ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – OTTOBRE 2021

1 )     CONDOMINIO

È impugnabile la delibera che approva la stipula di una polizza per la tutela delle spese legali?

No per la Cassazione.

La Corte con l’ordinanza 23254/2021 ha statuito che non va annullata la delibera dell’assemblea che decide la stipula di una polizza per la tutela delle spese legali per due motivi. In primo luogo perché l’assemblea, in virtù dei poteri riconosciuti dall’art. 1135 c.c. “può autorizzare l’amministratore a stipulare una polizza assicurativa per la tutela legale, volta a coprire le spese processuali per tutte le azioni concernenti le parti comuni dell’edificio, promosse da o nei confronti del condominio, al fine di evitare pregiudizi economici ai condomini. Al riguardo di una tale delibera, il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea.”In secondo luogo perché non sussiste. alcun contrasto con l’art. 1132 c.c. che prevede l’esonero del dissenziente dalle responsabilità derivanti da una lite a cui si è opposto. Secondo la Corte, infatti, sono diverse le spese per la polizza che vengono ripartire tra tutti i condomini nell’interesse comune e quelle che invece devono essere pagate in caso di soccombenza in giudizio.

Tutti i condomini, dunque, devono pagare la polizza per la tutela delle spese legali.

2)      VENDITA E VIZI

La presenza di vizi legittima sempre la riduzione del prezzo?

No

Per la seconda Sezione della Corte di Cassazione, ordinanza n. 23659 del 31 agosto 2021, i vizi presenti nell’immobile al momento della vendita non legittimano la richiesta di riduzione del prezzo se erano riconoscibili dall’acquirente. Devono ritenersi (ri)conoscibili dall’acquirente quei vizi (nella fattispecie umidità) di cui si siano accorti i precedenti visitatori. L’ordinanza in questione precisa, comunque, altresì che non vale come dichiarazione di esenzione da vizi l’utilizzo da parte del venditore della formula di idoneità al “buon funzionamento” o del “completamente restaurato”.

3)      CONDOMINIO

È annullabile l’assemblea convocata tramite mail e non pec?

Si per il Tribunale di Roma, sentenza 23 luglio 2021 n. 12727 perché la mail non conferisce certezza, convocazione dell’assemblea annullabile

Secondo il Tribunale capitolino la mail è uno strumento che non conferisce certezza della comunicazione perché, a differenza della PEC, non dimostra l’effettivo recapito del messaggio al destinatario. Per tali motivi è da ritenersi annullabile la delibera dell’assemblea se i condomini sono stati convocati via mail e non tramite PEC, perché solo quest’ultima genera un codice univoco registrato che produce effetti di una vera a propria raccomandata.

4)      CONDOMINIO

Il condominio risponde dei danni arrecati ad un giardino privato in conseguenza dei lavori sulle parti comuni appaltati ad una impresa?

Si per la Cassazione ordinanza  16 luglio 2021, n. 20322

Il Condominio, che non vigila sulla corretta esecuzione dei lavori, può essere chiamato a risarcire i danni causati al singolo condomino nella sua proprietà dall’impresa incaricata dei lavori. Viene punita l’omessa vigilanza. È il condomino a dover risarcire il singolo proprietario. Secondo i giudici di Piazza Cavour, non è l’impresa incaricata a effettuare gli interventi allo stabile condominiale a dover risarcire i danni, bensì il Condominio, custode delle parti comuni, che non ha vigilato durante l’esecuzione dei lavori. Nel caso di specie la vicenda riguardava una richiesta di risarcimento danni avanzata contro il Condominio dal proprietario di un appartamento e di una cantina ricompresi nell’edificio condominiale. Lo stabile era stato oggetto di lavori di manutenzione straordinaria di alcune parti comuni, affidati in appalto ad un’impresa edile. Per consentire l’esecuzione dei lavori, il proprietario aveva rilasciato i propri immobili, poi riconsegnati, a lavori ultimati, con danni di vario genere. In particolare, il proprietario lamentava di aver subito diversi danni all’interno del proprio giardino.

5)      CONDOMINIO E DANNI

È possibile citare il condominio che non provveda all’eliminazione di danni derivanti da insufficiente coibentazione del portico, umidità da risalita e ambienti insalubri.

Si per la Cassazione (ordinanza emessa dalla Corte di Cassazione n. 19253, depositata in cancelleria il 7 luglio 2021).

Per la Corte il condominio, è responsabile quale custode dei beni e dei servizi comuni, ed è dunque obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.

Chi risponde dei danni da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare ad uso esclusivo se questi sono dovuti ad errori di progettazione?

Così Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 08/07/2021, n. 19556: in caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino non imputabili a usura o carenze manutentive, ma a difetti originari di costruzione della copertura, va applicato il criterio di imputazione di responsabilità indicato nell’art. 2051 c.c., così onerando delle spese di riparazione il solo proprietario del detto lastrico solare, senza alcuna partecipazione del condominio.

6) CONDOMINIO E LAVORI

Come vanno ripartite le spese per il rifacimento del cortile condominiale che funge anche da copertura ai locali sotterranei di proprietà esclusiva dei singoli condomini? Si applica l’art. 1126c.c. (ripartizione spese lastrico solare?)

No per la Cass. civ. Sez. II Ord., 30/04/2021, n. 11462

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

FONTI
Leggi d’Italia legale, Altalex