LA VALUTAZIONE DEGLI INTERVENTI DI MIGLIORAMENTO ENERGETICO

Tra gli obiettivi della certificazione energetica uno dei più importanti (e probabilmente dei meno apprezzati) è relativa alle raccomandazioni fornite dal tecnico in merito agli interventi di miglioramento energetico.
Se scorriamo un Attestato di Prestazione Energetica (sia nella nuova versione che in quella precedente del vecchio “ACE”) troveremo infatti, oltre all’indicazione della classe energetica e dei consumi della nostra unità immobiliare, l’indicazione dell’intervento/i raccomandati dal tecnico certificatore e la stima dei risultati conseguibili, con il singolo intervento o con la realizzazione dell’insieme di essi, esprimendo una valutazione di massima del potenziale di miglioramento dell’edificio o immobile oggetto dell’attestato di prestazione energetica.
In altre parole il tecnico certificatore, dopo aver calcolato i consumi associati agli impianti presenti (riscaldamento, produzione di acqua calda, ed ora, anche condizionamento, ed in alcuni casi, illuminazione) deve simulare una serie di interventi di miglioramento energetico che possono riguardare gli impianti (ad esempio sostituzione di una caldaia tradizionale con una a condensazione) o l’involucro (ad esempio sostituzione dei vetri semplici con vetrocamere o l’installazione di un cappotto sulle pareti esterne).
Per ognuno di questi interventi, preso singolarmente o in combinazione con altri, il tecnico calcolerà il risparmio energetico ottenuto dalla differenza di prestazione energetica prima e dopo l’intervento.
Infine dovrà combinare per ogni intervento il costo necessario a realizzarlo ed il beneficio ottenibile, conteggiando anche quello fiscale (50% o 65%) conseguibile in determinati casi.
Esaurita questa analisi, il tecnico andrà a selezionare l’intervento che è caratterizzato dalla miglior combinazione tra costi sostenuti e benefici attesi, combinazione esprimibile per semplicità nel numero di anni necessario per ammortizzare l’investimento effettuato.
Questa analisi fornisce al proprietario dell’unità immobiliare uno strumento potente di valutazione, perché non si limita ad analizzare gli effetti in termini energetici dell’intervento, ma consente di confrontare tra loro anche interventi molto diversi, evidenziando l’effettiva convenienza di ciascuno.
Si potrà per esempio scoprire che, magari, per ammortizzare economicamente un intervento di miglioramento energetico considerato interessante perché poco costoso, potrebbe in realtà occorrere più tempo rispetto ad un intervento più impegnativo ma capace di fornire un ritorno in termini di risparmio energetico tale da consentire un recupero più rapido dell’investimento.
Quello che viene apprezzato nel campo “raccomandazioni” dell’APE (e prima dell’ACE) è quindi la potenzialità energetica di un immobile cioè la possibilità di miglioramento del suo comportamento energetico in rapporto al costo necessario per conseguirlo.
In altre parole, non è possibile a priori dire quale intervento sia più adatto per la nostra abitazione senza prima fare una analisi energetica che evidenzi le sue caratteristiche.
Per esemplificare, se consideriamo un appartamento con poche pareti esposte a nord o comunque verso l’esterno o confinanti con ambienti non riscaldati, non sarà probabilmente consigliabile applicare su di esse un isolante mentre potrebbe essere più interessante e redditizio isolare il solaio o migliorare l’efficienza dell’impianto di riscaldamento.
Le indicazioni fornite dal tecnico diventano così preziose anche per delineare strategie manutentive dell’immobile, indicando dei possibili percorsi di contenimento dei consumi, associandoli ai relativi costi ma anche all’orizzonte temporale che ci interessa.
Tenendo infatti conto che dal momento in cui l’investimento effettuato è completamente coperto dalla somma dei benefici conseguiti (minori consumi+benefici fiscali) ogni ulteriore beneficio è un arricchimento per il proprietario, a seconda dell’orizzonte temporale di proprio interesse potrebbe essere più interessante un intervento più costoso ma con risparmi più sostanziosi che pur richiedendo un numero superiore di anni per essere ammortizzato, fornisce, sul lungo periodo, vantaggi superiori.
Cionondimeno, il grande dibattito sui mutamenti climatici e la consapevolezza del contributo in termini di inquinamento atmosferico di cui è responsabile il comparto immobiliare, ha spinto molti analisti ad effettuare delle analisi comparative per comprendere, in assoluto, i vantaggi e il risparmio sia in termini energetici che economici dei vari interventi di miglioramento energetico.
Tra queste analisi quelle che hanno più interesse sono quelle operate tra sistemi tra loro eterogenei perché non ha, come detto in precedenza, molto senso paragonare in astratto la sostituzione degli infissi con l’ammodernamento di un impianto.
Citiamo in particolare uno studio recente focalizzato sugli interventi impiantistici secondo il quale, confrontando le varie tecnologie disponibili, integrate e non, in base al tempo di ritorno dell’investimento, l’investimento più efficiente sarebbe rappresentato dall’installazione di un impianto solare termico, seguito da quello di un impianto di riscaldamento con pompe di calore, mentre, tra quelli meno interessanti in termini economici, viene inserita l’introduzione di un sistema di building automation tipico dei cosiddetti “edifici intelligenti” gestiti da un sistema centrale in grado di ottimizzare ed automatizzare la gestione integrata dei vari impianti presenti nel fabbricato in modo da massimizzarne l’efficienza contenendo allo stesso tempo le spese di manutenzione.
Tali studi però, per quanto interessanti, hanno il grave difetto di cercare di fotografare una realtà in continuo movimento, nella quale sia i costi che l’efficacia delle varie tecnologie cambia continuamente e potrebbe in breve tempo ribaltarne i risultati.
Ma ciò che si vuole nuovamente rimarcare è soprattutto che non esistono soluzioni preconfezionate nel campo del miglioramento energetico delle nostre abitazioni, e soltanto mettendo in relazione le caratteristiche del sistema edificio-impianto con le esigenze e le aspirazioni del proprietario, sarà possibile al tecnico che effettua la certificazione e/o la diagnosi energetica dare indicazioni concrete e suggerimenti validi per una corretta gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare.
Ing. Massimo Corsini