ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – SETTEMBRE 2020

1. CONDOMINIO

Quando non è consentito installare una canna fumaria sul muro condominiale.

La Cassazione con l’ordinanza del 28.07.2020 n. 16066 ha confermato l’orientamento giurisprudenziale, già consolidato in materia, secondo il quale l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale è consentito a condizione che non impedisca l’uso paritario delle parti comuni, non provochi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico. Nella fattispecie all’esame la Corte di merito, tenendo conto di tale principio, aveva negato l’installazione della canna fumaria richiesta da due condomini avendo accertato che la realizzazione della canna fumaria avrebbe impedito ad altro condomino di utilizzare il muro perimetrale al pari degli altri condomini, in violazione dell’art. 1102 c.c. Il progetto prevedeva, infatti, che fosse incassata nel muro perimetrale e ciò avrebbe comportato una riduzione dello spessore del muro pari a soli 30 centimetri o addirittura maggiore, in caso di realizzazione di opere finalizzate ad evitare l’immissione di fumi, con ulteriore assottigliamento del muro perimetrale in corrispondenza della proprietà del convenuto. La riduzione dello spessore del muro perimetrale avrebbe così impedito all’attore di farne utilizzo, al pari degli altri condomini.

2) SFRATTI

Se in sede di sfratto il conduttore richiede il termine di grazia è legittimo che il Giudice convalidi egualmente lo sfratto se questi, pur avendo provveduto al versamento integrale dei canoni , non paghi le spese processuali.

Con la sentenza n. 79 del 2020 la Corte Costituzionale  ha dichiarato la non fondatezza della questione di legittimità costituzionale dell’art. 55, comma 5, della legge 27 luglio 1978, n. 392, in riferimento agli artt. 2, 3 e 111 Cost., nella parte in cui, all’esito della fruizione da parte dell’inquilino di un immobile ad uso abitativo del termine di grazia, dispone la convalida dello sfratto ove in sede di udienza di verifica si riscontri il mancato pagamento delle spese processuali. La Corte ha infatti ritenuto che il meccanismo processuale configurato per le locazioni ad uso abitativo dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978, consentendo al conduttore in difficoltà di accedere alla speciale sanatoria in sede giudiziale entro il termine di grazia concesso dal giudice alla prima udienza, è di per sé frutto di un bilanciamento discrezionale[..]senza che possa considerarsi irragionevole la mancata estensione di tale regime, già di carattere eccezionale, a ipotesi ulteriori come quelle indicate dalle ordinanze di rimessione[..].

3) LOCAZIONI AD USO COMMERCIALE

La proprietà non è responsabile se l’immobile affittato per un uso commerciale difetti del certificato di agibilità

La Corte di Cassazione con l’ordinanza 9670/2020 ha statuito che, relativamente ad un immobile ad uso commerciale, spetta sempre al conduttore verificare la sussistenza delle necessarie certificazioni tecniche e amministrative per svolgere l’attività preposta. Il proprietario, dunque, non può essere considerato inadempiente qualora manchi il certificato di agibilità dei locali. Vi fa eccezione l’ipotesi in cui la dotazione del suddetto certificato fosse stata espressamente pattuita.  

4) LOCAZIONI AD USO COMMERCIALE

Il conduttore paga i danni se il contratto si scioglie a causa del suo inadempimento

La Corte di Cassazione con la sentenza 8482/2020 ha statuito che la proprietà che abbia ottenuto in giudizio la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento dell’inquilino ha diritto anche al risarcimento danni per l’anticipata cessazione  del rapporto di locazione. In tale caso spetterà poi la giudice del merito valutare e quantificare il danno risarcibile.

5) FAMIGLIA. I RIFLESSI DELLA PANDEMIA NEI CONTENZIOSI

Si alla riduzione dell’assegno di mantenimento al genitore che ha subito una contrazione del reddito a causa della pandemia

Il Tribunale di Terni con l’ordinanza presidenziale del 16 luglio 2020 ha accolto la domanda di un padre disponendo la riduzione dell’assegno di mantenimento dovuto ai figli da 350 a 200 euro mentre ha respinto la domanda di aumento dell’assegno avanzata dalla madre che asseriva le accresciute esigenze dei figli. Il Tribunale ha accertato che l’uomo, libero professionista, aveva subito una importante riduzione del reddito a causa della pandemia e della interruzione della propria attività di consulente di impresa per circa due mesi; il padre ha poi provato i maggiori oneri da questi sostenuti per il canone di locazione (la moglie invece viveva nella casa familiare a lei assegnata) oltrechè per un intervento chirurgico. Il Tribunale  ha poi, d’altra parte, altresì accertato che la situazione reddituale della moglie (dipendente presso una pubblica amministrazione) era rimasta invariata.

6) Esecuzione sfratti: la sospensione prorogata al 31 Dicembre 2020 !

La legge di conversione del Decreto Rilancio ha prorogato al 31 dicembre prossimo la sospensione dell’esecutività dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo come alberghi, negozi o altri esercizi commerciali. La norma sospende la solo esecutività dei provvedimenti di sfratto. Questo vale anche per i provvedimenti già avviati, ma ancora in corso e per i quali non c’è stato lo sgombero dell’immobile.

Evidenziamo in ogni caso che i proprietari potranno comunque avviare una procedura di sfratto nei confronti dell’inquilino (conduttore) sia per morosità che per finita locazione al fine di ottenere dal giudice la convalida di sfratto o l’ordinanza provvisoria di sfratto. I provvedimenti ottenuti potranno poi essere materialmente eseguiti dopo il 31 dicembre 2020, salvo nuove disposizioni di legge.

Avv. Rosalia Del Vecchio