TERMINE PER IMPUGNARE LE DELIBERE CONDOMINIALI

Le delibere condominiali possono essere impugnate in quanto nulle o annullabili.

Le delibere nulle possono essere contestate da chiunque vi abbia interesse in ogni tempo, mentre il termine (perentorio) per quelle annullabili è di trenta giorni che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione sono intervenute nel 2005 con la sentenza n. 4806 per chiarire quali siano le delibere nulle e quali quelle annullabili. Al riguardo ha così statuito : sono da “qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto“. Di contro, sono da “qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità’ nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto” (così Cass. SS.UU. n. 4806 del 2005).

Anche di recente la Cassazione è intervenuta in materia. Questa volta, però, la Corte è stata chiamata a valutare la legittimità o meno della clausola di un regolamento contrattuale che riduceva a 15 giorni il temine per contestare le delibere annullabili.

Orbene, la Corte Suprema, con l’ordinanza n. 19714/2020, ha statuito l’illegittimità di tale clausola in quanto l’art. 1138 c.c. vieta espressamente che con regolamento condominiale possano essere modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle delibere condominiali di cui all’art. 1137 c.c.

Il termine per impugnare le delibere condominiali deve dunque considerarsi inderogabile.

Avv. Rosalia del Vecchio

Delegazione UPPI Castel Maggiore