Invalidità delle delibere condominiali

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 9839/2021 è tornata a pronunciarsi sulla questione inerente all’invalidità delle delibere condominiali. Si tratta di una sentenza di rilevante importanza nell’ambito del diritto condominiale, non tanto per l’enunciazione del principio di diritto, quanto per la motivazione che ne farà un punto di riferimento per la risoluzione delle future controversie in merito

La Corte ha definito i criteri per stabilire quando la delibera che viola le regole di riparto delle spese deve considerarsi nulla o annullabile.

Le Sezioni Unite confermano e innovano la distinzione fornita dalla precedente e importante sentenza n. 4806/2005 S.U. tra delibere che derogano ai criteri di legge e delibere che applicano in modo errato criteri già esistenti.

Secondo la Suprema Corte la scelta di tale distinguo si basa sul disposto dell’art. 1137 c.c. che, a ragion veduta, denota una visione sfavorevole in merito alla nullità delle delibere, disponendo che è possibile richiedere l’annullamento nei confronti delle delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio.

Storicamente, al contrario, la nullità ha un campo d’azione residuale, essendo correlata a poche ipotesi, ovvero mancanza originaria degli elementi costitutivi necessari, illiceità e l’impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto, ipotesi quest’ultima che, nel caso di specie, deve essere valutata in relazione alle attribuzioni proprie dell’assemblea. Ed è proprio la modalità di esercizio di tali attribuzioni da parte dell’assemblea che funge da punto nodale per la scelta del tipo di invalidità.

Invero, la Corte di Cassazione, con lunga e analitica argomentazione, rileva che Il potere deliberativo assembleare sussiste in quanto si mantenga all’interno delle proprie attribuzioni assembleari: perciò, ove l’assemblea straripi da tali attribuzioni l’oggetto sarà impossibile e, per tale motivo, vi sarà nullità per difetto assoluto di attribuzione del potere.

Al contrario, se l’assemblea adotta una delibera in ottemperanza alle proprie funzioni, ma esercitandole malamente, si tratterà solamente di un’ipotesi di annullabilità.

Ecco, pertanto, come le Sezioni Unite giungono a tracciare ancora più dettagliatamente la distinzione tra nullità e annullabilità per il caso oggetto di rinvio, enunciando apposito principio di diritto secondo cui una delibera assembleare deve considerarsi:

• nulla nel momento in cui modifichi il criterio di ripartizione delle spese, ma in modo stabile;
• annullabile quando i criteri vengono disattesi nel singolo caso.

Riconfermando l’orientamento pressoché costante in materia, la Cassazione ha ritenuto, dunque, la delibera condominiale sottoposta al suo esame solamente annullabile, avendo quella in oggetto semplicemente disposto erroneamente la ripartizione tra i condomini di spese nel caso particolare e non la modifica valevole anche per il futuro di criteri legali di ripartizione delle spese.

L’altra questione portata all’attenzione delle Sezioni Unite verte sulla possibilità o meno di far valere l’invalidità delle delibere in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.

Sul punto gli Ermellini hanno enunciato il principio di diritto secondo cui “il giudice può sindacare sia la nullità, dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio, della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione… e non in via di eccezione”.

Si ricorda infatti come ai sensi dell’art. 1442 c.c., ultimo comma, l’annullabilità può essere sempre proposta in via d’eccezione per i contratti, ma non per le delibere condominiali secondo orientamento costante della Cassazione.

La ratio di tale deroga risiederebbe nell’esigenza di assicurare certezza e stabilità ai rapporti condominiali, tanto che la sentenza di annullamento di una delibera condominiale ha efficacia nei confronti di tutti i condomini, anche di chi non ha partecipato.

Alla luce di tale precisazione con la pronuncia in oggetto la Suprema Corte ritiene impensabile annullare la delibera solo nei confronti di alcuni soggetti e non nei confronti della totalità condomini, conseguenza che si avrebbe nel caso di proposizione in via d’eccezione della domanda di annullabilità della delibera, in quanto si paralizzerebbe esclusivamente la domanda altrui, ma andrebbe contro il citato principio dell’erga omnes.

Avv. Rosalia Del Vecchio

Consulente Legale UPPI Bologna