ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – MARZO 2019

1) Pulizie scale in condominio.

Il quesito. Con quale maggioranza deve essere approvata la delibera che impone ai condomini di pulire le scale?

La risposta della Corte. La delibera deve essere approvata all’unanimità. Infatti, il diritto-dovere di ciascun condomino di provvedere alla manutenzione delle cose comuni comporta certamente non solo l’obbligo di sostenere le spese, ma anche tutti gli altri obblighi di fare connessi alle modalità esecutive dell’attività manutentiva. A ciò consegue che deve ritenersi affetta da nullità la delibera condominiale con la quale si modifichino, a maggioranza e non all’unanimità, i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune, come ad esempio quello della pulizia scale. Tale disposizione assembleare, infatti, incide su diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione di un obbligo di fare e deve quindi essere stabilita con delibera approvata all’unanimità (Cass. Cost. 13 novembre 2018, n. 29220).

2) Come accertare i rumori in condominio.

Il quesito. Si può fare ricorso alla normativa speciale per accertare se le immissioni acustiche in condominio superano la soglia della normale tollerabilità?

La risposta della Corte.  Sì. Anche quando la intollerabilità delle immissioni acustiche sia stata lamentata in giudizio invocando la disciplina civilistica di cui all’art. 844 c.c., è corretto misurare la soglia di intollerabilità dei rumori facendo riferimento alla normativa speciale che tuteli gli interessi della collettività. Secondo i giudici della Corte di Cassazione, infatti, se l’immissione acustica è tale da pregiudicare la quiete pubblica, a maggior ragione essa, ove si risolva in una emissione sonora nell’ambito della proprietà del vicino – ancor più esposto degli altri, in ragione della contiguità delle proprietà, al suo effetto dannoso – deve, per ciò solo, considerarsi intollerabile, ex art. 844 c.c. e, pertanto, illecita anche sotto il profilo civilistico (Cass. ordinanza n. 39243 del 20.12.2018).

3) Lavori in condominio.

Il quesito. Lavori sul cortile posto sopra ai box del singolo condomino: chi paga le spese?

La risposta della Corte. Secondo la Corte di Cassazione, qualora sia necessario procedere alla riparazione del cortile, od anche di un viale di accesso, all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, per poter determinare come ripartire le spese si deve fare riferimento all’art. 1125 c.c., da applicarsi per analogia. Infatti, tale norma accolla interamente le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione (Cass. ordinanza 30935 del 29.11.2018).

4) Riscaldamento centralizzato.

Il quesito. Si può vietare il distacco dal riscaldamento centralizzato in condominio?

La risposta della Corte. No. Secondo i giudici della Cassazione “è nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, così come come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti” (Cass. ordinanza 2 novembre 2018 n. 28051).

5) Vendita immobile e dissenso alla lite.

Il quesito. Il venditore aveva espresso il dissenso alla lite ma l’acquirente ha pagato le spese: chi è tenuto al pagamento delle spese del giudizio?

La risposta del Tribunale di Bologna. Qualora nel rogito di acquisto il venditore si sia obbligato a proseguire in prima persona, a coltivare e seguire le liti pendenti, espressamente menzionate nel rogito, è soltanto a costui imputabile il non aver fatto valere, nel momento della definizione delle quote di spese legali spettanti ai singoli condomini, il predetto dissenso, se rilevante e pertinente. Pertanto sarà il venditore stesso a dover pagare le spese di lite e, se anticipate dall’acquirente, sarà tenuto al rimborso. Ed il diritto di rivalsa del condomino dissenziente? È fatto salvo. Alla stregua dell’art. 1132 comma secondo c.c., il condomino dissenziente “ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa”. Ciò significa che il condomino venditore, anche ove dissenziente rispetto alle specifiche liti, potrà legittimamente rivalersi nei confronti del Condominio soccombente, e non già nei confronti del condòmino avente causa che, in sua vece, ha anticipato suddette spese, ed ha diritto incontestabile ad ottenerne la rifusione in forza di rapporto inter partes costituente titolo autonomo, ovvero il predetto rogito (Tribunale di Bologna, Sentenza n. 21073 del 20.12.2018).

6) Delibere condominiali.

Il quesito. Il regolamento condominiale può inibire l’accesso nel parcheggio ad autoveicoli di grandi dimensioni?

La risposta del Tribunale di Bologna. Sì. Secondo il giudice, infatti, l’ Assemblea è libera di prevedere modalità di utilizzo delle parti comuni, con l’ unico limite posto dall’ art. 1138, comma 4 c.c., che impone il rispetto dei diritti di ciascun condomino, quali previsti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e postula il divieto di derogare alle norme di cui agli articoli 1118 comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c.. Pertanto, qualora la delibera assembleare sia stata approvata con le maggioranze previste dalla legge, allora sarà perfettamente valida, atteso anche il fine di tali disposizioni regolamentari di preservare l’ integrità del bene comune e le tranquillità, comodità di utilizzo e sicurezza dei condomini stessi (Tribunale di Bologna, seconda sezione, sent. 21004/2018).

7) Convocazione assemblea condominiale via e-mail.

Il quesito. È legittima la convocazione dell’assemblea di condominio a mezzo e-mail?

La risposta del Tribunale. No. Il tribunale di Modena ha avuto modo di ribadire che a norma del terzo comma dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. Ai sensi dell’art. 72 disp. att. c.c. l’art. 66 è inderogabile anche da un regolamento di natura contrattuale. Quindi non possono essere ritenute ammissibili forme diverse di comunicazione. Per tali ragioni, qualora la convocazione venga trasmessa ad un indirizzo di posta elettronica semplice (non certificata) che non consenta di avere prova dell’avvenuta ricezione, ovvero con modalità non conformi a quanto previsto dall’art. 66 disp. att. c.c.., la stessa non sarà ritenuta regolare e la delibere adottate in seno a quell’assemblea non regolarmente costituita andranno annullate (Tribunale di Modena, sentenza n. 1958 del 29.311.2018).

Avv. Rosalia Del Vecchio