Dentro la riforma del Condominio

Applicazione della Legge n° 220/2012
Casi in cui le nuove norme si applicheranno immediatamente e casi in cui, nelle situazioni già in essere, rimarrà in vigore la vecchia normativa.
La Legge n° 220/2012 di riforma del Condominio negli edifici è entrata fattivamente e concretamente in vigore da pochissimo, il 18 giugno 2013.
La precedente normativa, però , continuerà sicuramente ad avere valore in relazione alle cause già in corso, e ci accompagnerà ancora per qualche tempo in altre casistiche.
Ciò in quanto l’articolo 11 delle disposizioni attuatuve del codice civile testualmente afferma che “la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo”.
Secondo la cosiddetta teoria del “fatto compiuto”, recepita sia dalla Giurisprudenza di Cassazione che dalla dottrina, la Legge nuova può essere applicata ai fatti, agli status ed alle situazioni esistenti o sopravvenute alla data della sua entrata in vigore, anche se conseguenti ad un fatto passato, quando questi possono essere presi in considerazione autonomamente, prescindendo dal fatto che li ha generati, in modo che di quest’ultimo non ne resti modificata la disciplina preesistente.
Ciò significa, più semplicemente, che se le nuove norme incidono sul diritto non potranno essere applicate a fatti e contratti sorti precedentemente.
Nel caso della riforma di Condominio, il Legislatore della riforma non ha previsto una disciplina transitoria, e non ha quindi espressamente specificato quali norme della vecchia disciplina debbano applicarsi a cavallo dell’entrata in vigore della nuova Legge.
Il dubbio potrebbe in primo luogo riguardare tutti gli amministratori di Condominio che già svolgono la loro carica precedentemente all’entrata in vigore della Legge n° 220/2012 e che non sono in possesso dei requisiti oggi richiesti.
Per quanto riguarda questo ultimo punto , il rapporto tra amministratore e Condominio si svolgera nel modo qui di seguito riportato:
1)Obbligo di indicazione del compenso per l’attività da svolgere (art. 1129 14° co c.c.) : detto obbligo , stabilito nella Riforma al momento della nomina dell’Amministratore e a pena di nullità della nomina stessa, riguarderà solamente gli amministratori nominati dopo il 18 giugno.
Tutte le attribuzioni e tutti i compiti dell’amministratore, regolamentati dagli articoli 1129, 1130, 1130bis c.c., come l’apertura del conto corrente, l’obbligo della tenuta anagrafe si applicheranno sin da subito, come anche si applicheranno immediatamente tutte le ipotesi di revoca giudiziale che , con la recente Riforma, sono state ampliate e dettagliate.
Più specificatamente, quindi, le innovazioni in tema di responsabilità dell’amministratore sono già entrate in vigore anche per coloro i quali svolgevano già il loro incarico , e sono state individuate alcune fattispecie di revoca per giusta causa, quali :
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente postale o bancario intestato al Condominio;
4) la gestione secondo modalità che possono generare la possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per il recupero di un credito dovuto al condominio, l’aver omesso di curare con diligenza l’azione e la conseguente esecuzione coattiva ;
7) l’inottemperanza agli obblighi elencati nell’art. 1130 c.c. (registro anagrafe condominiale, registri dei verbali di assemblea )
Anche le ipotesi di rinnovo automatico previste dalla nuova normativa dovrebbero essere applicate immediatamente.
Più dubbia appare la questione della non obbligatorietà della nomina per quei condomini con non più di otto partecipanti.Dal 18 giugno la nomina è obbligatoria solo per quei condomini con almeno nove partecipanti e non più per quelli con almeno cinque.Le nuove soglie (obbligatorietà con almeno otto condomini) saranno applicabili anche ai rapporti già esistenti, poiché l’attuale possibilità di scelta per i condomini con questo numero di partecipanti non incide sul rapporto in essere.
Per quanto riguarda i requisiti per l’assunzione dell’incarico di amministratore, i requisiti culturali e professionali attualmente richiesti ( essere in possesso di diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver svolto un corso di formazione in materia di amministrazione condominiale) essi non servono per chi ha svolto incarico di amministratore per almeno un anno a partire dal 18 giugno 2010.
Per quanto riguarda, invece, le assemblee condominiali, gli avvisi di convocazione per le assemlbee indette prima dell’entrata in vigore della riforma ma che si terranno dopo , restano soggetti alla vecchia disciplina. Per quanto riguarda i criteri di svolgimento, invece, essi saranno soggetti a quanto previsto dal novellato articolo 1136 c.c.
Per ciò che concerne, infine, l’invalidità deelle delibere prima dell’entrata in vigore della riforma , essa rimarrà comunque tale e non potrà essere soggetta ad impugnazione dopo il 18 giugno in quanto ciò è espressamente vietato dalla nuova Legge.

Avv. Francesca Ursoleo
Consulente legale UPPI