GLI ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – GIUGNO 2015

ACQUISTO IMMOBILE IN COSTRUZIONE: IL PRELIMINARE E’ NULLO SE LA FIDEIUSSIONE HA SCADENZA FISSA ? SI
Tribunale Firenze III Sezione 25 novembre 2014
Il caso. ALFA ricorre ai sensi dell’art. 702bis c.p.c. deducendo di aver stipulato con BETA in data 13.05.2010 un preliminare di compravendita di una porzione di un immobile da costruire destinato ad abitazione e di aver versato in tale data, alla promissaria venditrice BETA, la somma di € 18.500,00 a titolo di caparra confirmatoria in conto prezzo, versamento garantito da polizza fideiussoria, come previsto dal d.lgs. n. 122/2005. Aggiunge che, tuttavia, alla data prevista per la stipula del definitivo, la promissaria venditrice non aveva consegnato l’immobile. Il ricorrente deduce la nullità del contratto preliminare per sostanziale violazione delle disposizioni di cui agli artt. 2 e 3 del d.lgs. 122/2005. In particolare, evidenzia che in sede di stipula del preliminare era stata fornita fideiussione, che prevedeva un termine prefissato di scadenza alla data del 30.04.2012 e non, invece, come previsto dall’art. 3 comma VII del decreto citato, sino alla stipula dell’atto traslativo. Aggiunge che la fideiussione, in violazione dell’art. 2 comma I, aveva ad oggetto le sole somme pagate a titolo di caparra confirmatoria, e non anche quelle che il promissario acquirente avrebbe dovuto pagare successivamente, secondo i termini stabiliti nel preliminare.
ALFA chiede, dunque, di accertare l’inidoneità della copertura fideiussoria, di dichiarare la nullità del contratto preliminare.
La decisione. Il Tribunale fiorentino ha accolto la domanda di nullità del preliminare avanzata dal ricorrente/acquirente compiendo una disamina della disciplina di cui al d. lgs. n. 122/2005.
L’art. 2 comma I del d. lgs. n. 122/2005 stabilisce che “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia”.
Per costruttore si intende, ai sensi dell’art. 1 lett. b) del suddetto decreto, “l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire”.
L’art. 3 comma I prevede altresì che “la fideiussione è rilasciata da una banca, da un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata”.
Il comma VII del medesimo articolo prevede infine che “l’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione”.
Per quanto sopra, la domanda proposta dal ricorrente è stata accolta.
Il Tribunale ha argomentato la sua pronuncia affermando che dall’ultima disposizione citata si evince che la garanzia fideiussoria, prevista a pena di nullità del contratto preliminare, non deve avere una scadenza anteriore al momento dell’effettivo trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale) dell’immobile, oggetto del contratto preliminare, né anteriore alla data effettiva, non meramente programmata, di stipula del contratto definitivo.
La ratio della disciplina di cui al d.lgs. 122/2005 è infatti quella di tutela degli acquirenti di immobili da costruire dal rischio che, nel lasso di tempo intercorrente tra la stipula di un contratto preliminare e la stipula del definitivo, l’intervenuta situazione di crisi (pignoramento dell’immobile oggetto del preliminare, fallimento, concordato preventivo, etc) del promittente venditore possa impedire l’acquisto della proprietà da parte dell’acquirente e, al contempo, fargli perdere le somme già versate in anticipo.
LA LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL’AMMINISTRATORE E’ ESTESA AD OGNI INTERESSE CONDOMINIALE? SI
Cassazione civile , sez. II, sentenza 04.12.2014 n° 25634

Con questa pronuncia la Corte di Cassazione torna a ribadire un principio già ripetutamente espresso : in tema di condominio negli edifici la legittimazione passiva dell’amministratore, prevista dall’art. 1131 c.c., comma 2, ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini (Cass. 17/12/2013 n. 28141, anche con riferimento al rapporto tra la questione ivi affrontata e quella decisa da Cass. S.U. 25454/2013; Cass. 13/12/2006 n. 26681).
A sostegno di tale interpretazione queste sono le motivazioni:
– in primis, un argomento letterale: tenuto conto che per il chiaro disposto dell’art. 1131 c.c., comma 2, in base al quale l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, appare arbitrario escludere tale legittimazione nel caso in cui un condomino (o un terzo) rivendichi la proprietà esclusiva di parti dell’edificio che in base all’art. 1117 c.c., dovrebbero essere comuni.
– in secundis, per la ratio dell’art. 1131, secondo comma, cod. civ., la quale va individuata nella esigenza di rendere più agevole ai condomini (o ai terzi) la instaurazione di giudizi aventi ad oggetto le parti comuni dell’edificio, considerando legittimato passivo l’amministratore, senza la necessità di chiamare in causa i singoli condomini, e non si comprende perchè tale deroga non sarebbe operante allorchè il convenuto proponga una domanda riconvenzionale nei confronti del condominio, chiedendo che venga accertato che è proprietario esclusivo di un bene che si dovrebbe considerare comune ai sensi dell’art. 1117 c.c..
LOCAZIONE: SCALDABAGNO. MORTE DELL’IDRAULICO. LA RESPONSABILITA’ E’ DEL PROPRIETARIO E DEL CONDUTTORE.
Cassazione 7699 del 16.04.2015
Con la pronuncia in esame la Cassazione ha affermato la responsabilità sia del conduttore che del proprietario nell’evento morte dell’idraulico che, nel caso di specie, fu chiamato ad intervenire sullo scaldabagno difettoso.
Secondo i giudici la morte fu causata dalla mancanza dispositivi di sicurezza (c.d. impianto di terra o salvavita), per cui la scarica elettrica, provocata da un difetto della resistenza dello scaldabagno, non fu prontamente neutralizzata provocando, di conseguenza la morte del tecnico.
La Corte ha quindi affermato la responsabilità sia del proprietario dell’immobile nella sua veste di custode dell’impianto elettrico (conglobato nelle strutture murarie) che del custode nella sua veste di custode dello scaldabagno.
E’ stata, invece, esclusa la sussistenza del caso fortuito nel comportamento tenuto dall’idraulico che, chiamato a riparare un guasto che comportava la mancata erogazione dell’acqua calda avrebbe dovuto, secondo l’assunto di una delle parti, sospettare l’esistenza di un guasto al termostato o alla resistenza elettrica dello scaldabagno ed adottare tutte le necessarie cautele.
Attenzione, dunque, ai proprietari ed agli inquilini!

CONDOMINIO: COME VA REDATTO IL VERBALE DI ASSEMBLEA AI FINI DELLA VERIFICA DEI QUORUM PRESCRITTI DALL’ART. 1136 C.C.
Cassazione civile , sez. II, sentenza 31.03.2015 n° 6552
La Corte ha avuto modo di affermare che il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall’art. 1136 cod. civ., deve contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali.
Tuttavia, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l’assemblea, giacchè tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte (Cass. n. 24132 del 2009).
In motivazione, nella citata sentenza si precisa che il verbale dell’assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune. Il verbale deve pertanto contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali perchè tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c.. In questo senso è orientata la giurisprudenza della Corte, la quale ha affermato: (a) che non è conforme alla disciplina indicata omettere di riprodurre nel verbale l’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, in concreto espresso con la locuzione “l’assemblea, a maggioranza, ha deliberato” (Sez. 2A, 19 ottobre 1998, n. 10329; Sez. 2A, 29 gennaio 1999, n. 810); (b) che la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’art. 1136 cod. civ., nè potendo essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza (Sez. 2A, 22 gennaio 2000, n. 697); (c) che è annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti o dissenzienti o al valore delle rispettive quote (Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4306). Ma poichè il verbale è narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di un’azione, esso deve attestare o “fotografare” quanto avviene in assemblea; pertanto, non incide sulla validità del verbale la mancata indicazione, in esso, del totale dei partecipanti al condominio, se a tale ricognizione e rilevazione non ha proceduto l’assemblea stessa, nel corso dei suoi lavori, giacchè questa incompletezza non diminuisce la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.
Si è altresì chiarito che in tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorchè non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominativa, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perchè tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonchè di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall’art. 1136 cod. civ. (Cass. n. 18192 del 2009).

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Avv. Rosalia Del Vecchio

Consulente Legale UPPI Bologna