ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – MARZO 2017
LOCAZIONE
1) Legittimazione ad agire e pluralità di locatori.
Il quesito. Nel caso di più locatori, può agire uno solo per tutti?
La risposta della Cassazione (sentenza n. 27021/2016 – massimario de Il Sole 24 Ore) Sì.
Quando viene stipulato un contratto di locazione e la posizione di locatore sia in contitolarità fra una pluralità di soggetti, ciascuno di essi, in mancanza di una previsione espressa nel contratto di esercizio congiunto, può esercitare tutti i diritti nascenti dal contratto e, quindi, quello di pretendere il pagamento del canone e di attivarsi, all’occorrenza, anche giudizialmente. I diritti nascenti dal contratto verso il conduttore, infatti, in difetto di previsione nel contratto di un esercizio congiunto, sono da ritenere esercitabili tanto congiuntamente dai colocatori, quanto dal singolo o da alcuni dei colocatori, in quanto i relativi rapporti obbligatori ex-latere della parte locatrice rilevano secondo le regole generali della comunione dei diritti, in quanto si ricollegano ed originano dalla comune manifestazione di volontà contrattuale concretatasi nella contitolarità della posizione di parte locatrice e, pertanto, non implicando disposizione della posizione comune, ma solo attività di gestione ordinaria, sono espressione del diritto di ciascuno all’amministrazione della posizione di contitolarità.
2) Locazione: legittimazione ad agire del nudo proprietario.
Il quesito. Il nudo proprietario può sottoscrivere legittimamente un contratto di locazione ed agire giudizialmente per il recupero dei canoni insoluti?
La risposta della Cassazione (sentenza n. 27021/2016 – massimario de Il Sole 24 Ore) Sì.
Secondo la Cassazione, il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale e, dunque, chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione. Pertanto, la legittimazione a stipulare il contratto di locazione riguardo ad un immobile oggetto di usufrutto è configurabile anche in capo al nudo proprietario del bene. Da ciò consegue che il conduttore convenuto per l’adempimento dei canoni non può contestarne la legittimazione, adducendo l’esistenza della posizione dell’usufruttuario, in quanto essa è estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione (conforme anche Cass. n. 9493 del 2007).
3) Contratto di locazione non registrato.
Il quesito. Il contratto di locazione non registrato è nullo? Quali sono le conseguenze riguardo i canoni percepiti dal proprietario? Dovrà restituirli?
La risposta della Cassazione (Sentenza n. 25503/2016). Con la pronuncia del 13/12/2016, la Terza Sezione della Cassazione, si è espressa affermando il seguente principio di diritto: “il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi della L. 30 dicembre 2004 n. 311, articolo 1, comma 346”. La norma è chiara, ha sostenuto la Corte, non solo per l’insuperabile argomento letterale, ma anche alla luce dell’autorevole lettura che della norma in esame ha dato la Corte Costituzionale con la sentenza 05.12.2007 n. 420, ove si afferma che “la norma in esame ha elevato la norma tributaria al rango di norma primaria, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”. La conseguenza di tale nullità? La prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo (art. 2033 c.c.: «chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato»). Il locatore, quindi, potrebbe dover restituire quanto già ricevuto, mentre potrà agire, ricorrendone i presupposti, per il diritto al risarcimento del danno ex-art. 2043 c.c. oppure per il pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex-art. 2041 c.c. Nessun rilievo quindi al rapporto di fatto sorto in forza di un contratto nullo! Attenzione proprietari!
4) La disdetta del locatore: a mezzo raccomandata a tutti i costi?
La risposta della Cassazione (Sez. 3, n. 11808/2016). No, sono ammissibili anche altre forme, purché siano idonee ad evidenziare in modo in equivoco la volontà di disdetta.
“L’onere formale di cui all’art. 2, comma 1, della l. 9 dicembre 1998, n. 431, a mente del quale la disdetta al termine del secondo periodo di durata contrattuale va effettuata in forma scritta ed inviata a mezzo raccomandata, non è previsto a pena di nullità dell’atto, restando così ammissibili forme equipollenti purché idonee ad evidenziare all’altra parte la volontà negoziale, e non occorrendo il conferimento di mandato scritto all’eventuale rappresentante del locatore”.
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CONDOMINIO
5) Chiusura con cancello dell’area condominiale ove sono presenti negozi. Validità della delibera.
La pronuncia della Cassazione (Sentenza n. 151/2017) . La Corte di Cassazione, di recente, ha confermato la legittimità della delibera assembleare con la quale si era decisa la chiusura per tutto il giorno del cancello e delle sbarre di accesso all’area condominiale, ove erano presenti negozi, salvo che per effettuare operazioni di carico e scarico merci. La Corte ha ritenuto che la delibera impugnata, avente ad oggetto la chiusura del cancello, fosse valida in quanto meramente confermativa di altra precedente delibera e, in ogni caso, coerente con la destinazione dell’area risultante dal regolamento del condominio. Il regolamento di condominio, infatti, prevedeva che gli spazi di proprietà comune, durante le ore diurne, fossero luogo sicuro di ricreazione per i bambini del condominio, impedendo quindi alle auto di sostare, ad eccezione dei brevi istanti necessari per la salita e la discesa dagli automezzi. I Giudici hanno altresì evidenziato che la delibera in questione risultava rispettosa della regola prevista dall’art. 1120 c.c. (quindi la chiusura del cancello non costituiva innovazione vietata) e che, in ogni caso, non risultava violata la norma di cui all’art. 1102 c.c. che disciplina il pari godimento della cosa comune.
6) Dispositivo servo scale in condominio: eliminabile alla morte del disabile che ne aveva resa necessaria l’istallazione?
La pronuncia della Cassazione (Sentenza Sez. 2, n. 04127/2016). No, perché l’istallazione del dispositivo non viene fatta nell’interesse del singolo condomino disabile, ma è attuazione del generale principio di solidarietà sociale, pertanto deve rimanere nonostante la morte del condomino che ne aveva necessità. “In tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la l. n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici, sicché il diritto al mantenimento ed all’uso dei dispositivi antibarriera (nella specie, un dispositivo servo scale), installati (anche provvisoriamente) in presenza di un soggetto residente portatore di handicap, non costituisce un diritto personale ed intrasmissibile del condomino disabile, che si estingue con la morte dello stesso”.
Avv. Rosalia Del Vacchio
Delegazione UPPI Castelmaggiore
Fonti: Massimario Cassazione 2016 ; Gruppo 24 ore
