ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – MARZO 2018

1) Il proprietario del posto auto è condomino.

Il quesito. I proprietari del solo posto auto possono dirsi anch’essi condomini?

La risposta della Cassazione. Sì. “Questa Corte ha più volte affermato che la disciplina del condominio degli edifici, di cui all’art. 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa – se il contrario non risulta dal titolo – dall’art. 1117 c.c. , a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso. La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.. […] Anche, dunque, i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall’art. 1117 c.c. , e quindi presumersi comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c. ) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari (arg. da Cass. Sez. 2, 02/03/2007, n. 4973; Cass. Sez. 2, 08/05/1996, n. 4270; Cass. Sez. 2, 16/04/1976, n. 1371)” (Cass. 16.01.2018 n. 884).

2) La nascita del supercondominio.

Il quesito. Come sorge il supercondominio?

La risposta della Cassazione. “In tema di condominio, al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. “supercondominio” viene in essere “ipso iure et facto”, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi. (Leggi d’Italia, massima redazionale, 2018, Cass. 1344/2018).

3) Distacco dall’impianto centralizzato: consumi no, ma manutenzione sì.

Il quesito. Chi si distacca dall’impianto centralizzato dovrà contribuire ugualmente alle spese di conservazione e manutenzione?

La risposta della Cassazione. Sì. “L’impianto centralizzato (in questo caso, di distribuzione dell’acqua potabile) costituisce “un accessorio di proprietà comune”, circostanza che obbliga i condomini a pagare le spese di manutenzione e conservazione dell’impianto idrico condominiale, salvo che il contrario risulti dal regolamento condominiale[…]. Infatti, anche a ritenere ammissibile il distacco degli appartamenti dall’impianto idrico centralizzato, laddove non comporti squilibrio nel suo funzionamento, nè maggiori consumi, alla legittimità del distacco consegue al più il solo esonero dei condomini dal pagamento delle spese per il consumo ordinario, non certo i costi di manutenzione. In tal senso, sebbene anche in relazione ad altri servizi condominiali, si è affermato che (così Cass. n. 28679 del 2011) è legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento – anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini – purchè l’impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123 c.c. , comma 2, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso” (Cass. 28616/2017).

4) Chi paga le spese legali e peritali nel contenzioso tra condòmino e condominio.

Il quesito. È legittima la delibera che pone, pro quota, le spese legali a carico del condomino?

La risposta della Cassazione. No. “È da considerare nulla per impossibilità dell’oggetto la deliberazione dell’assemblea che, con riferimento ad un giudizio che veda contrapposti il condominio ed un singolo condomino, ponga anche a carico di quest’ultimo, pro quota, l’obbligo di contribuire alle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore o del consulente tecnico di parte nominati in tale processo, trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino, e neppure, perciò, trovando applicazione in tale ipotesi l’art. 1132 c.c” (Cass. 1629/2018).

5) La notifica al portiere del condominio.

Il quesito. È valida la notifica di un atto giudiziario destinato al Condominio fatta nelle mani del portiere?

La risposta della Cassazione. Sì. Il consolidato orientamento della Corte prevede infatti che “nell’ipotesi in cui il portiere di un condominio riceva la notifica della copia di un atto qualificandosi come “incaricato al ritiro”, senza alcun riferimento alle funzioni connesse all’incarico afferente al portierato, ricorre la presunzione legale della qualità dichiarata, la quale, per essere vinta, abbisogna di rigorosa prova contraria da parte del destinatario, in difetto della quale deve applicarsi il comma 2 (e non il quarto) dell’art. 139 cod. proc. civ. (Sez. 3, Sentenza n. 18492 del 26/10/2012, Rv. 624322; Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 5220 del 05/03/2014, Rv. 630202)”. Di conseguenza, è chi sostiene la nullità della predetta notificazione a dover provare al giudice che egli in realtà non avrebbe potuto riceverla. Non è infatti richiesta una apposita delega che lo qualifichi quale “addetto alla ricezione” (Cass. 28902/2017).

6) Locazione e disdetta.

Il quesito. L’intimazione di sfratto equivale ad una disdetta da parte del locatore?

La risposta della Cassazione. Sì. “Anche l’intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto. Tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l’ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell’intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace” (Quotidiano Giuridico, 2017, Cass. 28471/2017).

7) Locazione commerciale e indennità di avviamento.

Il quesito. In caso di mancata corresponsione dell’indennità di avviamento, è legittima la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore?

La risposta della Cassazione. Sì. “Nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata all’avvenuta corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale, a norma degli artt. 34, terzo comma, e 69, ottavo comma, della legge n. 392 del 1978 . Fino a che tale corresponsione non avvenga, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore avviene de iure e rappresenta una causa di giustificazione impeditiva del sorgere dell’obbligo di riconsegna dell’immobile, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna e il conseguente obbligo di risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. Peraltro, dal momento della cessazione del rapporto contrattuale di locazione sino a quello del pagamento dell’indennità di avviamento si viene ad instaurare tra le parti un rapporto “ex lege”, che risulta collegato geneticamente a quello precedente, ma nel quale le rispettive obbligazioni non si pongono in relazione di sinallagmaticità” (Massima redazionale, 2017, Cass. 26950/2017).

Avv. Rosalia Del Vecchio

Delegazione UPPI Castelmaggiore – Granarolo dell’Emilia – Argelato