La disciplina del bed and breakfast in Condominio

Il bed and breakfast è un servizio di ospitalità a pagamento a carattere saltuario e per periodi ricorrenti e stagionali con il quale un soggetto, esercente l’attività in modo occasionale o imprenditoriale, offre alloggio e prima colazione nella propria abitazione per un numero limitato di camere aventi un numero limitato di posti.

La normativa di riferimento, a livello nazionale, è il Codice del Turismo (D. Lgs. 79/2011) ma la regolamentazione vera e propria è affidata alla competenza Regionale e viene anche dettagliata nei provvedimenti comunali.

Solitamente, l’attività di B&B viene svolta all’interno di un immobile con più unità e, quindi, all’interno di un Condominio; di conseguenza ci si chiede se debba essere necessario rispettare alcune regole.

Di per sé, il regime del Condominio è compatibile con la destinazione alberghiera in quanto non è automaticamente escluso che alcune unità immobiliari vengano utilizzate come albergo e altre invece come civile abitazione (come anche stabilito da una importante sentenza della Corte di Cassazione, la numero 1625/2007) .

Anche in base a quest’ultimo principio, il b&b è astrattamente compatibile con il Condominio.

E, però, necessario verificare se all’interno del regolamento condominiale vi siano dei vincoli o delle limitazioni che possano vietare di adibire una unità immobiliare a tale scopo.

Tale limitazione, però, non può venire da un regolamento di natura assembleare, poiché l’assemblea non può incidere sui diritti soggettivi del singolo condomino. Il divieto di apertura di un B&B potrebbe riscontrarsi in un regolamento contrattuale, ma in questo caso sarà necessario verificare la portata del divieto stesso.

Ad esempio, nei regolamenti contrattuali vengono spesso riportate formule di stile molto generiche, che non sono in grado di riportare a un divieto di apertura di un B&B.

Per molto tempo, ad esempio, si interpretava il limite contenuto nel regolamento, che vietava ai condomini di utilizzare le unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo, come un divieto di svolgimento di attività commerciale, o di destinazione a magazzino , ma venivano comunque accettate tutte le forme di utilizzo che comportassero il pernottamento nello stabile

La Giurisprudenza ha successivamente interpretato il limite che vietava ai condomini l’utilizzo diverso da quello abitativo, orientandosi verso una interpretazione  restrittiva della formula, intendendo per uso abitativo un utilizzo come dimora stabile e abituale e non meramente transitoria come può essere quella dell’attività di bed and breakfast che consiste, invece, nella prestazione di un alloggio per periodo più o meno brevi, in vista di esigenze di carattere, appunto, transitorio.

L’opinione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, al fine di far chiarezza sulla questione relativa alla liceità dei bed and breakfast in un Condomino, ha sTabilito, con la sentenza numero 109 del 7 gennaio 2016, che non si possa destinare un appartamento  ad  “ affittacamere, attività alberghiera o bed and breakfast ove il regolamento di condominio vieti espressamente la destinazione delle singole unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo”.

Altre sentenze, in epoca precedente, hanno invece equiparato l’attività di B&B con le attività alberghiere e quelle di affittacamere, con ciò estendendo i divieti contenuti nei regolamenti di condominio per l’una o l’altra fattispecie, a tutte quelle dello stesso genere

(così si è espressa la sentenza n° 704/2015, nonché la sentenza n° 26087/2010).

La Suprema Corte di Cassazione ha quindi ammesso la validità di un regolamento condominiale, che impediva al proprietario di utilizzare il proprio appartamento come affittacamere, riconoscendo che tale divieto potesse essere esteso anche alla attività di bed and breakfast, poiché quest’ ultima era, per sua natura e  caratteristiche, similare a quella espressamente vietata dal regolamento preso in esame.

In merito alle attività di affittacamere o similari, la Corte di Cassazione ha precisato che le stesse si differenziano dalla locazione ad uso abitativo per la prestazione di servizi personali quali, ad esempio, il riassetto dei locali o la fornitura della biancheria, e che, pur differenziandosi per dimensioni, dalla attività alberghiera hanno in comune con la stessa l’esercizio di una attività imprenditoriale e il contatto con il pubblico.

Si è dunque statuito che affittare camere, esercitare un bed and breakfast   oppure  proporre un albergo sia essenzialmente la stessa cosa e che, se il regolamento condominiale contrattuale vieta tali attività, non è possibile esercitarle.

Pertanto, se esiste un regolamento condominiale contrattuale che vieta le attività ricettive, è meglio evitare problematiche, se l’intenzione è quella di adibire un immobile da destinare a B&B all’interno di un condominio.

E’ meglio, in quei casi, vendere o acquistare un immobile da destinare a  tale uso all’interno di un condominio dove non ci sono tali divieti.

Se invece l’intenzione è quella di acquistare un appartamento ad uso “ Investimento” con l’obiettivo di aprire un bed and breakfast, la cosa più opportuna da fare è quella di informarsi sulla presenza di un regolamento contrattuale al fine di leggerlo con attenzione.

Laddove il divieto non sia presente in un regolamento contrattuale di condominio, in astratto il singolo condomino potrà aprire la propria attività di bed and breakfast anche all’interno dello stabile, ma dovrà ovviamente rispettare alcune norme di comportamento.

Dovrà, quindi, darsi comunicazione all’amministrazione condominiale   della decisione di aprire una tale attività ( ciò anche ai fini dell’anagrafe  condominiale)

Fatta la comunicazione, l’amministratore potrebbe banalmente prendere  atto della comunicazione e non fare altro. Potrebbe però essere opportuno che l’amministratore comunichi all’assembleacondominiale l’inizio di tale attività al fine di consentire alla assemblea di valutare la questione.

Nella assemblea, effettivamente, potrebbero rientrare in gioco una serie di questioni legate alla apertura di un B&B in un condominio: dal timore di un aumento di costi per una maggiore usura di locali e servizi comuni al timore di un aumento di costi per maggiore usura di locali e servizi comuni, al timore di una diminuzione della sicurezza dello stabile per l’aumento della frequentazione di un numero imprecisato di ospiti della struttura ricettiva, all’aumento dei consumi dovuti al cambio di destinazione dell’unità immobiliare.

Potrebbe dunque essere opportuno mettere l’assemblea nella possibilità di valutare tutti questi elementi così da consentire una più serena vita condominiale.

Avvocato Francesca Ursoleo

Consulente Legale UPPI Bologna