Dieci domande sulla conformità degli immobili
- Cosa s’intende per conformità catastale?
Per conformità catastale s’intende la corrispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile ed i dati e le planimetrie catastali.
- A quali fini va verificata?
Tutti gli atti pubblici e le scritture private aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su immobili devono riportare, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione della conformità di tali elaborati grafici allo stato di fatto.
- È indispensabile che la planimetria catastale rappresenti fedelmente lo stato di fatto?
Ai fini della conformità catastale non rilevano le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie dei vani interessati, non variano il numero dei vani e la loro funzionalità.
- È indispensabile che i dati catastali corrispondano allo stato di fatto?
È necessario che i dati relativi alla destinazione catastale (per esempio appartamento, ufficio, negozio, …), alla classe, ed alla consistenza corrispondano alla situazione reale dell’immobile in quanto concorrono a determinarne il valore catastale. Le variazioni dei nomi delle strade o dei numeri civici eventualmente intervenuti in passato non inficiano invece la conformità dei dati catastali (e sono comunque rettificabili in genere con una semplice istanza).
- Cosa fare se non c’è la conformità catastale?
Se non c’è corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto, è necessario procedere alla presentazione di una pratica di aggiornamento catastale. In tal caso è prevista una sanzione nel caso che le modifiche apportate all’immobile siano state realizzate da più di un mese (termine entro il quale vanno dichiarate) e da meno di 5 anni (termine oltre il quale sono prescritte).
- Cosa si intende per conformità edilizia ed urbanistica?
È la verifica che l’immobile corrisponda allo stato legittimato attestato dai titoli edilizi depositati in Comune.
- Come si opera la verifica?
È necessario innanzi tutto presentare domanda di accesso agli atti per acquisire presso il Comune di competenza tutti i precedenti edilizi relativi all’immobile. Successivamente occorrerà eseguire un sopralluogo per confrontare tali documenti allo stato di fatto.
- Come comportarsi in caso di difformità tra i precedenti edilizi e lo stato di fatto?
Occorre valutare le non corrispondenze per evidenziarne la rilevanza ai fini dell’accertamento della conformità. A tal fine la Regione Emilia Romagna ha classificato alcune fattispecie che non costituiscono difformità come ad esempio:
- Le difformità accertate e tollerate in sede di agibilità o di un altro procedimento edilizio
- Le difformità ritenute “trascurabili”
- Cosa fare se non c’è la conformità edilizia-urbanistica?
A seconda della non conformità occorrerà valutare se esse siano “sanabili” ed, in tal caso, il tipo di pratica edilizia a sanatoria da presentare al Comune.
- Che s’intende per Relazione Tecnica Integrata?
La necessità di attestare in sede notarile la conformità catastale e quella urbanistico-edilizia dell’immobile oggetto di compravendita o comunque in presenza di atto traslativo e/o modificativo di diritti reali, ha indotto il collegio notarile a concordare insieme agli tecnici un protocollo d’intesa per la redazione di un documento tipo, denominato appunto Relazione Tecnica Integrata, nel quale il tecnico dia atto dei risultati delle verifiche effettuate.
Ing. Massimo Corsini
