ORIENTAMENTI DEI GIUDICI Dicembre 2021
Locazione commerciale-sfratto-lockdown
Quesito: è legittimo lo sfratto del locale commerciale per la morosità derivante dal lockdown? La proprietà può essere condannata al rimborso di parte dei canoni riscossi?
Così il Tribunale di Milano, sentenza 28 giugno 2021 n. 4651:
L’applicazione analogica del Decreto Rilancio consente di estendere a tutte le attività commerciali i benefici espressamente previsti per i soli impianti sportivi. Il tribunale milanese ha così dichiarato risolto il contratto di locazione commerciale intercorrente tra le parti per grave inadempimento della conduttrice ma, ritenendo applicabile al caso concreto la riduzione del 50% del canone pattuito, e avendo la proprietaria escusso la polizza fideiussoria, ha condannato quest’ultima alla restituzione, in favore dell’intimata, dell’eccedenza tra il dovuto e quanto effettivamente incassato. Il Tribunale in questione nell’escludere la configurabilità della risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione della locatrice, ha ritenuto analogicamente applicabile alla fattispecie la riduzione del 50% del canone di locazione, contrattualmente previsto, sulla scorta di quanto espressamente disposto, per le sole attività sportive, dall’art. 216, comma terzo, della Legge n. 77/2020 di conversione del c.d. Decreto Rilancio (D.L. 34/2020).
Condominio-La sovranità dell’assemblea
Quesito: dopo le modifiche dei revisori dei conti il bilancio deve ritornare in assemblea?
Così il Tribunale di Roma con la sentenza n. 16749/21:
L’amministratore di condominio è tenuto a far riapprovare il bilancio in una nuova assemblea dopo le modifiche dei revisori dei conti. Infatti è da ritenersi annullabile la delibera che non rielabora in un documento contabile i cambiamenti apportati nei singoli stati di riparto. Per tali motivi in definitiva, è compito dell’amministratore procedere alla ripresentazione dei bilanci in una successiva assemblea, valutato le modifiche indicate nelle relazioni dei revisori.
Quesito: è necessario l’assenso dell’amministratore di condominio e dell’assemblea per installare i pannelli solari sul lastrico comune?
Così il Tribunale Di Roma 5 Ottobre 2021 N. 15430:
Il proprietario non può installare i pannelli fotovoltaici sul lastrico solare comune senza prima aver interpellato l’amministratore del condominio e poi aver ricevuto l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Nel caso all’esame del tribunale romano il condomino non aveva richiesto di inserire l’argomento all’ordine del giorno dell’assemblea, così come previsto dalla normativa in materia e non aveva mai interessato della questione l’assemblea condominiale.
Quesito: è valida la delibera assembleare che ha approvato il cappotto termico non riportato nel capitolato lavori e dunque priva dell’assenso dell’assemblea?
Così il Tribunale di Roma, con la Sentenza N. 17997 Del 16 Dicembre 2020:
No è nulla. Il tribunale romano ha dichiarato nulla la delibera che affida a una commissione ristretta di condomini – la cosiddetta “commissione tecnica lavori” – e all’amministratore il potere di convalidare lo spessore del cappotto termico dell’edificio, dal momento che l’approvazione delle spese rappresenta una competenza esclusiva dell’assemblea. La commissione tecnica non può sostituirsi ai poteri dell’assemblea.
Condominio-Uso del garage
Quesito: il box auto può essere utilizzato come magazzino per i mobili antichi?
Così il Tribunale di Livorno con Sentenza del 25 Agosto 2021 N. 699:
Il garage può essere utilizzato dal singolo condomino non solo come ricovero per la sua autovettura ma anche come deposito di materiale vario purché ciò non sia vietato da una clausola del regolamento condominiale e, comunque, non arrechi danno alle parti comuni. Il giudice livornese ha precisato che, in assenza di divieti regolamentari, il condomino può sfruttare il proprio garage anche per scopi diversi da quelli del rimessaggio del veicolo, pertanto, nel caso di specie non può considerarsi, quindi, un uso improprio del garage quello volto a fare di tale spazio un magazzino per beni di diverso tipo, compresi mobili antichi.
Condominio-Parti comuni
Quesito: La chiostrina presente in condominio può rientrare tra le parti comuni anche se non indicata nel regolamento condominiale?
Così la Cassazione, con l’ordinanza 28867 Del 19 Ottobre 2021:
La Suprema Corte ha respinto il ricorso di una società che rivendicava la titolarità della chiostrina poiché anche senza espressa previsione del regolamento condominiale, il manufatto si presume di proprietà comune. Infatti, la presunzione legale di condominialità deriva sia dell’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune. Per vincere questa presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova di tale diritto. Nel caso di specie tale prova non era stata fornita.
Quesito: quando il vano scale si presume condominiale?
Così il Tribunale di Rieti, con Sentenza N. 548 Del 20 Ottobre 2021:
Il vano scale si presume bene condominiale, fino a prova contraria. Senza titolo contrario il vano scale deve considerarsi parte comune. Il tribunale di Rieti ha accolto la domanda di una condomina, che lamentava il fatto che l’assemblea avesse incluso il vano scale del suo pianerottolo nella propria quota condominiale, considerandolo di sua proprietà esclusiva. Per il giudice, in assenza di titolo contrario, scatta la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., per cui la delibera di approvazione delle tabelle millesimali è nulla
Condominio-Lavori- cambio ditta
Quesito: il cambio della ditta deve essere indicato nell’ordine del giorno?
Così il Tribunale Di Cassino 10.9.2021, N. 1192.
Si. È nulla la delibera se i proprietari vengono a conoscenza solo in assemblea che la ditta affidataria dei lavori di ristrutturazione è cambiata. Secondo il tribunale citato i condomini devono essere messi al corrente del cambio di denominazione e della ragione sociale dell’azienda con l’avviso di convocazione e non durante il corso dell’assemblea.
Condominio-revisione tabelle
Quesito: è legittima la revisione delle tabelle millesimali causata da cambio di destinazione d’uso
Così Cass. Civ., Sez. II 17 Giugno 2021, N. 17391:
In un condominio, la modifica delle tabelle millesimali scatta nel momento in cui aumentano il numero degli appartamenti in uno stabile, in virtù del cambio di destinazione d’uso, ex art. 69, comma 2, disp. att. c.c. (). Secondo la giurisprudenza costante, le tabelle millesimali, ex art. 69, n. 2, disp. att. c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei singoli valori o porzioni di piano. Perciò, compete al giudice di merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi e delle opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se, come nel caso in esame, risulta sorretto da adeguata motivazione.
Condominio-attività dell’amministratore
Quesito: la creazione del registro anagrafico rientra tra le attività ordinarie dell’amministratore di condominio?
Così il Tribunale di Busto Arsizio, con Sentenza N. 638 del 23 Aprile 2021:
Il tribunale citato ha accolto la domanda proposta da un condomino annullando la delibera condominiale sul punto in cui veniva approvata la spesa relativa alla creazione del registro anagrafico, liquidata come voce separata e aggiuntiva rispetto al compenso ordinario dell’amministratore. Il Tribunale ha precisato che tale attività, connessa e indispensabile allo svolgimento dei compiti istituzionali dell’amministratore, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte.
Condominio-danni da infiltrazioni-responsabilità dell’amministratore
Quesito: il condominio è responsabile se non si attiva tempestivamente per lo stillicidio di acqua proveniente da un balcone privato?
Così il Tribunale di Roma, con Sentenza N. 6302 del 13 Aprile 2021:
È responsabile per mancata custodia il Condominio che non interviene tempestivamente per porre rimedio ai danni alle parti comuni causati dallo stillicidio delle acque provenienti dai balconi privati, e che si attiva solo dopo l’accertamento tecnico preventivo avviato a proprie spese dal singolo condomino danneggiato. Il Tribunale di Roma ha condannato il Condominio a rimborsare al condomino le spese sostenute per il procedimento ai ATP, reso necessario per individuare le cause dei danni e gli interventi da eseguire, proprio in mancanza di precedenti tempestivi interventi da parte del Condominio. Nel caso di specie un condomino chiedeva il risarcimento dei danni subiti sulla pavimentazione e sulle ringhiere dei balconi di sua proprietà, causati dallo stillicidio di acqua proveniente dall’impianto di irrigazione delle piante posizionato nell’immobile sovrastante. Il Tribunale ha riconosciuto, accanto alla responsabilità del proprietario esclusivo dell’impianto di irrigazione, anche la responsabilità del Condominio, per non essersi attivato tempestivamente.
Fonte: Leggi D’Italia
