ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – DICEMBRE 2018
Impugnazione delibera assembleare.
Il quesito. Si può impugnare una delibera assembleare che riporti solo valutazioni e proposte, senza prendere alcuna decisione in merito?
La risposta del Tribunale di Roma: No. “Va rigettata, per carenza d’interesse ad agire, l’impugnazione ex art. 1137 c.c. contro il verbale d’assemblea che riporta solo valutazioni e proposte di singoli condomini, senza una deliberazione sui punti all’ordine del giorno (Massima redazionale, 2018, Tribunale Roma Sez. V, 02-10-2018)
Ripartizione spese ascensore.
Il quesito. Come si ripartiscono le spese relative ad un ascensore in condominio?
La risposta della Corte (Cass. civ., ord., n. 22157/2018). La giurisprudenza è solita distinguere due ipotesi: quella in cui l’ascensore venga installato ex novo nello stabile e quella in cui invece l’ascensore sia già presente nel condominio. L’ascensore installato originariamente in uno stabile condominiale è di proprietà di tutti i condomini, compresi coloro le cui unità immobiliari si trovano al piano terra. Al contrario, gli ascensori installati successivamente appartengono solo ai condomini che hanno contribuito alla relativa spesa, fatta salva la possibilità degli altri di parteciparvi, contribuendo ai costi sostenuti per la realizzazione dell’impianto. Ovviamente ciò incide anche sulla ripartizione delle spese: a differenza dell’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c. Secondo tale norma le spese per la manutenzione e sostituzione delle scale vengono così ripartite: per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in ragione dell’altezza di ciascun piano dal suolo. Inoltre, la giurisprudenza distingue tra ascensori realizzati in concomitanza con la costruzione dell’edificio condominiale e ascensori istallati successivamente.
Assegnazione casa coniugale.
Il quesito. In base a quale criterio viene assegnata la casa coniugale in caso di separazione o divorzio?
La risposta della Corte. In materia di separazione o divorzio, l’assegnazione della casa familiare, pur avendo riflessi anche economici, particolarmente valorizzati dalla della Legge 1 dicembre 1970, n. 898, art. 6, comma 6, è finalizzata all’esclusiva tutela della prole e dell’interesse di questa a permanere nell’ambiente domestico in cui è cresciuta. Tale principio è stato confermato nel mese di ottobre dalla Suprema Corte di Cassazione, in conformità con l’orientamento consolidato ed unanime formatosi dal 2007 sino ad oggi (Cass. sent. n. 24254 del 04.10.2018).
Beni in condominio.
Il quesito. Il muro di recinzione di un giardino privato è bene comune in condominio?
La risposta della Corte (Cass. ord. n. 22155 del 12.09.2018). No, è un bene di proprietà individuale. Infatti, come ha statuito la Cassazione, in tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate.
Vendita di immobili e mediatore.
Il quesito. In materia di vendita immobiliare, quando il mediatore ha diritto alla provvigione?
La risposta della Corte (Cass. ord. n. 21559 del 03.09.2018). Ha diritto alla provvigione il mediatore che ha messo in relazione le parti dell’affare. Secondo quanto statuito dai giudici, infatti, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice. È infatti sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti venditrice ed acquirente, anche se non è intervenuto in ogni fase della trattativa ed anche se la formazione della volontà delle parti di acquistare e vendere si è consolidata nell’arco di un lungo lasso di tempo. Infatti, qualora il mediatore abbia messo in relazione le parti, avrà di fatto realizzato l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto. Pertanto dal momento della conclusione dell’affare, ad esempio quando si verifica l’accettazione della proposta, sorge il diritto del mediatore alla provvigione.
Regolamento condominiale e divieto esercizio attività commerciali.
Il quesito. Attività commerciali in condominio (palestra): quando il divieto del regolamento condominiale vale?
La risposta del Tribunale di Roma. Secondo il tribunale di Roma il divieto di esercizio all’attività commerciale è opponibile al condomino che intenda svolgere tale attività solo qualora il divieto sia richiamato nell’atto di acquisto del regolamento, trascritto ed indicato specificatamente nella nota di trascrizione. Diversamente, nell’ipotesi di omessa specifica indicazione nella nota di trascrizione della clausola che impone tale servitù, al proprietario della palestra non può essere contestato il divieto regolamentare che impedisce di adibire il suo immobile ad un’attività che inevitabilmente comporta un costante flusso di frequentatori (Tribunale Roma Sez. V, 01-09-2018).
Modifica alle parti comuni.
Il quesito. E’ legittima la delibera che prevede l’installazione di guaine in assenza di infiltrazioni?
La risposta del Tribunale di Modena. Sì. Secondo il tribunale è legittima la delibera condominiale che prevede di aggiungere una guaina sul tetto dell’edificio anche se non ci sono infiltrazioni. L’intervento, infatti, non può essere considerato un’innovazione voluttuaria, anche se costoso e con l’impiego di materiali diversi rispetto a quelli preesistenti, perché non altera destinazione e consistenza della cosa (Massima redazionale, 2018, Tribunale Modena, 21-09-2018).
Assegno di divorzio e pensione di reversibilità.
Il quesito. Quando non si è titolari dell’assegno di divorzio, alla morte dell’ex coniuge si ha diritto alla pensione di reversibilità?
La risposta della Cassazione (SS.UU sent. n. 22434 del 24.09.2018) : No. Lo scorso 24 settembre le Sezioni Unite della Cassazione sono intervenute a dirimere un contrasto protrattosi per molti anni. Nella pronuncia hanno stabilito che ai fini del riconoscimento della pensione di reversibilità in favore del coniuge, egli deve essere titolare in modo concreto ed attuale al momento della morte dell’ex di un assegno di divorzio. Pertanto, se egli ha già ricevuto l’assegno di divorzio in un’unica soluzione, la cosiddetta una tantum, è già stato integralmente soddisfatto e non avrà diritto alla pensione di reversibilità. Quest’ultima, infatti, è basata sul presupposto solidaristico tra gli ex coniugi, sul quale è a sua volta imperniato l’assegno divorzile. Perciò in mancanza dell’assegno di divorzio nessuna pensione di reversibilità sarà dovuta.
Avv.Rosalia del Vecchio
Delegazione UPPI Castel Maggiore – Granarolo dell’Emilia – Argelato
