MEDIAZIONE CIVILE E CONFLITTO CONDOMINIALE

L’art. 1117 c.c. delimita la disciplina del “condominio degli edifici”, definendo le parti oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio; a norma della richiamata disposizione, così come modificata dalla L. n. 220/2012, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
“1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Al riguardo si osservi come la Corte di cassazione, a sezioni unite, abbia affermato che anche al condominio composto da due soli partecipanti, si applica la disciplina giuridica del condominio e non quella della comunione; da ciò consegue, ai nostri fini che anche il c.d. condominio minimo soggiacerà alla disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale. Va, in via generale, ancora precisato che, in armonia con la giurisprudenza di legittimità, la valutazione della c.d. “condominialità” di una porzione immobiliare non può prescindere da un’analisi della concreta situazione fattuale.
Alla luce anche di tali riflessioni, la riforma del 2012 ha poi aggiunto anche l’art. 1117-bis c.c. il quale, precisa, quanto all’ambito di applicabilità della disciplina del condominio, che questa si applica, in quanto compatibile, “in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.
Il legislatore sembra così recepire i recenti approdi interpretativi in tema di delimitazione della materia condominiale, secondo cui, ai fini dell’attribuzione del diritto di condominio, assume rilevanza il collegamento tra beni propri (le unità immobiliari in proprietà solitaria) e beni comuni, collegamento che si definisce come relazione di accessorietà (per l’esistenza o per l’uso): difatti, “il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti. Segue che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio”.
Può quindi ribadirsi che anche le controversie relative al c.d. condominio orizzontale, così come quelle a c.d. super-condominio(complesso residenziale, formato da un insieme di edifici, distinti in vari blocchi) rientrano nell’alveo applicativo della mediazione condominiale.
È dunque al rapporto di accessorietà che occorre fare riferimento al fine di identificare se si verta in un’ipotesi di controversia in materia di comunione o di condominio.
In applicazione poi del principio in base al quale al fine di comprendere se una singola controversia verta in materia condominiale, con il suo conseguente assoggettamento alla disciplina della mediazione obbligatoria, occorre avere riguardo al dato oggettivo della disciplina volta a regolare la specifica richiesta di tutela avanzata, non, invece, la qualità dei soggetti in lite, la giurisprudenza (con riferimento alla disciplina della mediazione precedente alla riforma del 2013) ha escluso che la controversia nella quale si chieda l’accertamento di una servitù a favore a carico di un fondo appartenente al condomino rientri in una causa in materia condominiale; tale lite, difatti, rientrerebbe nell’ambito dei diritti reali (controversia, ad ogni modo, assoggettata alla disciplina della mediazione obbligatoria ma non, come accennato alla speciale disciplina dettata con riferimento alla mediazione condominiale dall’art. 71-quater, disp. att., c.c.). In via generale la pronuncia in commento ha stabilito il principio in base al quale le cause condominiali sarebbero quelle circoscritte a quelle relative agli artt. 1117 e ss. c.c., preferendo dunque alla tesi soggettiva (ovvero che qualifica come condominiali tutte le cause ove una delle parti sia un condomino), la tesi oggettiva (ovvero quella fondata sul dato oggettivo della materia trattata e non sulla qualità delle parti).
Va ancora ricordato come recente giurisprudenza abbia precisato che correttamente va escluso lo stesso presupposto della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., in mancanza del comune godimento del bene che sia posto contemporaneamente al servizio delle proprietà esclusive e la cui installazione sia di reciproco vantaggio per i singoli condomini.
Nella materia contrattuale rilevante ai fini della disciplina della mediazione obbligatoria rientrano anche le controversie in tema di destinazione d’uso delle parti comuni. A conferma di tale considerazione si osservi come la recente riforma del condominio di cui alla L. n. 220/2012 abbia aggiunto alla disciplina del condominio di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. anche gli artt. 1117-ter e 1117-quater in tema, rispettivamente, di modificazioni delle destinazioni d’uso e di tutela delle destinazioni d’uso. Tali controversie sono conformi alla giurisprudenza di legittimità, sia quelle che attengono alle riduzioni o limitazioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle cose comuni, dunque liti “riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate”, sia quelle relative ai limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote, cause quindi “relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini”.
Gli artt. 1118 e 1119 c.c.dettano poi due dei più importanti principi che regolano l’intera materia contrattuale: il primo reca il principio generale secondo cui il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano o porzione che gli appartiene; il secondo prevede il principio dell’indivisibilità delle parti comuni del condominio.
I successivi artt. 1120-1225 c.c. disegnano invece la disciplina, anch’essa novellata dalla riforma del 2012, delle innovazioni e delle opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune, nonché della ripartizione delle spese di conservazione, godimento, manutenzione e ricostruzione delle parti dell’edificio oggetto del condominio: anche le controversie vertenti in tale materie, pertanto, risultano assoggettate alla disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale (disposizioni generali dettate dal D.Lgs. n. 28/2010, in particolare dall’art. 5, co. 1-bis e 2-bis, nonché disciplina speciale di cui all’art. 71-quater disp. att. c.c.), così come quelle vertenti in materia di lastrici solari ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.), costruzioni sopra l’ultimo piano dell’edificio (art. 1127 c.c.) nonché di perimento totale o parziale dell’edificio (art. 1128 c.c.).
Tutte le controversie strettamente riguardanti il condominio, inteso come vicende relative alle parti comuni, sono quindi ricomprese nell’alveo applicativo della speciale disciplina della mediazione condominiale obbligatoria.
Alla luce di quanto visto, all’interno delle controversie in materia di condominio di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 rientrano anche quelle concernenti l’accertamento di un diritto condominiale.
La riforma del 2012 ha poi confermato che all’interno della materia condominiale rilevante in tema di mediazione obbligatoria di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 rientrano anche lecontroversie relative all’amministratore condominiale di cui agli artt. 1129-1133 c.c., alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (art. 1134 c.c.), all’assemblea dei condomini (artt. 1135-1137 c.c.) ed al regolamento di condominio di cui all’art. 1138 c.c.
Rientrano quindi all’interno dell’alveo applicativo della mediazione obbligatoria in materia condominiale anche le questioni inerenti l’impugnazione delle delibere condominiali, nonché la responsabilità dell’amministratore e la sua eventuale revoca.

Avv. Maria Beatrice Berti
Delegazione UPPI Imola