Ripartizione spese condominiali tra acquirente e venditore

Quando si acquista una nuova casa è importante prestare molta attenzione agli oneri condominiali. Può succedere, infatti, che il venditore abbia lasciato “in sospeso” alcuni arretrati non pagati al Condominio.

In questi casi, chi dovrà pagare le quote condominiali rimaste insolute? Il nuovo o il vecchio proprietario?

La riforma del condominio, avvenuta con la Legge 220/2012, ha introdotto importanti novità in merito al rapporto tra chi acquista e chi vende una proprietà all’interno di un Condominio.

In particolare, la riforma del condominio, avvenuta con la Legge 220/2012 ha modificato il testo dell’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, il quale così recita: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”

Quindi, secondo tale disciplina, l’acquirente sarà obbligato in solido con il venditore a versare i contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Il termine “solidalmente” rinvia a quella che in diritto viene definita “obbligazione solidale”, in cui più debitori sono chiamati assieme a rispondere del debito nei confronti del creditore.

Pertanto, chi acquista è obbligato – alla pari della parte venditrice – a versare gli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. Quindi, ad una eventuale richiesta dell’Amministratore Condominiale di versare questo tipo di spese, il nuovo proprietario è tenuto a pagarle.

Poiché come detto si tratta di una obbligazione solidale, l’acquirente potrà, dopo aver pagato gli arretrati, richiedere a chi gli ha venduto l’immobile quanto pagato e farsi restituire da quest’ultimo la somma versata, esercitando “diritto di rivalsa”.

Restano così esclusi alla parte acquirente gli arretrati condominiali relativi agli anni passati, il cui pagamento deve essere richiesto esclusivamente al vecchio proprietario.

Tale principio è previsto “ex lege” ed è, pertanto, inderogabile.

Quanto sin qui osservato riguarda esclusivamente gli oneri condominiali di natura “ordinaria”.

Diverso invece il discorso per le spese straordinarie.

L’orientamento Giurisprudenziale prevalente sostiene che, in mancanza di accordi previsti espressamente nel contratto di compravendita tra il venditore e l’acquirente, le quote condominiali straordinarie dovranno essere imputate esclusivamente a carico di chi era proprietario al momento in cui è sorta l’obbligazione.

Pertanto, nel caso in cui si debbano versare delle spese di manutenzione straordinaria, sarà obbligato chi era proprietario al momento in cui detti lavori venivano approvati tramite delibera assembleare.

Tale principio dovrà applicarsi con riferimento a tutte le spese di natura straordinaria, e non solo a quelle relative ai lavori di manutenzione.

Avv. Maria Beatrice Berti

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