LE PARTI COMUNI NEL CONDOMINIO
L’art. 1117 c.c. disciplina nello specifico l’individuazione delle parti comuni in ambito condominiale, statuendo: “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”
Va immediatamente evidenziato come l’individuazione effettuata dalla norma non sia un elenco “chiuso”, ma solo un’illustrazione dei beni ritenuti condominiale per la loro natura e funzione, che però possono essere ben maggiori in specifici casi concreti.
In alcuni casi, invece, alcuni dei beni elencati dalla norma possono risultare privati e non comuni.
In buona sostanza, i beni in parola si ritengono presuntivamente comuni, salvo prova contraria.
La prova in questione di norma è il titolo d’acquisto (come tale redatto in forma scritta) di quei beni, che può comprovare la natura privata (ovvero la proprietà di un singolo condomino) di alcuni di quei beni.
Altra fonte di capitale importanza per stabilire se un bene sia comune o non comune, risulta essere l’atto costitutivo del condominio, cioè il primo atto di frazionamento dell’edificio (Cassazione n. 11812/2011), che dovrà necessariamente essere interpretato ex art. 1362 c.c. e seg. (Cassazione n. 16022/2002).
Altra fonte che può soccorrere l’interpretazione della volontà manifestata dai condomini al momento della nascita del condominio, sempre ai fini dell’individuazione della natura condominiale o meno di alcuni beni è il regolamento formato dal proprietario del singolo edificio poi frazionato in più unità, ed accettato per relationem da tutti gli altri condòmini.
L’art. 1108 c.c. III° comma stabilisce che “necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore ai nove anni”, pertanto diretta conseguenza di tale previsione è che la natura condominiale di un bene non può essere mutata da una delibera condominiale assunta a maggioranza.
E’ bene precisare, però, come vi siano alcuni beni condominiali, la cui natura non può essere mutata nemmeno per volontà di tutti i condomini.
Tali beni sono quelli identificati nell’art. 1117 c.c. I° comma, che sono beni indispensabili per la stessa esistenza del fabbricato (come le scale, i muri portanti, le travi, il tetto ecc).
Diversamente, i beni indicati nell’articolo 1117 comma 1 n. 2 del Codice civile non sono necessari alla sussistenza del condominio (come quelli indicati al I° comma uno).
Si tratta infatti di beni che sono utili (ma non necessari, cioè indispensabili) all’esistenza del condominio.
Tali beni infatti possono essere fruiti singolarmente dai condomini, anche in modo esclusivi, possono essere di natura condominiale o privata (secondo quanto detto in precedenza) e la loro natura può anche essere mutata per volontà dei condomini.
Sono annoverati tra questi beni le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune come portinerie, (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti.
In caso di contrasto, la verifica della natura condominiale o meno di alcuni di questi beni, spesso si esplica attraverso la valutazione della loro destinazione, ovvero se per le caratteristiche strutturali e funzionali siano destinante all’uso comune.
In quest’ottica, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale l’articolo 1117 comma 1 n. 2 del Codice civile per stabilire se un bene sia effettivamente di proprietà comune, occorre verificare se esso sia necessario per l’esistenza del condominio o comunque abbia una funzione comune all’atto della costituzione del condominio, a nulla rilevando la destinazione avuta prima del frazionamento dell’edificio o la destinazione catastale.
Infine, il III° comma dell’art. 1117 c.c. contiene una formulazione di natura residuale ed eterogenea nel senso che si riferisce a tutte le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune.
Avv. Marco Perrina
Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena
