ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – SETTEMBRE 2018
1) Asilo d’infanzia e micro-asilo: i divieti in condominio.
Il quesito. Se il regolamento condominiale viola la costituzione di asili d’infanzia nello stabile, tale divieto vale anche per i micro-asili?
La risposta della Cassazione. Sì. La Corte di Cassazione ha affermato che gli asili di infanzia ed i micro-nidi svolgono di fatto la medesima funzione di assistenza ed educazione dei minori di tenerissima età, mentre invece tali strutture si differenziano soltanto con riferimento alle dimensioni di ricettività. Pertanto, se nel regolamento condominiale è vietato destinare appartamenti ad asili di infanzia, allora dovranno ritenersi ricompresi in tale divieto anche i micro-nidi. La Suprema Corte ha quindi confermato la sentenza di secondo grado della Corte d’Appello di Milano, tra l’altro insindacabile in sede di legittimità. Interpretazione corretta quindi: esclusi anche i micro-nido, se il regolamento condominiale vieta gli asili (Cass. 21-06-2018, n. 16384).
2) Locazione commerciale: inidoneità del bene locato.
Il quesito. Su chi incombe l’onere di verificare l’idoneità dei locali allo svolgimento dell’attività del conduttore?
La risposta della Corte. Nei contratti di locazione ad uso non abitativo grava sul conduttore l’onere di verificare che il bene abbia le caratteristiche tecniche adeguate necessarie per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi. Ciò vale anche per le autorizzazioni amministrative che dovranno essere rilasciate. Di conseguenza, qualora il conduttore non riesca ad ottenere le autorizzazioni necessarie, non potrà agire nei confronti del locatore contestandogli l’inadempimento al contratto di locazione. Al contrario, le caratteristiche dell’immobile e le specifiche licenze amministrative saranno fonte di responsabilità in capo al locatore solo qualora egli avesse assunto una specifica garanzia in tal senso e solo se ciò sia stato oggetto di una specifica pattuizione contenuta in contratto (Cass. 14731/2018).
3) Occupazione senza titolo e risarcimento del danno.
Il quesito. Comodato cessato e occupazione dell’immobile senza titolo: il risarcimento del danno è automatico?
La risposta della Corte. No. Secondo i giudici della Cassazione, in caso di cessazione del contratto di comodato, il danno derivante dall’aver continuato ad occupare l’immobile senza un titolo non è automatico, ma è un danno conseguenza. Esso pertanto deve essere allegato e provato dal proprietario che chiede il risarcimento, ad esempio, mediante la dimostrazione della sua reale intenzione di concedere l’immobile in locazione durante tale periodo. In alternativa, potrebbe ottenere il risarcimento del danno provando di avere dovuto affrontare delle spese per risiedere altrove oppure di avere avuto la concreta intenzione di venderlo nel frattempo. Il risarcimento quindi non è automatico, ma è necessario dimostrare di avere effettivamente subito un danno (Cass. 13071/2018).
4) Assegnazione casa familiare concessa in comodato.
Il quesito. Se il comodante richiede la casa in restituzione, cosa deve provare il comodatario per poter continuare ad abitare nell’immobile?
La risposta della Corte. La Cassazione, confermando i principi già espressi dalle Sezioni Unite nel 2014, ha statuito anzitutto che il coniuge separato, convivente con i figli ed assegnatario dell’abitazione già attribuita in comodato, che opponga alla richiesta di rilascio del comodante l’esistenza di una destinazione dell’immobile a casa familiare, ha l’onere di provare che tale era la pattuizione attributiva del diritto personale di godimento. D’altra parte però il comodante che intenda richiedere la restituzione dell’immobile concesso in comodato precario, ossia senza scadenza predeterminata nel contratto, deve, ai sensi dell’art. 1809 c.c., dimostrare che la sua richiesta è fondata su un evento imprevisto ed urgente che ha causato la necessità di un uso diretto ma anche il sopravvenire d’un imprevisto deterioramento della sua condizione economica (Cass. 17332/2018).
5) Amministratore di condominio e documenti contabili.
Il quesito. L’amministratore di condominio ha l’obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici?
La risposta della Corte. No. Sull’amministratore non incombe alcun obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta – e a loro spese-, di prendere visione ed estrarre copia della documentazione contabile. I condomini, semmai, potranno contestare il comportamento dell’amministratore qualora dimostrino che egli non abbia consentito loro di esercitare tale facoltà (Cass. 16677/2018).
6)Bed & Breakfast e spese condominiali
Il Quesito. E’ legittimo richiedere al proprietario di un appartamento che gestisca un bed & breakfast in condominio un contributo alle spese condominiali maggiore a causa dell’afflusso elevato e continuo di utenti?
La risposta del Tribunale di Roma. No. Le spese di condominio vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.), salvo diversa convenzione (presente nel regolamento di condominio approvato all’unanimità). Deve dunque considerarsi illegittima, perché in contrasto con la predetta norma, la delibera dell’assemblea di condominio che addossi su B&B ed affittacamere una percentuale maggiore di spese condominiali solo sul rilievo che siano soprattutto i clienti di tali attività a servirsi degli impianti. (Trib. Roma 13988 del 2016).
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Diamo notizia dell’attuale controversia tra Airbnb e il fisco
Il TAR del Lazio nel mese di ottobre 2017 ha respinto con l’ordinanza 5442/2017 l’istanza promossa da Airbnb avverso il provvedimento dell’agenzia delle Entrate n. 132395/2017 che detta le regole attuative della legge n. 96/2017 e che ha istituito la “tassa” sugli affitti brevi (ritenuta del 21% per i clienti Airbnb su tutti gli affitti turistici ).
Il provvedimento è stato impugnato da Airbnb innanzi il Consiglio di Stato.
Il Consiglio di Stato si è pronunciato il 13 dicembre scorso giudicando “meritevoli di un attento apprezzamento” le questioni sollevate dalla difesa di Airbnb ed ha disposto la fissazione di udienza innanzi al TAR.
L’udienza dovrebbe ora tenersi il prossimo mese di ottobre.
I clienti Airbnb attendono con il fiato sospeso!
Avv. Rosalia Del Vecchio
Delegazione UPPI Castel Maggiore – Granarolo dell’Emilia – Argelato
