Valvole termostatiche in condominio e contabilizzazione del calore

Dal 30 giugno 2017 è divenuta obbligatoria l’installazione delle valvole termostatiche, che ha imposto ai condomini l’adeguamento del rispettivo impianto di riscaldamento centralizzato alla Direttiva UE 2012/27 e alla ulteriore norma tecnica UNI 10200.

Sono, quindi, state redatte le nuove tabelle per la ripartizione dei consumi, che devono essere utilizzate per la contabilizzazione dei consumi e la suddivisione, di conseguenza, delle spese connesse al consumo di calore, in conformità a quanto previsto dal D. Lgs. N. 102/2014.

Negli ultimi tempi, molti amministratori di condominio (e rispettive assemblee) hanno iniziato a domandarsi se le suddette tabelle che misurano i consumi involontari debbano essere utilizzate per ripartire non solo le spese per consumi e manutenzione ordinaria degli impianti, ma anche per quelle spese di manutenzione straordinaria del sistema di riscaldamento.

Sebbene la norma di riferimento, vale a dire l’articolo 9, comma 5 lett. D del D. Lgs n. 102/2014, non sia particolarmente chiara sul tema, è da escludersi che le tabelle che calcolano i consumi involontari, introdotte con il D. Lgs n. 102/2014, in applicazione della norma UNI 10200, possano applicarsi alle opere di manutenzione straordinaria, quali ad esempio la sostituzione di una caldaia o della canna fumaria, in quei casi in cui gli appartamenti abbiano installato le valvole termostatiche.

E’ importante, infatti, distinguere dal punto di vista normativo, le spese relative all’impianto di riscaldamento.

Nella prima tipologia dovremo ricomprendere le spese di consumo e ordinaria gestione: in questo caso, si applica quanto previsto dall’articolo 9, comma 5, lett d) che prevede che “ per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti”. Per la ripartizione di queste spese di riscaldamento, quindi, si applicheranno le nuove tabelle che valutano i singoli consumi.

Nella seconda tipologia andranno ricomprese le spese per manutenzione straordinaria: in questo caso, al contrario, si applica l’articolo 1123 del codice civile, che testualmente prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione” . In simili ipotesi, dovranno applicarsi le normali tabelle millesimali di proprietà.

Pertanto, interventi quali la sostituzione della canna fumaria o di una caldaia sono fonte di utilità per ogni condomino e rappresentano un interesse ad essi comune, a prescindere dal consumo di energia delle singole unità abitative, così come risultante dalla contabilizzazione del calore eseguita a mezzo di valvole termostatiche.

Si tratta di un principio che ha trovato, anche prima dell’entrata in vigore del Decreto Legislativo, un consolidato orientamento nella giurisprudenza della Corte di Cassazione che ha sancito che “ le spese di sostituzione della caldaia condominiale, devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne, trattandosi di spese che riguardano la proprietà di un impianto: va, infatti, in generale precisato che, trattandosi di spese che attengono alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e che, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge ( articolo 1123 primo comma c.c.) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando, a carico di essi, obbligazioni propter rem, che, nascendo dalla con titolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura di appartenenza”

E’ per questo motivo che non vi sono gli estremi per ritenere che la legge sulla contabilizzazione del calore possa applicarsi, ai fini della ripartizione delle spese, alle opere di manutenzione straordinaria degli impianti di riscaldamento. Per queste spese la suddivisione andrà eseguita in funzione dei millesimi di proprietà.

Nel caso in cui si voglia stabilire una diversa regola per queste spese, sarà necessaria una apposita delibera assembleare.

Secondo la normativa UNI 10200, esiste la ripartizione tra consumi volontari e involontari, ripartendo i primi in base alle letture del contatore e i secondi, unitamente ai consumi elettrici e alle spese gestionali, in base ai millesimi di riscaldamento. Se il generatore produce anche acqua sanitaria, è opportuno installare due contatori generali.

Detta normativa è, ormai, obbligatoria, e nessun Condominio centralizzato può essere esentato dall’adottarla, tranne casi particolari per cui se ne può fare a meno. Ciò è, però, possibile solo tramite apposita relazione tecnica.

Se, per risalire ai consumi volontari, è sufficiente la lettura dei contatori, quelli involontari vanno ripartiti in base ai millesimi di riscaldamento, che tengono conto del fabbisogno energetico delle unità immobiliari, ossia della quantità di energia che ciascun immobile dovrebbe prelevare, affinché mantenga, durante l’intera stagione in cui è arrivo il riscaldamento, una temperatura costante pari a 20 gradi.

Per il calcolo del fabbisogno energetico, il tecnico abilitato deve considerare soltanto le parti comuni dell’edificio, comprese le eventuali modifiche apportate nel corso degli anni, escludendo invece le migliorie relativa ai singoli appartamenti, che rimangono ininfluenti ai fini della redazione della tabella.

Nel caso in cui vi siano dei guasti alle valvole, portando, ad esempio, ad un blocco del funzionamento e alla impossibilità di accensione, il condomino dell’immobile rimasto senza possibilità di riscaldamento non potrà compensare da sé i danni patiti con gli oneri condominiali da versare al Condominio, ciò, quanto meno, sino a che non dovesse intervenire una decisione giudiziale del Tribunale che possa quantificare il risarcimento a lui spettante

Conseguentemente, il condomino che voglia farsi giustizia da sé, ben potrebbe aspettarsi la notifica di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, dovendo far valere il proprio diritto in via autonoma.

Avvocato Francesca Ursoleo