Compravendite immobiliari: le verifiche del compratore

L’acquisto di un immobile rappresenta un passo così impegnativo che dovrebbe indurre il compratore a porre l’attenzione a tutte le problematiche ad esso connesso.
Anche se è normale che il compratore ritenga conclusa la propria ricerca nel momento in cui abbia individuato una casa che, nell’ambito delle proprie possibilità economiche, risponda al meglio alle sue esigenze in termini di posizione, dimensione e finiture, in realtà andrebbero approfonditi anche altri aspetti che hanno un’influenza fondamentale nella valutazione dell’investimento, ed altri ancora che possono implicare, se sottovalutati, problemi nella gestione futura del bene.
Oltre a chiedersi se la casa è bella ed è offerta ad un prezzo congruo, una delle prime domande da porsi dovrebbe essere: quanto costerà mantenerla? Una prima importante fonte di informazioni è fornita dal rendiconto annuale predisposto dall’amministratore condominiale, nel quale occorrerà focalizzare l’attenzione sulle spese correnti, che rappresentano una costante essendo legate ai consumi (ingenti nel caso in cui il riscaldamento sia centralizzato) ed alle spese fisse (amministratore, assicurazione, e…), e su quelle straordinarie che per le loro caratteristiche rappresentano una cifra da corrispondere una tantum per affrontare esigenze particolari. La suddivisione, che può essere a prima vista banale, in realtà ci fornisce due chiavi di lettura per valutare l’investimento.
Se è vero che in un certo qual modo le spese correnti sono spese “inevitabili” perché legate alla natura stessa dell’immobile, in realtà alcune di esse, si pensi ai consumi legati al riscaldamento centralizzato, possono essere ridotte migliorando l’isolamento termico delle pareti esterne oppure cambiando la vecchia caldaia con una più efficiente.
Se qualche considerazione sulle spese correnti ed, in particolare, su quelle legate all’impianto di riscaldamento, si può fare semplicemente analizzando il rendiconto annuale, la valutazione si complica quando si è in presenza di riscaldamento ed acqua calda prodotta da impianti individuali. In tal caso, uno strumento molto utile di valutazione delle spese annue per l’acquisto di combustibile è rappresentato dall’attestato di prestazione energetica che, non a caso, il legislatore ha imposto di rendere disponibile fin dal momento della trattativa.
L’attestato fornisce un’informazione molto efficace sui consumi, assegnando all’immobile una lettera da A a G, a cui corrisponde una spesa annua che va rispettivamente da (quasi) 0 ad oltre 1.800 euro annui.
Se rapportiamo tali spese ad un orizzonte temporale dell’investimento che possiamo stimare in 30-40 anni, possiamo ben comprendere che la valutazione delle spese di riscaldamento rappresenta una variabile importante arrivando ad incidere fino ad oltre 50.000 Euro. Passando alle spese straordinarie, esse, pur nella loro eccezionalità, possono presentare una certa ricorrenza (si pensi alle infiltrazioni del tetto o a problemi negli impianti condominiali) e ciò è spesso indice di problemi strutturali che vengono affrontati periodicamente, rimandando ad un futuro, magari prossimo (e quindi di probabile competenza del compratore), quegli interventi, spesso onerosi, necessari alla loro risoluzione.
Esaurite le considerazioni economiche, spesso l’acquirente ritiene concluso l’acquisto al momento dell’accettazione della propria proposta da parte del venditore, quando cioè ha individuato la casa che, nell’ambito delle proprie possibilità economiche, risponde al meglio alle sue esigenze. In realtà, una volta fissati i termini del contratto, prima di arrivare alla stipula, sarebbe importante valutare anche altri fattori, la cui conoscenza risulta spesso determinante per evitare spiacevoli sorprese. In realtà tale conoscenza è nell’interesse stesso del venditore che dovrebbe innanzi tutto adoperarsi, auspicabilmente con il supporto dell’agenzia immobiliare cui si appoggia, a raccogliere preventivamente tutte le informazioni di tipo tecnico necessarie ad appurare, per esempio, la regolarità catastale ed edilizia dell’immobile.
Senza entrare in dettagli troppo tecnici, la prima verifica che il venditore prima ed il compratore in seguito dovrebbero effettuare, è controllare la descrizione dell’immobile e dei suoi accessori (cantina, garage); una verifica che spetta al compratore é di verificare che l’immobile sia di proprietà della persona che lo vende o se questi lo possiede in comunione, in comproprietà, e se vi insista sopra un usufrutto.
Mediante la planimetria catastale sarà quindi possibile verificare che essa corrisponda allo stato di fatto e che quindi siano state registrate catastalmente tutte le eventuali modifiche apportate, per esempio, alla distribuzione interna, al numero ed alle dimensione delle porte e delle finestre, alla trasformazione di balconi in verande, alla modifica delle quote, e così via.
Tale verifica, necessaria ed abbastanza semplice da effettuare, potrebbe richiedere, in caso di difformità, un atto di aggiornamento catastale mediante la presentazione all’Agenzia del Territorio di una planimetria aggiornata allo stato dell’arte da parte di un tecnico. Una volta effettuata la verifica catastale, anche nel caso in cui vi sia una perfetta corrispondenza tra planimetria e stato di fatto, occorrerà verificare che sia presente il certificato di abitabilità dell’immobile (senza addentrarci nell’argomento, ci limiteremo qui ad evidenziare come ciò non sia affatto scontato, specie per gli immobili datati) e che le eventuali modifiche edilizie, anche se correttamente registrate al catasto, siano la conseguenza di lavori debitamente autorizzati dal proprio comune.
Per operare tale verifica, occorrerà consultare il fascicolo comunale dell’immobile e reperirne i precedenti edilizi, a cui corrispondono i titoli abilitativi, e verificare che essi siano coerenti con lo stato riscontrato all’attualità. In caso venga riscontrata la carenza di idonea autorizzazione comunale, si aprono due possibili rimedi: se l’intervento, pur mancante delle relative autorizzazioni è rispettoso dei regolamenti comunali e delle leggi urbanistico-edilizie sia al momento della realizzazione che ad oggi, sarà possibile sanarlo, mentre, in caso contrario, il Comune potrà chiedere la “riduzione in pristino” ovvero la demolizione dell’abuso edilizio, oppure imporre il pagamento di sanzioni pecuniarie molto pesanti.
La casistica è molto varia, ma interesserà qui rimarcare come nel caso in cui venga acquistato un immobile “irregolare” l’ignaro compratore si troverà a dover rispondere dell’abuso sperando poi, dopo averne subito direttamente le conseguenze, di ottenere risarcimento in sede giudiziale dal venditore e/o dai professionisti deputati al controllo.
A proposito di professionisti, è chiaro che il notaio effettuerà tutte le verifiche del caso (particolarmente importanti quelle ipotecarie che permettono di verificare le trascrizioni degli atti di trasferimento o costituzione di diritti sull’immobile in cui compaiono il venditore o altri soggetti e l’eventuale presenza di vincoli come pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, ….), ma sempre sulla base degli atti disponibili negli archivi pubblici. Altra preoccupazione che dovrebbe avere ogni compratore, è quella di verificare la disponibilità delle certificazioni di conformità degli impianti: infatti, il possesso di tali certificati dovrebbe escludere sorprese in materia di sicurezza, perché rilasciati dallo stesso tecnico che realizzò l’impianto e quindi in grado di garantire il soddisfacimento di tutte le norme in materia.
Nel caso in cui le certificazioni, anche in presenza di impianti correttamente realizzati, fossero state smarrite o il tecnico non avesse ottemperato al loro rilascio (come prevede la legge 46/1990 e ss.mm.ii.), esse potrebbero essere sostituite dalle cosiddette “dichiarazioni di rispondenza” con il quale un tecnico abilitato anche se non ha realizzato direttamente l’impianto ne attesta la sua conformità.

Ing. Massimo CORSINI