GLI ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – DICEMBRE 2020

SFRATTO PER MOROSITA’

Il Tribunale di Venezia nega lo sfratto: è opportuno trovare un accordo sulla quota di riduzione del canone.

Il Tribunale di Venezia on l’ordinanza 28 luglio 2020 ha rigettato la richiesta di rilascio ex art. 665 c.p.c. avanzata dalla proprietà per mancato pagamento dei canoni ed ha rinviato alla successiva fase di merito la determinazione del canone dovuto per i mesi del lockdown.

Per il Tribunale il mancato/ridotto godimento dei locali aventi destinazione turistico-ricettiva,  non imputabile al conduttore, bensì alla pandemia, ha determinato una impossibilità parziale della prestazione e non una impossibilità assoluta di godimento: la disponibilità dei locali da parte del conduttore non è mai venuta meno. In caso di blocco dell’attività commerciale derivante da provvedimenti normativi d’imperio, non si verifica, infatti, una impossibilità totale della prestazione a carico del locatore, giacché il conduttore, anche se non può svolgere la propria attività, continua comunque a mantenere la detenzione dell’immobile (utilizzato come deposito per merci e arredi e, comunque, trattenuto in vista di una futura ripresa). Oltretutto tale impossibilità parziale è anche di natura transitoria, in quanto è destinata a venir meno con la ripresa delle attività commerciali. Non esistono dunque i presupposti per una pronuncia di risoluzione del rapporto contrattuale. In conseguenza di ciò al conduttore spetta di esercitare o il diritto al recesso o il diritto alla riduzione. Avendo il conduttore scelto per la prosecuzione del rapporto locativo il Tribunale ha così statuito: pare opportuno trovare un accordo sulla quota di riduzione e ciò anche a fronte del pagamento integrale dei canoni scaduti da parte del conduttore (che vi aveva nel frattempo provveduto) ai fini della valorizzazione della gravità dell’inadempimento lamentato dall’intimante. Da qui la rimessione al merito della questione che avrà ad oggetto la riduzione del canone dovuto, in virtù della dedotta impossibilità parziale.

CONDOMINIO E PARTI COMUNI

E’ legittimo lo scavo effettuato nel sottosuolo senza il consenso unanime degli altri condomini?

No, quando le operazioni di scavo sono rilevanti e comportano un’appropriazione di una porzione rilevante del sottosuolo (che è parte comune) e dunque una alterazione della destinazione del bene comune. Nel caso in esame il condòmino aveva realizzato lo scavo per ampliare la sua proprietà. Così la Sezione VI della Corte di Cassazione con l’ ordinanza n. 29925/2019.

IMMOBILI-EREDITA’

Il coerede che ha sostenuto spese per ristrutturare il bene ereditato ha diritto al rimborso delle spese o ad una semplice indennità pari all’accresciuto valore dell’immobile?

Il coerede che sul bene comune da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie può pretendere, in sede di divisione, non già l’applicazione dell’art. 1150 del c.c., secondo cui è dovuta un’indennità pari all’aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti, bensì, quale mandatario o utile gestore degli altri eredi partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per la cosa comune, esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non di debito di valore.

Così la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3050/2020.

CONDOMINIO MOROSITA’

La sospensione del servizio dell’ascensore al condomino moroso. E’ sempre legittima?

No. Il Tribunale di Roma con sentenza n. 6353 del 21.04.2020 ha condannato il condominio a risarcire il condomino moroso per 1.000,00 euro (valutazione equitativa del danno) in quanto il mancato pagamento dei contributi non si era protratto per oltre sei mesi e la sospensione era stata disposta su un generico riferimento fatto in assemblea. Nel caso all’esame del Tribunale romano, inoltre, il condomino ricorrente era riuscito ad ottenere le chiavi dell’ascensore soltanto un mese dopo aver versato la sua quota, subendo un disagio e danno per il mancato utilizzo in tale periodo dell’ascensore connesso al suo documentato stato di salute

CONDOMINIO E COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE

Mancata indicazione del compenso? Nulla la nomina dell’amministratore

Il Tribunale di Roma Sez. V Sent., 21/04/2020 ha statuito che e’ nulla la nomina dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129 c. 14 c.c., in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso, né può a tal fine rilevare la mera indicazione nel verbale di assemblea di una somma complessiva, non dettagliata, inserita fra le voci del preventivo di spesa che, rappresentando una semplice stima, non soddisfa l’esigenza di chiarezza documentale e quell’assunzione di un obbligo negoziale da parte dell’amministratore in ordine al corrispettivo (che rappresenta l’obbligazione assunta dal condominio) richiesta dal novellato art. 1129 c.c. a tutela della posizione contrattuale del mandante.

6) CONDOMINIO E PRIVACY

Non viola la privacy di alcuno l’amministratore del condominio che notizi delle pratiche edilizie (nella specie si trattava di abusi) di un condomino. La Suprema Corte ha ritenuto che un tale comportamento non integra una illecita diffusione di dati personali quando, come nel caso in esame, le informazioni concernono dati relativi agli immobili e alle relative pratiche edilizie, pubblicamente accessibili e conoscibili. Così la Corte di Cassazione con ordinanza del 17 settembre 2020, n. 19327.

CONDOMINIO E BED AND BREAKFAST

No al bed and breakfast se il regolamento lo vieta.

Si segnala una nuova pronuncia della Cassazione in materia.

“Qualora il regolamento di condominio contenga la disposizione che vieti le attività commerciali è illegittimo svolgere l’attività di affittacamere compresa quella identificabile in un bed and breakfast in tutto e per tutto assimilabile alle attività imprenditoriali a nulla rilevando le ridotte dimensioni, in quanto non diversamente dall’albergo, si configurano come un’attività connotata da una impresa e dal contatto diretto con il pubblico.” Così Cassazione 21562/2020 del 07.10.2020 (contra la precedente pronuncia della Corte 24707/2014 che aveva ritenuto che l’attività di affittacamere o B&B non comportasse un mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari che rimanevano di tipo abitativo.)

CONDOMINIO

Nuovi quorum e maggioranze e nuove modalità di tenuta delle assemblee

>Superbonus 110%

Occorre la maggioranza semplice per approvare gli interventi che possono fruire del superbonus 110%.

All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente:
«9 -bis . Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.»

>Si alle assemblee in videoconferenza

L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile è stato di recente riformato con l’introduzione delle prescrizioni da seguire per la corretta convocazione e tenuta delle assemblee in videoconferenza.

La norma prevede che la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, purché vi sia il previo consenso unanime dei condomini. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione stessa.

Quanto all’avviso di convocazione lo stesso dovrà contenere anche l’indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora della stessa.

Avv. Rosalia Del Vecchio

Delegazione UPPI Castel Maggiore