DIRITTO D’USO ESCLUSIVO IN CONDOMINIO
La Suprema Corte di Cassazione ha chiarito esplicitamente che il diritto d’uso esclusivo eventualmente attribuito ad un’unità immobiliare esclusiva a cui si riferisce, non è in alcun modo riconducibile, tranne che per l’assonanza terminologica, al diritto reale d’uso disciplinato dall’art. 1021 cod. civ., da cui l’uso esclusivo di una parte comune del condominio differisce riguardo ai limiti di durata, alla trasferibilità e alle modalità di estinzione.
Con la Sentenza n. 24301 del 16.10.2017, la Suprema Corte ha statuito che l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio attribuito in favore di un appartamento al momento della costituzione di un condominio (nella fattispecie l’alienazione per la prima volta di un’unità immobiliare da parte dell’unico proprietario dell’intero edificio), al fine di concederne il migliore godimento, non incide sul diritto reale di proprietà condominiale, ma sull’intensità delle relative facoltà di utilizzazione fra i condomini.
La Suprema Corte spiega come, conseguentemente, un siffatto titolo comporti un godimento secondo modalità non paritarie, in deroga al godimento altrimenti presunto ai sensi degli artt. 1102 e 1117 cod. civ. e che, non essendo riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’art. 1021 cod. civ. (che può avere una durata massima di anni 30 e non può essere ceduto) non ne muta le modalità di estinzione, essendo tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare interessata.
Nel caso esaminato dal Supremo Consesso, il proprietario di un intero edificio aveva alienato a una società alcune unità immobiliari, concedendo alla stessa l’uso esclusivo di due porzioni di cortile con l’atto stesso di vendita e con l’inserimento nel regolamento allegato all’atto medesimo, mantenendo tuttavia tali appezzamenti tra le parti comuni del condominio.
Successivamente l’unità a cui era stato collegato diritto l’’uso esclusivo del cortile comune era stata alienata ad altro soggetto.
Il Condominio, che inquadrava il diritto d’uso esclusivo quale diritto d’uso reale ex art. 1021 cod. civ. e segg., ricorreva al Tribunale al fine di vedere dichiarato estinto il diritto d’uso in quanto non cedibile e comunque destinato ad estinguersi entro il termine trentennale per il combinato disposto degli artt.li 979-1026 cod. civ.
Il Tribunale, però, rigettava le domande del Condominio, ritenendo che l’uso non fosse riconducibile al diritto reale d’uso previsto dal codice civile, qualificandolo, invece, come un diritto reale assimilabile ad una servitù.
La Corte d’Appello, adita dal Condominio al fine di vedere riformata la sentenza di primo grado, confermava la decisione del Tribunale, ritenendo non applicabili le norme dettate in materia di diritto reale d’uso dall’art. 1021 cod. civ.
Il Condominio, proseguiva l’azione tramite ricorso per cassazione, appunto respinto.
La Suprema Corte, completa il quadro, spiegando come l’art. 1117 cod. civ., che contiene l’elenco delle parti comuni di un edificio in condominio, prevede che tale indicazione valga qualora non risulti il contrario dal titolo.
Pertanto, al momento della costituzione del condominio, che coincide con la prima vendita di una singola unità immobiliare da parte dell’originario unico proprietario, le parti hanno ampia autonomia di sottrarre alla presunzione di comunione alcune fra le parti che altrimenti sono comuni (così come deriva anche dall’art. 1118 cod. civ.).
La Suprema Corte ha poi osservato come nel nostro ordinamento la possibilità di attribuzione in uso esclusivo di beni condominiali sia specificamente consentita (e regolata).
E’ il caso dei lastrici solari, per i quali l’art. 1126 cod. civ. prevede espressamente una deroga alle regole generali con la possibilità di attribuzione in uso esclusivo (la cui fonte giuridica va sempre rinvenuta nel titolo).
Dalla qualifica della cosa in uso esclusivo che rientra nei beni condominiali spettanti a tutti i partecipanti, che ne restano comproprietari (ma secondo un rapporto di diversa intensità delle facoltà di godimento, a seguito di quanto specificatamente previsto dal titolo), la Corte ha così tratto la conseguenza che tale rapporto riguarda tutte le unità in Condominio e, per questo motivo, l’uso esclusivo si trasmette, come avviene per gli ordinari poteri dominicali sulle parti comuni, anche ai successivi aventi causa sia dell’unità a cui l’uso stesso accede, sia delle altre unità che fruiscono correlativamente di utilità minori.
Avv. Marco Perrina
Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena
