GLI ORIENTAMENTI DEI GIUDICI Dicembre 2013

1)LOCAZIONE:
Quando locare l’immobile ad una prostituta costituisce reato.
Cassazione Penale, Sez. III, sentenza 31//07/2013 n. 33160
La Cassazione con la pronuncia in esame, nel richiamare il proprio prevalente orientamento, ha affermato il seguente principio: il proprietario di un immobile che conceda in locazione la propria unità immobiliare ad una sola donna, pur sapendo che la locataria è una prostituita e che vi eserciterà autonomamente e per proprio conto la professione, non incorre nel reato di locazione al fine di esercizio di una casa di prostituzione. Per integrare la fattispecie di cui al suddetto reato occorre, infatti, che, all’interno della casa vi sia un minimo di stabile organizzazione della prostituzione, implicante una pluralità di persone esercenti contestualmente il meretricio negli stessi locali e l’intervento di un soggetto che predisponga, sovrintenda e sfrutti l’attività delle persone che vi si prostituiscono, appunto alla stregua di quanto avveniva prima della legge Merlin nelle c.d. case di tolleranza.
Afferma poi la Cassazione che non è poi nemmeno ravvisabile il reato di favoreggiamento della prostituzione nel fatto di chi conceda in locazione, a prezzo di mercato (mentre qualora il canone sia superiore potrebbe integrarsi lo sfruttamento) , un appartamento ad una prostituta, anche se sia consapevole che la locataria vi eserciterà la prostituzione.
In tale caso la condotta del locatore non configura propriamente un aiuto alla prostituzione esercitata dalla locataria, ma semplicemente la stipulazione di un contratto attraverso cui è consentito a quest’ultima di realizzare il suo diritto all’abitazione. Insomma, l’aiuto (o più esattamente il negozio giuridico) riguarda la persona e le sue esigenze abitative, e non la sua attività di prostituta. E’ forse vero che indirettamente ne è agevolata anche la prostituzione; ma questo rapporto indiretto non può essere incluso nel nesso causale penalmente rilevante tra la condotta dell’agente e l’ evento di favoreggiamento della prostituzione.
La locazione ad una prostituta anche per svolgervi l’attività potrebbe, invece, integrare il reato di sfruttamento della prostituzione qualora vi sia la prova che il locatore, attraverso la riscossione di un canone sicuramente esagerato e sproporzionato rispetto a quelli di mercato, tragga un ingiusto vantaggio economico dalla prostituzione altrui.
2) CONDOMINIO E CONVOCAZIONE DI ASSEMBLEA:
Il termine di 5 giorni per una corretta convocazione di assemblea va computato con riferimento alla prima o alla seconda adunanza?
Cassazione Civile, sentenza n. 22047 del 26/09/2013
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha riaffermato il principio secondo il quale l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve essere comunicato ai condomini almeno 5 giorni prima della data di prima convocazione (e non di seconda). Detta interpretazione viene d’altra parte avallata proprio dal novellato art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile che ante riforma stabiliva che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale doveva essere comunicato ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza e che oggi, invece, così recita: “l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve essere comunicato ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione”.
Con la sentenza in esame la Corte ha poi ribadito il principio per cui “ogni condomino ha il diritto di intervenire in assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione, previsto dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine previsto”.
3) IMMOBILI E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:
Il canone sanzionatorio al vaglio della Corte Costituzionale.
Il comma 3 dell’art. 8 del D.Lgs 14 marzo 2011 n. 23 dispone che:
“[..]ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’art. 2 co. 1 della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
Nei successivi commi la norma così prosegue:
co 9: “Le disposizioni di cui all’art. 1 co 346 della legge 30 dicembre 2004, ed al co. 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.”
Orbene, a seguito dell’entrata in vigore della suddetta legge numerosi inquilini, supportati dalle associazioni di categoria, hanno provveduto denunciare presso l’Agenzia delle Entrate locazioni verbali, comodati fittizi e contratti registrati per un importo inferiore a quello effettivamente corrisposto.
I suddetti inquilini, in questo modo, convenuti dai proprietari innanzi il Giudice nell’ambito dei procedimenti di sfratto per morosità, si sono opposti alle richieste di convalida sostenendo che, ad avere efficacia era il nuovo contratto da loro registrato (con il canone fissato in misura pari al triplo della rendita catastale ) e non il precedente e che, quindi, i canoni richiesti non andavano corrisposti.
Taluni giudici di merito hanno accolto le domande degli inquilini.
Il Tribunale di Pistoia, ad esempio, nel caso di un contratto di locazione redatto in forma scritta, ma registrato per un importo inferiore a quello effettivamente pagato dal conduttore, ha rigettato l’ordinanza inimpugnabile di rilascio ex-art. 665 c.p.c. avanzata dal proprietario “attesa anche l’avvenuta costituzione tra le parti di un rapporto locativo ai sensi dell’art. 3 comma 8 del D. Lgs 23/2011.”. Il Giudice pisano con ordinanza emessa a seguito dell’opposizione dell’intimato, ha accolto dunque l’eccezione di nullità del contratto oggetto del procedimento di sfratto per morosità, che era stata svolta dal conduttore.
Occorre però anche dare atto che non tutti i Tribunali si sono pronunciati in senso favorevole agli inquilini.
I Tribunali di Salerno, Palermo e Firenze, rispettivamente con le ordinanze nn. 2012/206, 2013/49 e 2013/78, hanno sospeso il giudizio e rimesso agli atti della Corte Costituzionale il giudizio di legittimità sulla norma invocata per violazione degli articoli 2, 3, 42, 53, 70, 76 e 97 della Costituzione.
L’udienza di trattazione dovrebbe tenersi nel mese di febbraio 2014.
Allo stato si attende, dunque, che la Corte si pronunci al riguardo.
Da ultimo, diamo notizia della sentenza n. 11429/2013 del 16 ottobre 2013 con cui l Tribunale di Napoli ha affermato che la sanzione di cui all’art. 8 del D.Lgs 23/2011 non può trovare applicazione per quei contratti che siano stati stipulati antecedentemente all’entrata in vigore della legge e, quindi, prima del 07/04/2013 (principio di irretroattività).
Il Tribunale campano con la sentenza sopra citata ha quindi accolto la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento svolta dal proprietario.

A cura dell’Avv. Rosalia Del Vecchio

Delegazione UPPI di Castel Maggiore