ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – MARZO 2020

1)Parti comuni.

Il quesito. Il vano scavato nel terrapieno da un condomino ed annesso alla sua cantina è di proprietà esclusiva?

La risposta della Corte. No, si tratta di un bene condominiale. L’art. 1117 c.c. infatti ricomprende fra le parti comuni del condominio “il suolo su cui sorge l’edificio”. Oggetto di proprietà comune è quindi anche la porzione di terreno su cui poggia l’intero condominio ed anche la parte ad esso sottostante. Pertanto qualora venga ricavato un vano al di sotto dell’area superficiaria andrà considerato di proprietà condominiale, a meno che non vi sia un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno o più condomini. Di conseguenza, nessun condomino può, senza il consenso dell’assemblea, procedere all’escavazione in profondità nel terreno sottostante lo stabile condominiale per ricavarne un’area di disponibilità esclusiva, poiché lederebbe il diritto di proprietà degli altri su una parte comune dell’edificio (Cass. sentenza n. 33163 del 16/12/2019).

2)Modifica delle tabelle millesimali.

Il quesito. Per modificare i millesimi di ripartizione delle spese condominiali occorre l’unanimità dei condomini?

La risposta della Corte. No. I giudici hanno avuto modo di ribadire che l’atto con il quale si approvino le tabelle millesimali, nonché quello di revisione delle stesse, non hanno natura contrattuale. Di conseguenza, la modifica delle tabelle non richiede il consenso unanime di tutti i condomini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c.. Tale orientamento è consolidato in giurisprudenza, infatti era stato già espresso dalle Sezioni Unite nel 2010 con la pronuncia n. 18477 ed è stato poi di recente confermato sempre dalle Sezioni Unite lo scorso anno con la sentenza 4135. Non si rinvengono invece al momento pronunce di segno contrario (Cass. ordinanza n. 32439 del 11/12/2019).

3) Ripartizione spese riscaldamento centralizzato.

Il quesito. Le spese di riscaldamento centralizzato con sistema di contabilizzazione possono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà?

La risposta della Corte. No. Le spese di riscaldamento, qualora in un condominio sia presente un impianto centralizzato con sistema di contacalorie, devono essere suddivise in base ai consumi effettivi registrati dalle singole unità. La suddivisione di tali oneri invece sulla base dei millesimi di proprietà è illegittima, a meno che nello stabile non sia assente il sistema di contabilizzazione con contacalorie. Analogamente, non possono essere assunti come criteri di riparto di tale spese le delibere regionali che prevedano anche la ripartizione degli oneri di riscaldamento su base volontaria, poiché si tratta di atti amministrativi che per loro natura non sono idonei ad incidere sul rapporto tra condomini e condominio, regolamentato dal diritto civile (Cass. ordinanza 28282 del 04/11/2019).

4) Facciata condominiale.

Il quesito. L’assemblea di condominio può autorizzare l’installazione di un tubo di scarico sulla facciata condominiale?

La risposta della Corte. Sì. Secondo la Corte i limiti posti dall’art. 1102 c.c. all’uso della cosa comune da parte di ciascun condòmino, ossia il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo condòmino, se rispettati, di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità. La Suprema Corte ha infatti osservato che la nozione di pari uso della cosa comune, di cui alla norma citata non va intesa nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario. (Cass. ordinanza 16 dicembre 2019, n. 33154).

5)Spese condominiali: illegittima la richiesta al condomino apparente.

Il quesito. L’amministratore di condominio può agire nei confronti del condomino apparente (nella specie proprietario di appartamento che aveva venduto l’immobile senza comunicarlo) per recuperare le spese condominiali insolute?

La risposta della Corte. No. L’amministratore di condominio può proporre azione giudiziale per il recupero delle spese condominiali insolute, relative ad una unità immobiliare, solo nei confronti dell’effettivo proprietario dell’immobile. Non può invece agire nei confronti di colui che appaia proprietario, pur non essendolo, come ad esempio il venditore il quale, dopo il trasferimento non abbia comunicato nulla all’amministratore ed abbia continuato a comportarsi come proprietario.

Infatti, nei rapporti tra il condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli condomini, non opera il principio dell’apparenza del diritto. La legittimazione ad agire nei confronti dell’effettivo proprietario, infatti, trova la propria ragione nel fatto che in questo modo il Condominio potrà più facilmente soddisfare il proprio credito (Cass. ordinanza n. 724 del 15/01/2020).

6) Antenna su balcone esclusivo.

Il quesito. L’antenna telefonica sul terrazzo di proprietà esclusiva viola sempre il regolamento condominiale?

La risposta della Corte. No. Qualora il regolamento condominiale vieti gli interventi di singoli condomini su balconi e terrazzi di proprietà esclusiva al fine di non nuocere all’estetica degli edifici e per non arrecare molestia ai vicini, non sarà da ritenersi altresì vietata automaticamente anche la installazione di una antenna telefonica sul balcone privato. Ciò in quanto affinchè il regolamento condominiale possa limitare il godimento dei condomini sulla proprietà individuale, deve contenere previsioni chiare ed incontrovertibili che esplicitamente prevedano il divieto che di volta in volta si vuole far valere. Poiché nel caso in esame l’installazione dell’antenna telefonica non era espressamente vietata, il condomino ben poteva procedere alla sua predisposizione sul suo balcone esclusivo (Cass. sentenza n. 32685 del 12/12/2019).

7) Locazione e stato dell’immobile.

Il quesito. In caso di mancata previsione contrattuale, come deve essere restituito l’immobile al termine del rapporto locativo?

La risposta del Tribunale. Qualora nel contratto di locazione non sia presente una descrizione delle condizioni in cui l’immobile era stato ricevuto alla data della consegna, si presume che il conduttore lo abbia ricevuto in buono stato locativo, ai sensi dell’art. 1590, secondo comma, c.c. Pertanto, è nel medesimo buono stato che dovrà riconsegnarlo alla proprietà. Potrà superare la presunzione prevista dalla norma del Codice Civile soltanto fornendo una rigorosa prova sullo stato dell’immobile alla data di consegna (Tribunale di Roma, sentenza n. 1126 del 16/01/2020).

8) Restituzione del bene locato in corso di causa.

Il quesito. Nel caso in cui, in corso di causa per morosità, il conduttore restituisca l’immobile per finita locazione, il giudizio viene meno?

La risposta della Corte. No. Nel caso in cui il proprietario abbia instaurato un giudizio per ottenere la risoluzione del contratto di locazione a causa dell’inadempimento del conduttore e questi restituisca l’immobile nel corso del giudizio, non viene meno l’interesse né tantomeno il diritto del proprietario di ottenere dal giudice la pronuncia richiesta. Infatti, il locatore ben potrà proseguire il giudizio per ottenere l’accertamento della causa di risoluzione pregressa del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo così ottenere una pronuncia allo stesso favorevole sotto altri punti di vista, come ad esempio la condanna al risarcimento del danno od al pagamento dei canoni insoluti (Cass. ordinanza n. 34158 del 20/12/2019).

9) Separazione e abbandono della casa coniugale.

Il quesito. L’abbandono della casa coniugale è sempre causa di addebito della separazione?

La risposta della Corte. No, l’abbandono della casa coniugale non è sempre motivo di addebito. Infatti, pur trattandosi di una violazione dei doveri dei coniugi previsti dall’art. 143 c.c., qualora l’abbandono del coniuge sia stato determinato dal comportamento dell’altro coniuge o sia intervenuto in un momento di intollerabilità della prosecuzione della convivenza, allora non potrà essere addebitata la separazione. In questo caso infatti l’abbandono non costituisce la causa della separazione, bensì è la conseguenza della crisi coniugale già esistente (Cass. ordinanza n. 648 del 15.01.2020).

10) Consumatore e risarcimento dei danni.

Il quesito. In caso di non conformità del bene venduto il consumatore può ottenere il risarcimento dei danni subiti?

La risposta della Corte. Sì. Qualora il consumatore acquisti un bene che difetti di conformità, tra i diritti di cui egli è titolare, vi è quello al risarcimento del danno subito a causa dell’inadempimento del venditore. Infatti, anche se tale tutela non è espressamente prevista dall’art. 130 del Codice del Consumo, che annovera i rimedi esperibili – come sostituzione, riparazione del bene, riduzione del prezzo, etc.- non preveda il risarcimento del danno, i giudici ritengono che tale diritto spetti al consumatore in forza di altre norme dell’ordinamento giuridico italiano, quali quelle di cui al codice civile in tema garanzia per vizi nella vendita (Cassazione, sentenza 1082 del 20.01.2020).

Avv. Rosalia del Vecchio

Delegazione UPPI Castel Maggiore