Come ripartire le spese condominiali tra venditore ed acquirente

La questione dell’imputazione tra venditore ed acquirente delle spese condominiali ordinarie e straordinarie nell’ambito di una compravendita immobiliare è spesso poco conosciuta e rischia di sfociare, non di rado, in litigi poco gradevoli, soprattutto nel delicato momento in cui si conclude un rogito.

Un primo fondamentale distinguo che va sviluppato sta nel precisare che gli accordi presi tra venditore ed acquirente non hanno valore nei confronti del condominio: pertanto, il venditore e l’acquirente rispondono entrambi e solidalmente tra loro del pagamento degli oneri condominiali maturati nei confronti del condominio relativamente “all’anno in corso e a quello precedente” alla stipula, come prevede l’art. 63 co. 4 Disp. Att. Cod. civ., indipendentemente da quanto pattuiscano nel rogito di compravendita.

A tal proposito, la giurisprudenza normalmente considera l’annualità indicata dalla legge come annualità contabile e non come annualità solare: sappiamo che non sempre, infatti, l’anno di bilancio condominiale coincide con l’anno solare e che molti condomìni preferiscono invece farlo combaciare con l’anno termico (in genere, quindi da giugno a maggio dell’anno successivo) per consentire una migliore liquidità di cassa nel gestire le spese del riscaldamento centralizzato.

Inoltre, la legge non distingue tra spese ordinarie e spese straordinarie, ai fini della solidarietà tra venditore ed acquirente, che risponderanno quindi, entrambi solidalmente e dunque ciascuno per l’intero, sia delle prime sia delle seconde nei confronti del condominio.

Quanto, invece, ai rapporti interni tra venditore ed acquirente, se non è diversamente tra loro concordato, gli effetti attivi e passivi della compravendita, incluso l’onere di pagamento delle spese condominiali, decorrono normalmente dalla data della stipula del rogito ma è ben possibile prevedere che alcune o tutte le spese ordinarie o straordinarie siano poste a carico dell’una o dell’altra parte, senza tuttavia, come detto, che questo incida sulla responsabilità solidale di entrambe le Parti nei confronti del condominio, che resta immutata.

Tra le Parti, poi, quella che avesse provveduto a pagare al condominio spese che competevano all’altra, avrà diritto di rivalsa nei confronti di questa per il rimborso di quanto ha dovuto corrispondere.

Al fine di identificare e quantificare le spese ordinarie e straordinarie che competono al venditore e all’acquirente, la legge prevede che – su richiesta del venditore – l’amministratore rilasci al venditore quella che di solito viene chiamata – impropriamente – “liberatoria”, ma che in realtà è definita dalla legge solo come “attestazione”, che riguarda, oltre alle liti pendenti in condominio (alle quali bisogna prestare molta attenzione), lo “stato dei pagamenti degli oneri condominiali” (ex art. 1130 co. 1 n. 9) Cod. civ.). Di norma, tale attestazione viene richiesta al venditore dall’acquirente (e per esso, spesso, dal notaio), al momento della stipula e ad essa si fa riferimento per la ripartizione degli oneri condominiali.

Quanto alle spese ordinarie, la quantificazione che viene svolta dall’amministratore si fonda, di norma, sulla rateazione del riparto preventivo per l’anno corrente la quale, oltre a comprendere un eventuale pregresso scaduto, prevede una progressione in rate periodiche, di talché il venditore risponderà degli importi relativi alle rate maturate (e dunque, scadute) sino alla data della stipula. Tuttavia, e questo motiva il caso che riporta il Lettore, tale quantificazione è relativa, come si è detto, alle somme indicate nel riparto preventivo: ne discende come, alla fine dell’esercizio di bilancio, vi sarà un conguaglio a consuntivo che, ove negativo, comporterà un ulteriore aggravio di costo, non conoscibile al momento della stipula.

La questione dell’attribuzione delle spese straordinarie è stata, invece, in passato molto più sofferta e discussa: peraltro, oggi la giurisprudenza è pacifica nel definirne i criteri i quali, se non rispondono pienamente ad un principio di equità, consentono una chiara certezza sulla ripartizione delle spese tra venditore ed acquirente.

In effetti, ragionevolmente, appare iniquo che il venditore si accolli oneri condominiali spesso per loro natura importanti, quali quelli straordinari, deliberati – talora – persino pochi giorni prima della stipula del rogito, poiché – effettivamente – di tali lavori beneficerà chi acquista.

Tuttavia, a rigor di norma, in realtà e sotto un profilo strettamente giuridico, poiché è il venditore che partecipa all’assemblea ove si deliberano i lavori straordinari ed in essa vota, le spese condominiali straordinarie che siano state deliberate prima della vendita sono interamente a carico del venditore stesso.

Anche in questo caso, peraltro, occorre precisare cosa si intenda per “spese deliberate”: non rileva, infatti, una mera delibera “programmatica e preparatoria” secondo l’autorevole insegnamento della Suprema Corte di Cassazione, ma occorre che la delibera sia effettivamente completa di tutti gli elementi utili a determinare “l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa” (Cass. Civ. Sez. 6, 10.9.2020 n. 18793).

Si dovranno, pertanto, ritenere irrilevanti – ai fini dell’individuazione del momento costitutivo dell’obbligo di pagare le spese condominiali – quelle delibere che, pur costituendo una linea di indirizzo per l’amministrazione, non individuino con chiarezza la ditta appaltatrice, l’entità delle opere ed il loro prezzo, ed in generale quegli elementi che corrispondono ai requisiti costitutivi del futuro contratto.

Vero è, inoltre, che – seppur irrilevanti ai fini dell’imputazione del pagamento – tali deliberazioni “programmatiche”, ove assunte antecedentemente alla stipula e a maggior ragione se antecedenti alla sottoscrizione del contratto preliminare – laddove sottaciute all’acquirente, potrebbero costituire fonte di responsabilità per dolo incidente, ai sensi dell’art. 1440 Cod. civ.

Last but not least: quando si acquista un immobile, è importante, sotto il profilo degli oneri condominiali, prestare attenzione alla presenza di un eventuale supercondominio a cui appartenga il condominio in cui è sito l’immobile compravenduto; si tratta di un vero e proprio condominio (con un proprio regolamento, una propria assemblea e un proprio amministratore, ma anche con una propria contabilità!) formato da condomìni, composto, per esempio da corselli, parchi, giardini o cortili, oppure impianti (in genere, termici) comuni a più complessi condominiali. Anche per esso, che risponde, con alcuni distinguo, alle medesime norme di legge previste per il condominio, vale tutto quanto qui detto in materia di responsabilità e suddivisione delle spese condominiali in sede di compravendita e anche per esso, ove esistente, sarà bene farsi consegnare dal venditore l’attestazione ad esse relativa, predisposta dall’amministratore, per evitare sgradite sorprese una volta perfezionato l’acquisto.

Avv. Lorenzo Cottignoli

Presidente UPPI Modena