GLI ORIENTAMENTI DEI GIUDICI DICEMBRE 2016

Canna fumaria e ripartizione spese
Tribunale di Bologna, sentenza n. 2261/2015 depositata il 15.07.2015
Fatto. Canna fumaria a servizio soltanto di alcuni condomini e ripartizione delle spese per la manutenzione: vanno suddivise tra tutti i proprietari oppure soltanto tra gli effettivi utilizzatori? Nel caso di specie, in un condominio bolognese venivano deliberati alcuni lavori di manutenzione ad una canna fumaria, ripartiti tra tutti i condomini, perché si considerava il condotto un bene comune del condominio. Una condòmina impugnava la delibera assembleare ritenendo di non dover contribuire a tali spese in quanto la canna fumaria non era condominiale, ma di proprietà esclusiva solo di alcuni.
Diritto. Sul caso in questione così si è pronunciato il Tribunale bolognese:
“la migliore giurisprudenza di merito e di legittimità ha [..] frequentemente affermato che la destinazione particolare di una parte dell’edificio all’uso e al godimento esclusivo solamente di alcuni condomini è idonea a vincere la presunzione legale di condominio alla stregua di un titolo contrario […]; laddove l’uso particolare o il godimento esclusivo trovi giustificazione nelle obiettive caratteristiche del bene, che lo rendano inidoneo all’utilizzo di tutti, ossia collettivo. […] Una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione” (cfr in motivazione Cass. Sez. II n. 16306/2012).
In considerazione di quanto sopra, il giudice ha annullato la delibera impugnata perché incidente sulla posizione di un soggetto non partecipante alla comunione ed ha così statuito: XX è estranea alla proprietà sulla canna fumaria e di conseguenza all’obbligo di sostenere qualsiasi spesa relativa ad essa e non ha alcun titolo per partecipare alle decisioni relative ad essa.
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Locazione e mancato godimento parziale dell’immobile: possibile l’autoriduzione del canone di locazione?
Corte d’Appello di Bologna, sentenza n. 1327/2015 del 17.07.2015
Fatto. Nel caso in esame il conduttore chiedeva la riduzione del canone di locazione in conseguenza del mancato godimento dell’immobile locato per il tempo necessario allo svolgimento di alcuni lavori di riparazione resisi necessari a causa della vetustà dell’immobile. Chiedeva inoltre il rimborso delle somme pagate per i lavori che, in quanto straordinari, sarebbero spettati alla proprietà. Le domande in questione venivano respinte in primo grado e così sottoposte al vaglio della Corte d’Appello.
Diritto. Anche la Corte d’Appello di Bologna ha respinto le domande svolte dal conduttore argomentando come segue.
La Corte ha affermato l’inammissibilità della domanda di riduzione del canone di locazione per il minore godimento del bene immobile locato in relazione a tutti gli episodi denunciati (lavori di sistemazione del bagno, riparazione della tubatura di conduzione dell’acqua calda) risultando assolutamente indeterminata la richiesta non avendo la appellante neppure specificato la entità (né il riferimento temporale) delle somme di cui pretende la restituzione e, comunque, dovendosi rilevare, in via assorbente (come peraltro già correttamente evidenziato dal primo giudice), la contrarietà a buona fede della pretesa azionata risultando provata e non contestata la unilaterale condotta più volte attuata dalla conduttrice di sospensione dal pagamento dei canoni di locazione.
Al riguardo, è stato richiamato il consolidato indirizzo della Corte di Cassazione secondo cui “il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand’anche tale evento sia ricollegabile a fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Sez. 6-3, Ordinanza n. 13887 del 23/06/2011)”.
Da ultimo, il collegio giudicante ha evidenziato che la domanda di riduzione del canone collegata al disagio (peraltro non provato) dipeso dai lavori di sistemazione del tetto dell’immobile non poteva essere comunque rivolta nei confronti della proprietaria trattandosi di opere deliberate dal condominio nell’interesse di tutti i condomini.

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Quanto dura la carica dell’amministratore di condominio?
Tribunale di Milano, ordinanza 7 ottobre 2015
Fatto. Il Tribunale di Milano si è trovato a dare risposta ad un quesito che spesso e volentieri coinvolge i condomini alla luce della Riforma del Condominio del 2012 che ha statuito che l’incarico dell’amministratore ha “durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”.
Allo scadere del primo anno di incarico, l’amministratore ha l’obbligo di inserire, all’ordine del giorno di fine anno, l’argomento della nomina?
Diritto. Il Tribunale di Milano, con una recentissima ordinanza, ha fornito risposta negativa al suddetto quesito. Il rinnovo dopo il primo anno di attività è automatico e non esige nessun passaggio assembleare. Tale tacito rinnovo però non vale per gli anni successivi, quindi a partire dal secondo anno l’argomento della nomina dell’amministratore dovrà essere inserito all’ordine del giorno.
(Fonte: Lex 24-Quotidiano del condominio)
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Telecamere e videosorveglianza in condominio: limiti e possibilità
Corte di Cassazione, ordinanza n. 12139/2015
Fatto. Nel caso in esame gli attori chiedevano che le telecamere di videosorveglianza installate e posizionate in modo da riprendere anche la loro proprietà e la strada sulla quale esercitavano il loro diritto di servitù di passaggio, fossero da rimuovere perchè illegittimamente installate.
Gli interessi che si contrappongono sono la sicurezza da una parte e la riservatezza dall’altra: il loro bilanciamento non sempre è semplice, a maggior ragione nel contesto condominiale.
Diritto. La Cassazione, al riguardo, si è così espressa :“installare una telecamera in condominio o davanti alla propria abitazione è legittimo ma bisogna vedere come: è sufficiente che riprenda, anche in parte, proprietà di fronte o vicine e si viola il diritto alla riservatezza. È irrilevante che la telecamera non funzioni perfettamente o non sia collegata ad uno strumento di registrazione o riprende in parte le strade e le persone, la privacy è comunque potenzialmente lesa”
(Massima redazionale, Il sole 24 Ore, www.guidaaldiritto.ilsole24ore.com, 2015 Lex 24).

Alla prossima rassegna!

Avv. Rosalia Del Vecchio
Delegazione UPPI Castel Maggiore