GLI ORIENTAMENTI DEI GIUDICI DICEMBRE 2016

CONDOMINIO

1)Revisione tabelle millesimali.

Quesito. Se le infiltrazioni dal sottosuolo rendono il locale inutilizzabile: si può chiedere la revisione delle tabelle millesimali?

La risposta della Cassazione (Sentenza n. 19797/2016). No. I valori dei millesimi possono essere riveduti e modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, solo nei casi seguenti: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Se le condizioni mutate dell’immobile non incidono sulla sua consistenza reale e sulle caratteristiche obiettive rilevanti ai fini del calcolo del valore delle singole porzioni di piano, allora non sussistono i presupposti necessari per chiedere ed ottenere la revisione delle tabelle millesimali.

2)Pizzeria in condominio? La Cassazione dice si.

Quesito. Se il regolamento condominiale vieta l’apertura di una pizzeria al piano terra, la si può aprire al primo piano?

La risposta della Cassazione (Sentenza n. 21307/2016). Sì. Secondo la Corte per capire se tale attività sia consentita in condominio occorrerà fare riferimento al regolamento condominiale. Non solo. Tale regolamento dovrà essere interpretato cercando di ricostruire l’originaria volontà dei contraenti-condomini e quindi facendo riferimento al significato letterale delle espressioni e delle parole utilizzate nel contratto, alla luce però dell’intero contesto contrattuale. Bisogna quindi evitare interpretazioni estensive, soprattutto quando si fa riferimento all’individuazione di beni e a loro limitazioni circa le destinazioni d’uso. Se quindi nel regolamento sono inserite una serie di espresse limitazioni, allora saranno applicabili solo queste. Se il divieto di attività commerciale riguarda solo il piano terra, allora non potrà essere esteso per analogia anche ai piani superiori: consentita, quindi, l’attività di pizzeria.

3) Impugnazione di delibera

Quesito. E’ annullabile la delibera assunta se il condomino non ha potuto visionare adeguatamente la documentazione contabile? Il verbale di assemblea può essere contestato?

La risposta del Tribunale di Bologna (sentenza Dott.ssa Arceri 2122/2016). Si, in entrambi i casi.

Il Tribunale di Bologna con questa pronuncia ha ribadito quanto già espresso da consolidata giurisprudenza in materia.

“La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l’annullabilità della delibera successivamente approvata, riguardante la suddetta documentazione in quanto, la lesione del suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari (richiamo a Cass. 2003 n. 13350).”  Ed ancora: “..il comportamento dell’amministratore che, a richiesta dei condomini, neghi a questi ultimi l’accesso alla documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo determina l’invalidità della delibera di approvazione data la violazione da parte della’mministratore dell’obbligo di rendiconto..” (Cass. 11940 del 2003).

Nel caso di specie i condomini presenti in assemblea avevano richiesto di visionare i documenti ed il Presidente dell’assemblea, in ciò avallato dall’amministratore, aveva intimato loro di “guardarli” ma di “non toccarli” accusando i richiedenti della possibilità che nel corso di tale attività i documenti venissero manomessi, e pretendendo che gli stessi potessero svolgere tale attività sotto sorveglianza, in tal modo assumendo un atteggiamento fortemente ostile  e di fatto ostacolante.

La prova di tale fatto è stata fornita in causa con la produzione di registrazione trascritta e con la testimonianza di altra condomina presente in assemblea che ha confermato le circostanze contestate all’amministratore.

E, proprio al riguardo, si evdenzia che la sentenza in esame ha ribadito che il verbale di assemblea non ha alcun valore probatorio privilegiato e, quindi, come è accaduto nel caso in esame, può essere contestato, in merito ad autenticità e fedeltà, con ogni mezzo.

LOCAZIONE

4) Risoluzione anticipata del contratto di locazione

Quesito. Quali azioni spettano al proprietario se l’inquilino disturba la quiete ed il riposo degli altri condomini violando il regolamento condominiale?

La risposta del Tribunale di Monza (sentenza 07.09.2016 n. 2395) . Si alla risoluzione del contratto di locazione. Nel caso in esame il proprietario aveva svolto domanda di risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa del ripetuto mancato rispetto del regolamento di condominio che prevedeva il divieto di adibire i locali ad uso abitazione ed a ”..qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini…” con divieto “..dopo le ore 23 di suonare, cantare e di far funzionare apparecchi radio e grammofoni salvo il consenso dei condomini vicini”.

Orbene, il Tribunale di Monza ha accolto la domanda del proprietario ed ha ordinato all’inquilino, che si era difeso assumendo come “esagerate” le contestazioni rivoltegli, il rilascio immediato dell’immobile libero da persone e cose.

Famiglia

1)Che cos’è la “materal preference”?

La Maternal preference è il criterio secondo il quale i giudici ermellini nella scelta del genitore collocatario di figli in età scolare e prescolare danno preferenza alla madre salvo il caso in cui questa risulti palesemente sfornita di adeguate capacità genitoriali, educative e di accadimento.

Il caso di cui alla sentenza di Cassazione n. 18087/2016. Due coniugi con bambini molto piccoli si separano. In un primo momento le parti trovano un accordo per l’affidamento condiviso con egual tempo che i bambini avrebbero dovuto trascorrere sia presso la madre che presso il padre. La madre, durante la separazione, si trasferisce in un’altra città per motivi di lavoro. L’ex marito chiede, allora, che i bambini gli siano affidati in via esclusiva in quanto quella distanza gli avrebbe impedito di poterli vedere con la stessa frequenza.

La decisione della Corte. La Cassazione si è espressa condividendo e ribadendo i principi in forza dei quali stabilimento e trasferimento della propria residenza e sede lavorativa costituiscono oggetto di libera decisione dell’individuo, espressione di diritti fondamentali di rango costituzionale. Pertanto, il coniuge separato che intende trasferire la sua residenza lontano da quella dell’altro coniuge non perde per ciò l’idoneità ad avere in affidamento i figli minori o ad esserne collocatario. Il giudice deve limitarsi a valutare se sia più funzionale all’interesse della prole il collocamento presso uno o l’altro genitore, anche se questo inciderà negativamente sulla quotidianità dei rapporti con l’altro. Il primario interesse, ribadisce la Corte, è sempre quello morale e materiale dei bambini, e vista la loro tenera età è stato ritenuto condivisibile il criterio della Maternal preference (preferenza materna), collocandoli presso la madre anche se, come nel caso in esame, il padre aveva eccellenti capacità genitoriali .

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Avv. Rosalia Del Vecchio