rispetto al momento della convalida, che arriva in tempi molto successivi a quelli in cui la morosità si è verificata. È un importante sollievo per il proprietario, al quale basterà intimare lo sfratto per interrompere l’obbligo di dichiarazione dei canoni non percepiti e di pagamento delle relative imposte.

Ma proprio nelle due ipotesi menzionate – la diffida a adempiere e la clausola risolutiva espressa – il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza e ciò vale come «ingiunzione di pagamento» che rende possibile non dichiarare più gli importi dei canoni non riscossi, ma soltanto a partire dal momento in cui l’ingiunzione si è perfezionata con la notifica al debitore. Il primo rimedio è praticabile in tutti casi in cui il contratto non prevede già la possibilità di scioglimento automatico in caso di inadempienze nei pagamenti.

La documentazione riguardante l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione potrà essere prodotta all’Agenzia delle Entrate al fine di dimostrare, in caso di contestazioni, di aver posto in essere le iniziative necessarie per evitare l’obbligo dichiarativo dei canoni non percepiti. In tutti i casi in cui si riesce a non pagare le tasse sui canoni di affitto non incassati rimane fermo l’obbligo per il proprietario di riportare in dichiarazione dei redditi la rendita catastale immobiliare, rivalutata del 5%.

Restituzione di imposte versate su canoni d’affitto non incassati

Cosa succede se le imposte calcolate in base ai canoni non riscossi erano già state versate, perché ad esempio, la morosità era già conclamata rispetto ai termini di presentazione della dichiarazione dei redditi e di calcolo e versamento del dovuto? Lo stesso problema può verificarsi per i canoni maturati durante il periodo necessario per attendere il riscontro delle raccomandate di ingiunzione di pagamento e risoluzione del contratto o, in via transitoria, per i canoni non riscossi sino al 31 dicembre 2019, quando per evitare l’obbligo di dichiarazione era ancora necessario attendere l’emissione del provvedimento di convalida dello sfratto anziché il semplice invio dell’intimazione.

In questi casi il proprietario che ha già versato l’Irpef comprendente queste quote ha diritto ad un credito d’imposta di pari ammontare: potrà quindi recuperare l’importo compensandolo, nell’apposita sezione del modello F24, in diminuzione sui successivi versamenti tributari da eseguire. L’eccedenza potrà essere chiesta a rimborso.

Claudio Contini