LA PROROGA DEL CONTRATTO CONCORDATO

Uno degli aspetti più controversi delle locazioni abitative agevolate riguarda il rinnovo del contratto dopo la scadenza dei primi 5 anni (nell’ipotesi di 3+2). Sul tema si sono pronunciati diversi Tribunali e si sono delineati due diversi principali orientamenti.

Secondo il primo orientamento, che ha trovato espressione nella pronuncia del 07.09.2009 del  Tribunale di Bologna, il rapporto di locazione agevolata, alla scadenza del quinquennio,  prosegue con identica scadenza (3+2+3+2…) : durata triennale prorogabile per altri due anni  in mancanza di disdetta motivata da parte della proprietà e se non è raggiunto dalle parti accordo sul rinnovo.

Secondo il Tribunale felsineo poiché il biennio non è che una proroga di diritto, prevista dal legislatore in ragione del tipo contrattuale prescelto e quindi conosciuta ex-ante dalle parti, pare preferibile ritenere che la rinnovazione copra un triennio, salvo il diritto del conduttore di fruire della proroga biennale, se non è inviata dal locatore disdetta motivata o non è raggiunto accordo sul rinnovo.

Di diverso avviso sono stati i Tribunali di Genova (sentenza del 04.12.2009) e di Torino (sentenza del 28.06.2008) per i quali allo scadere dei primi cinque anni il contratto, in mancanza di disdetta motivata o accordo sul rinnovo, si rinnova di triennio in triennio (3+2+3+3…).

Per il Tribunale di Genova : ogni rinnovo corrisponderà ad una durata di tre anni ed ancora 3+ 3+3 e ciò perché il rinnovo, stando alla norma, deve attuarsi alle medesime condizioni, della durata convenuta dalle parti (3 anni)avendo l’istituto della proroga carattere eccezionale.

La proroga di due anni opera solo al primo rinnovo così come la disdetta motivata è richiesta solo alla prima scadenza contrattuale.

Per il Tribunale di Torino: la proroga biennale opera eccezionalmente alla scadenza del primo triennio per favorire una maggiore stabilità iniziale del rapporto: il contratto concordato scade con il triennio e solo alla prima scadenza lo si intende prorogato di due anni.

Sul tema del rinnovo del contratto di locazione abitativa agevolata è tornato di recente a pronunciarsi il Tribunale di Bologna Sezione seconda Giudice Dott.ssa Matteucci  con una sentenza pubblicata in data 20.03.2018 che, contravvenendo al precedente orientamento espresso dal medesimo Tribunale (sentenza 2009), ha aderito alle tesi dei Tribunali di Genova e Torino.

La sentenza in questione è interessante anche perché si è soffermata sull’inderogabilità del termine di 6 mesi (previsto dall’art. 2 comma 5 legge 431/98) entro il quale le parti, al sopraggiungere della prima scadenza contrattuale, debbono avviare le trattative per il rinnovo del contratto o la proprietà inviare disdetta motivata.

Veniamo ora al caso specifico sul quale il Tribunale si è pronunciato.

Le parti in contenzioso avevano stipulato una locazione abitativa della durata di 4 + 2 anni.

Nell’art. 1 del contratto sottoscritto le parti avevano previsto la facoltà di ciascuna parte, al sopraggiungere della prima scadenza, di attivare la procedura per il rinnovo del contratto a nuove condizioni ovvero di rinunciare al rinnovo, in tale ultimo caso comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno 3 mesi prima della scadenza.

La proprietà, nel rispetto del termine convenuto in contratto  di 3 mesi , aveva comunicato al conduttore di essere intenzionato a rinnovare il contratto ma a nuove condizioni (tra queste l’aumento del canone); che il conduttore non aveva riscontrato detta comunicazione, né aveva rilasciato l’immobile e, quindi, la proprietà si era rivolta al giudice per fare accertare la cessazione del contratto alla prima scadenza (4+2) e la detenzione dell’immobile da parte del conduttore dopo la scadenza dei 4+2 sine titulo.

Il conduttore, costituitosi in giudizio, aveva contestato le domande ex-adverso svolte sostenendo che la proprietà con la comunicazione sopra citata aveva semplicemente richiesto un aumento di canone e non aveva invece esperito la procedura di rinnovo del contratto, né tantomeno aveva rinunciato al rinnovo del contratto, né aveva dato valida disdetta. Sosteneva inoltre che in  ogni caso non erano stati rispettati i termini di legge per l’invio della raccomandata; che infatti ai sensi dell’art. 2 comma 5 della legge 431/1998 (norma non derogabile avendosi a che fare con un contratto a canone agevolato) la disdetta avrebbe dovuto essere comunicata con raccomandata con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza; che quindi il termine di mesi 3 stabilito contrattualmente doveva ritenersi sostituito ex-lege con quello di 6 mesi; che dunque il contatto si era rinnovato alle medesime condizioni e quindi per ulteriori 4 anni (4+2+4+4…).

La decisione del Tribunale di Bologna.

Il Giudice del Tribunale felsineo ha respinto la tesi del locatore secondo la quale il contratto doveva ritenersi cessato dopo i 4+2 anni ed ha accolto la domanda del conduttore affermando che dopo i 4+2 anni il contratto si era rinnovato per un ulteriore quadriennio.

Le ragioni della decisione.

Il Giudice ha ritenuto,  in primis, tardiva la comunicazione inviata dalla proprietà solo 3 mesi prima della scadenza in luogo dei 6 mesi previsti ex-lege.

Secondo il Giudice il termine di 6 mesi previsto dalla normativa di settore per la comunicazione costituisce un aspetto non derogabile dalle parti stante la natura del contratto.

Infatti, la previsione di 6 mesi risulta originata dalla necessità di consentire alle parti (indifferentemente il locatore e il conduttore) nell’ambito di un rapporto connotato da maggiore stabilità iniziale (4+2 con unica proroga ex-lege di 2 anni) di avere a disposizione un congruo lasso di tempo per riflettere sulla proposta/offerta dell’altra parte e quindi per valutare se proseguire il rapporto (a nuove condizioni) o se invece porvi fine mediante disdetta.

Ne consegue che la previsione di un termine di soli 3 mesi prevista in contratto risulta sostituita ex-lege di 6 mesi.

Secondo il Tribunale di Bologna, dunque, la proprietà sia che avesse inteso proporre alla conduttrice un rinnovo a nuove condizioni, sia che  avesse inteso disdettare il contratto alla prima scadenza,  non aveva, in ogni caso, rispettato il termine inderogabile di 6 mesi.

La comunicazione inviata risultava dunque tardiva e, conseguentemente, nel momento in cui la conduttrice aveva ricevuto la raccomandata della locatrice il contratto si era già rinnovato alle medesime condizioni e quindi per ulteriori 4 anni; le parti infatti avevano pattuito la durata quadriennale del contratto invece che triennale minima.

Secondo il Giudice “[..]sono state le parti a pattuire il rinnovo del contratto  (in caso di mancanza di disdetta) “alle medesime condizioni” in precedenza pattuite, quindi per ulteriori 4 anni (stante l’eccezionalità della proroga ex lege e una tantum di 2 anni)con identico canone  identiche spese condominiali. Non è quindi consentito delineare una disciplina ibrida del contratto in esame in forza della quale esso potrebbe ritenersi rinnovato per soli 3 anni (come da durata minima ex-lege). Avendo le parti liberamente stabilito una durata di anni 4, tale durata si è rinnovata e si rinnoverà di quadriennio in quadriennio[..].

La questione del rinnovo del contratto a canone concordato rimane comunque aperta.

La considerazione che possiamo trarne è che la materia locatizia (soprattutto quella che riguarda le locazioni agevolate) continua ancora oggi, a distanza di circa 20 anni dalla entrata in vigore della legge 431/98, ad alimentare i contenziosi nei nostri Tribunali quando invece si avrebbe necessità di dare alle certezza del diritto.

Avv. Rosalia del Vecchio

Delegazione UPPI Castel Maggiore – Granarolo dell’Emilia – Argelato