CEDOLARE SECCA AL 21 % SULLE LOCAZIONI DEI NEGOZI

La Legge di bilancio 2019 recepisce le richieste dell’ Uppi

La “cedolare secca” è un’ imposta opzionale che sostituisce l’ Irpef e relative addizionali, la cui applicazione (finora ammessa solamente alle locazioni di immobili ad uso abitativo, e pertinenze, locate a soggetti non imprenditori e non esercenti arti e professioni)  consente di evitare il cumulo dei redditi da fabbricati con gli altri redditi assoggettati ad irpef.

Finalmente, dopo pressanti richieste da parte della nostra associazione, la Legge di bilancio 2019 (articolo 1, comma 59, Legge 145/2018) ha esteso la possibilità di accedere al regime della cedolare secca  anche per la tassazione del reddito derivante dalla locazione di locali commerciali, con applicazione dell’aliquota del 21%.

Il nuovo regime opzionale interesserebbe le sole nuove locazioni perfezionate nel 2019 da persone fisiche, e non, quindi dalle società, che detengono gli immobili in questione nella sfera privata al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni.

Le  unità immobiliari soggette sono quelle distinte in catasto con la seguente categoria catastale:

• Categoria C1 (negozi e botteghe) e, se congiuntamente locate, le relative pertinenze

Ne sono escluse le altre categorie che molto spesso sono utilizzate in ambito commerciale quali:  

• Categoria C2 (magazzini e locali di deposito)

• Categoria C6 (stalle, scuderie e rimesse)
• Categoria C7 (tettoie chiuse ed aperte).

Per quello che concerne posti auto, autorimesse, cantine, questi potrebbero beneficiare della cedolare secca solamente nel caso in cui siano pertinenze dell’ immobile ad uso negozio principale.
 

Per esercitare l’ opzione la superficie complessivamente locata non può eccedere i 600 metri quadrati considerati al netto delle pertinenze che possono essere magazzini, garage, posti auto, cantine.

Norma antielusiva

Sono esclusi, per espressa disposizione normativa, i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019).

E’ stata introdotta anche una norma antielusiva secondo cui coloro i quali hanno  contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non possono aderire al nuovo regime. In tal modo viene evitata la risoluzione strumentale del contratto. Si legge infatti: “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale“.

Altre limitazioni di tipo oggettivo

La tassazione dei canoni di locazione con l’applicazione della cedolare secca al 21% incontra anche ulteriori limitazioni di tipo oggettivo, oltre quella riguardante la categoria catastale.

Infatti, non solo il beneficio è circoscritto alle unità immobiliari aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda l’elemento dimensionale.

La nuova cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente ai canoni di locazione delle unità immobiliari di superficie fino a 600 metri quadrati; i metri quadrati delle pertinenze non vengono considerati ai fini del limite di cui sopra.

Quali tasse sostituisce?

L’imposta piatta sugli affitti commerciali, al pari di quella sulle unità immobiliare a destinazione abitativa, sostituisce le seguenti imposte:

1. Irpef
2. Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
3. Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
4. Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

In caso di cessione del contratto, anche parziale, saranno dovute l’ imposta di registro e l’ imposta di bollo.

Come aderire alla Cedolare secca sugli affitti di negozi

A partire dal 2019 sarà possibile richiedere l’opzione per la cedolare secca presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla decorrenza del contratto che solitamente coincide con la data di stipula.

Chi può aderire alla cedolare secca del 21% per i negozi

I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche che possiedono l’ immobile a titolo privato.

Locazioni Stagionali o transitorie o brevi

La nuova cedolare si potrà applicare anche per le locazioni transitorie o brevi, per cui sarà possibile presentare opzione anche, ad esempio, per locare negozi per periodi brevi, durante l’estate o l’inverno per attività stagionali e periodiche.

Rientrano nell’applicazione anche i contratti di durata inferiore ai 30 giorni e anche quelli non soggetti a registrazione.

Nel caso della cedolare secca sui negozi, il conduttore potrà agire anche nell’esercizio di imprese.

Fattispecie particolari: contratto di locazione con più proprietari

Se ci sono più locatori, ognuno di loro può scegliere di applicare la cedolare o meno. Se non tutti optano per la cedolare deve essere pagata l’imposta di bollo sul contratto ed i locatori che non applicano la cedolare devono pagare – in solido con il conduttore – l’imposta di registro, calcolata sulla parte del canone che corrisponde alla propria quota di possesso in quanto vale la displina generale. Tuttavia resta la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Claudio Contini