GLI ORIENTAMENTI DEI GIUGICI – GIUGNO 2017
LOCAZIONE
>Locazione commerciale: la registrazione tardiva sana il contratto.
Quesito. La nullità del contratto di locazione commerciale per mancata registrazione è sanabile?
La risposta della Corte. Sì (Corte di Cassazione, sentenza n. 10498/2017). Con la recente pronuncia n. 10498 dello scorso 28 aprile 2017 , la Suprema Corte è tornata sulla discussa questione della nullità del contratto di locazione registrato tardivamente, ossia oltre i trenta giorni dalla sua sottoscrizione. Secondo i giudici, infatti, se la sanzione di nullità deriva “dalla violazione dell’obbligo di registrazione del contratto, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante al comportamento del contraente che, sia pur tardivamente, adempia a quell’obbligo”. Il contratto è salvo quindi, ma da quando? La nullità del contratto risulta sanata ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto, e cioè il contratto sarà perfettamente valido ed efficace sin dalla sua sottoscrizione.
>Liceità o meno dell’aumento del canone di locazione in un accordo privato.
Il Quesito. È valido l’accordo con il quale le parti stabiliscono un aumento del canone di locazione non previsto in contratto?
La risposta della Cassazione. No (Corte di Cassazione, sentenza n. 8669/2017). L’art. 32 della legge 392 del 1978, infatti, non consente la possibilità di riconoscere al locatore, in una locazione commerciale, una variazione in aumento del canone di locazione se non nei limiti in essa previsti, pari al 75% delle variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati; dovendo pertanto ritenersi affetta da nullità ogni clausola volta ad attribuire al locatore aumenti di canone in misura maggiore. N.B. Tale orientamento, consolidato e pacifico, però, non esclude che si possa determinare il cd. “canone a scaletta”, e cioè che le parti possano prevedere la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo a condizione però che tale aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio contrattuale.
>Contratto di locazione – recesso anticipato del conduttore-mancato preavviso.
Il quesito. L’accettazione anticipata delle chiavi da parte del proprietario equivale a rinuncia dei canoni dovuti per il mancato preavviso?
La risposta della Cassazione. No(Corte di Cassazione, Ordinanza 9271/2017). In tema di locazione di immobile urbano, se il locatore accetta la riconsegna anticipata dell’immobile locato non perde il diritto di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto. Pertanto, la riconsegna anticipata non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso, l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo.
>La Corte Costituzionale “grazia” gli inquilini sugli affitti in nero denunciati tra il 2011 ed il 2015 (Sentenza 87/2017)
La Corte Costituzionale con la sentenza n. 87 depositata in data 13.04.2017 e pubblicata nella G.U in data 19.04.2017 ha rigettato la questione di incostituzionalità sottoposta al suo vaglio dal Tribunale di Roma sulla norma – art. 1, comma 59, n. 5, della legge di stabilità del 2016 “graziando” gli inquilini che nulla in più dovranno corrispondere ai proprietari per gli affitti pagati nella misura del triplo della rendita riguardanti i contratti in nero denunciati nel periodo 2011-2015.
Ricordiamo, in proposito, che tale norma aveva consentito agli inquilini che tra il 2011 e il 2015 avevano denunciato di pagare un canone in nero, di corrispondere invece che il canone pattuito, un importo alquanto esiguo pari a tre volte la rendita catastale quale indennità di occupazione per gli alloggi affittati senza contratti registrati (i contratti in quanto non registrati erano nulli e quindi non si poteva parlare di canone bensì solo di indennità di occupazione).
Questa norma era stata emanata dopo che ben due sentenze della Consulta si erano pronunciate sull’incostituzionalità dell’affitto cosiddetto “ridotto”.
I proprietari di immobili locati in nero avevano allora impugnato i contratti tardivamente registrati dai conduttori innanzi il Tribunale di Roma che aveva sollevato questione di costituzionalità della normativa approvata con la legge di stabilità del 2016, per violazione degli artt. 136 e 3 Cost.
La Corte ha però rigettato la questione affermando la legittimità della norma contestata.
In conseguenza di tale pronuncia, dunque, gli inquilini non saranno costretti a rimborsare i proprietari della differenza tra i canoni dovuti e quanto effettivamente pagato ma unicamente a versare un’indennità di occupazione come ristoro per la detenzione dell’immobile senza titolo, essendo i contratti nulli. Indennità che, sfortunatamente per i proprietari, coincide proprio con quanto già pagato dagli inquilini.
La Corte per superare la questione della incostituzionalità della norma sollevata dal Tribunale di Roma ha affermato che la disposizione contestata, riferendosi ad un’indennità di occupazione e non ad un canone, non riproduce il contenuto delle disposizioni dichiarate incostituzionali e permette inoltre di superare la presunta violazione dell’art. 3 Cost. perché si tratterebbe di due fattispecie diverse riferite, l’una, ad un canone periodico di pagamento, l’altra, ad una indennità di occupazione.
CONDOMINIO
>Installazione ascensore in condominio.
Il Quesito. Il regolamento di condominio può impedire la realizzazione di un ascensore per disabili?
La risposta della Cassazione. No (Corte di Cassazione, sentenza n. 7938/2017). In tema di eliminazione di barriere architettoniche la l. 13/1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici. In forza di tale principio, la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale, non possono essere esclusi unicamente dalla disposizione del regolamento condominiale che subordini l’esecuzione di tale opera all’autorizzazione del condominio. Tale disposizione del regolamento condominiale, infatti, risulta troppo restrittiva. L’ascensore andrà installato, quindi, ma con quali limiti? L’unico limite da rispettare è quello dell’art. 1102 c.c. sull’utilizzo del bene comune in condominio. Inoltre, non è necessario che il disabile presente in condominio che richiede l’installazione dell’ascensore, poi lo utilizzi effettivamente.
> Tutela del diritto di veduta.
Il Quesito. Se le tende del vicino violano il diritto di veduta, può il condomino rimuoverle di sua iniziativa?
La risposta della Cassazione. No(Corte di Cassazione, sentenza n. 13912/2017). La Corte di Cassazione penale, infatti, ha confermato la condanna per violazione di domicilio all’uomo che si era introdotto nel cortile del vicino per smontare le tende, sottostanti il suo balcone, che riteneva violassero il suo diritto di veduta. E il fatto che sul posizionamento delle tende fosse intervenuto un provvedimento d’urgenza del tribunale civile che ne aveva ordinato la rimozione? Nulla da fare, neanche l’illegittima apposizione delle tende giustificava in alcun la violazione di domicilio commessa. Nessuna giustizia fai da te è consentita.
SEPARAZIONE E MANTENIMENTO FIGLI
>Sul mantenimento ordinario
Il quesito. Come si quantifica il contributo al mantenimento dei figli che il genitore è tenuto a corrispondere?
La risposta della Cassazione (Corte di Cassazione, Ordinanza n. 6593 del 2017). “Il nuovo testo dell’art. 155 c.c. nell’imporre a ciascuno dei coniugi l’obbligo di provvedere al mantenimento dei figli in misura proporzionale al proprio reddito, sembra individuare, quali elementi da tenere in conto nella determinazione dell’assegno, oltre alle esigenze del figlio, anche il tenore di vita dallo stesso goduto in costanza di convivenza e le risorse economiche dei genitori, nonché i tempi di permanenza presso ciascuno di essi e la valenza economica dei compiti domestici e di cura da loro assunti”. Confermata così la sentenza che stabiliva un mantenimento mensile di ottocento euro a carico del padre!.
>Sulle spese straordinarie
Il quesito. Il padre è tenuto a contribuire al pagamento del 50% delle spese per l’iscrizione della figlia minore alla scuola privata, decisa dalla madre, anche se non era stato informato preventivamente?
La risposta della Cassazione. Sì(Corte di Cassazione, Ordinanza 4060/2017). Secondo la Corte, infatti, non era configurabile alcun obbligo di informazione preventiva o concertazione con l’altro genitore, in relazione alla scelta della scuola del minore ed alle conseguenti spese straordinarie che ne sarebbero derivate. L’unico elemento da tenere in considerazione era infatti quello di assumere la decisione del “maggiore interesse” per il figlio. L’altro genitore, se non si è opposto per tempo a tale scelta specificando i motivi per i quali si sarebbe dovuta preferire una scuola pubblica ad una scuola privata, sarà tenuto al rimborso all’ex del 50% delle spese straordinarie sostenute. Nulla da fare quindi per il padre, che dovrà contribuire anche alla salata retta della scuola privata.
Avv. Rosalia Del Vecchio
Delegazione UPPI Castel Maggiore
