ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – GIUGNO 2021

Acquisto di immobile in capo al figlio: così la Cassazione sulla donazione diretta e indiretta

Con la sentenza 9379/2020 la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire quanto segue:

>nel caso di soggetto che abbia erogato il denaro per l’acquisto di un immobile in capo ad uno dei figli sussiste l’ipotesi della donazione diretta del denaro impiegato successivamente dal figlio in un acquisto immobiliare. In questo caso oggetto della donazione rimane il denaro stesso.

>Nel caso in cui il donante fornisca il denaro quale mezzo per l’acquisto dell’immobile, che costituisce il fine della donazione, il collegamento tra l’elargizione del denaro paterno e l’acquisto del bene immobile da parte del figlio porta a concludere che si è in presenza di una donazione (indiretta) dello stesso immobile e non del denaro impiegato per il suo acquisto.

Condominio, amministratore, impugnazione di delibera.

L’amministratore del condominio che ha omesso di convocare un condomino paga i danni nell’ipotesi di impugnazione della delibera per tale motivo?

No, così Cassazione 29878/2019 e Tribunale di Modena sentenza 732/2021.

Secondo le pronunce citate l’amministratore non è tenuto al risarcimento dei danni, individuati nelle spese processuali liquidate in favore del condomino che ha vittoriosamente impugnato le deliberazioni assunte dall’assemblea, in quanto non convocato. È compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, il controllo della regolarità della sua convocazione.

Condominio e danni

Il condomino può agire direttamente nei confronti dell’assicurazione del Condominio?

No. La Corte d’Appello di Milano con la sentenza 1411 del 04.05.2021 ha precisato, così come affermato in precedenza dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 4245/2009, che “nel caso di contratto di assicurazione stipulato dal Condominio, in persona dell’amministratore, la circostanza che il condominio sia ente di gestione, privo di personalità giuridica, non comporta che ciascun condomino possa agire, nel proprio interesse, nei confronti dell’assicuratore, spettando all’amministratore la rappresentanza del condominio contraente della polizza nell’interesse di tutti i condomini”

Pertanto, qualora il condomino abbia subito un danno ascrivibile al Condominio – il quale risulti coperto da polizza assicurativa stipulata da quest’ultimo – non potrà agire direttamente nei confronti della compagnia assicurativa, ma dovrà convenire in giudizio il Condominio, in persona dell’Amministratore.L’Assicurazione potrà divenire parte processuale solo successivamente, nel caso in cui il Condominio decida di convenirla in causa con la chiamata in garanzia.

Condominio, spese e vendita

In caso di compravendita di unità immobiliare sita in un condominio, le spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria, deliberate prima del rogito, sono a carico dell’acquirente o del venditore?

Venditore. Sulla scia di un orientamento consolidato, l’ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021 pronunciata dalla Corte di Cassazione Civile rammenta che, ai sensi dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., chi subentra nei diritti di un condomino – come nel caso di compravendita – è obbligato solidalmente con quest’ultimo al versamento dei contributi relativi all’anno in corso e al precedente.

Tuttavia “nel caso delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, la delibera dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino”.

Pertanto, i costi relativi alla manutenzione straordinaria di parti comuni dovranno essere sopportati dal precedente proprietario, anche nel caso in cui i lavori siano stati eseguiti – sia totalmente che parzialmente – in un momento successivo alla compravendita, sempre che, è opportuno evidenziare, non fosse stato pattuito diversamente tra le parti in sede di rogito.

Ne discende che nel caso in cui il Condominio, in forza dell’esposto principio di solidarietà passiva, avesse richiesto il pagamento delle spese straordinarie all’acquirente, quest’ultimo potrà successivamente rivalersi sul venditore per il pagamento effettuato.

Condominio e danni

Chi risponde delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura del Condominio?

Sia lo stabile che il proprietario. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione Civile (sentenza n. 1411 del 4 maggio 2021) che ha recepito e richiamato un precedente e pressoché costante principio espresso dalle Sezioni Unite con sentenza n. 9449/2016.

Secondo gli Ermellini infatti sussiste“l’esistenza di una concorrente responsabilità del condominio, il quale abbia omesso di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 e del proprietario esclusivo del lastrico solare ovvero del terrazzo a livello, il quale assume la veste di custode, e quindi responsabile ex art. 2051 c.c.”

Viene affermato dunque un concorso di responsabilità tra il proprietario e il condominio, salvo tuttavia la possibilità di provare la riferibilità del danno all’uno o all’altro soggetto, oltre al riparto già previsto dalla legge per le spese di riparazione o ricostruzione (1/3 carico del proprietario, 2/3 a carico del condominio).

Blocco sfratti: ahimè una nuova proroga!

Legge 21 maggio 2021, n. 69 — G.U. 21 maggio 2021, n. 120

Sono stati prorogati i termini di cui alla precedente decretazione con la seguente scansione:

a)fino al 30 settembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020;

b)fino al 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021.

Avv. Rosalia Del Vecchio

Consulente legale UPPI Bologna