LESIONE DEL DECORO ARCHITETTONICO

Nonostante nel codice civile vi siano diverse norme che richiamano il concetto di “decoro architettonico”, non è possibile rilevare alcuna prescrizione atta a definire ed esplicitare in cosa debba e/o possa consistere tale nozione.

Come spesso accade, la lacuna normativa tenta di essere colmata dalla Giurisprudenza di settore, la quale ha elaborato, non senza ineliminabili (più o meno espliciti e rilevanti) contrasti, il concetto di “estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato fornendogli una determinata fisionomia”.

La violazione del decoro architettonico, quindi, sarebbe riconducibile all’ipotesi in cui un’opera violi l’euritmia del fabbricato mutando l’aspetto originario del bene sia nella sua globalità sia in relazione a singoli aspetti architettonici o parti del fabbricato.

Criteri di valutazione della lesione

La Suprema Corte ha, infatti, statuito come il decoro architettonico debba essere valutato, ai sensi dell’art. 1120 c.c. II° comma, tanto in relazione all’edificio condominiale nella sua totalità, quanto a determinati  singoli punti, rimettendo poi all’organo giurisdizionale di merito l’accertamento sulla portata lesiva del decoro in questione causata da una determinata innovazione (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 1286, 25 gennaio 2011 e sent. n. 1286, 25 gennaio 2010).

Aspetto molto importante del tema in esame risulta l’orientamento secondo il quale il decoro architettonico prescinde dalla raffinatezza del fabbricato e sussiste per tutti gli immobili, anche per quelli popolari e comunque non storici o di particolare pregio.

La tutela infatti è posta al fine di vietare l’alterazione dell’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che conferiscono all’edificio un determinato  aspetto che va valutato con riferimento alla linea estetica del palazzo, indipendentemente dal suo pregio artistico (Cass., sent. n. 8731/1998; sent. n. 2313/1988; sent. n. 2189, 13 aprile 1981).

Pertanto, già solo il mancato rispetto dello “stile” del fabbricato condominiale comporterebbe di per sé un’alterazione peggiorativa dell’aspetto architettonico complessivo, quindi non consentita (Cass., sent. n. 2189, 13 aprile 1981).

Non risulta rilevante che l’innovazione in esame risulti più o meno visibile a terzi e che quindi, per esempio, venga ad incidere sua facciata principale del condominio, poiché l’interesse tutelato è quello del singolo condomino a non vedere rovinata la facciata del proprio immobile.

Tutela

La tutela del decoro architettonico, infatti, è prestata in favore del singolo condomino e non del condominio nella sua interezza con la conseguenza che le decisioni dell’assemblea – favorevoli o contrarie che siano – non possano essere considerate definitive.

Ne perviene come il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato non possa essere sanato da delibere condominiali, se non all’unanimità dei partecipanti al condominio.

Il parere contrario anche di un solo condomino costituisce l’assenza di una valida autorizzazione dell’innovazione lesiva, con il diritto del condomino di chiedere senza limiti di tempo (tenuto conto dell’imprescrittibilità dell’azione) la rimessione in pristino dei luoghi (Cass., Sez. II, sent. n. 851, 16 gennaio 2007).

Scopo della tutela del decoro architettonico, risulta essere l’interesse economico del singolo proprietario a non vedere deprezzato il proprio bene a causa delle alterazioni peggiorative delle parti comuni dell’edificio in cui insiste.

E’ proprio per questo che risulta irrilevante che l’opera lesiva sia effettuata sulla facciata principale o quella secondaria, mentre risulta di capitale importanza, invece, verificare se, e in quale misura, l’opera comporti un potenziale depauperamento del patrimonio dei singoli condomini.

Nonostante la Giurisprudenza sia arrivata a ritenere in re ipsa il danno economico derivante dalla lesione del decoro architettonico in presenza di opere di grande impatto, numerose altre volte la stessa risulta aver addossato l’onere di provare un effettivo e concreto deprezzamento del bene condominiale a carico di colui che lamentava la lesione del decoro architettonico, precisando come tale lesione sia possibile solo in presenza di una precisa diminuzione del valore economico del bene immobile.

Avv. Marco Perrina

Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena