LA RELAZIONE DI RISPONDENZA EDILIZIA E CONFORMITÀ CATASTALE

L’acquisto della casa è per molti l’obiettivo principale della propria pianificazione economico-finanziaria, ed, in ogni caso, rappresenta sempre un momento fondamentale nella vita di ciascuno di noi.

Nella casa riponiamo i nostri sogni, le nostre ambizioni, il futuro nostro e dei nostri cari.

L’importanza che l’acquisto della casa riveste sotto molteplici aspetti, impone di porre la massima attenzione affinché non si abbiano sorprese sgradite che compromettano un momento così significativo, sostituendo alla soddisfazione per la nuova proprietà l’amarezza di una realtà ben diversa da come la immaginavamo.

Certo, è facile parlare di massima attenzione, ma la realtà è così complessa che talvolta neanche questa è sufficiente a metterci al riparo da ogni rischio.

Troppe figure sono coinvolte a diverso titolo e spesso, anche ipotizzando che ciascuna di esse agisca con la massima onestà e competenza, manca il necessario raccordo tra di esse nonché l’umiltà e la fiducia necessaria per rapportarsi reciprocamente collaborando nell’interesse delle parti.

Agenzie immobiliari, venditori, imprese, avvocati, notai, tecnici: ciascuno portatore di interessi e di conoscenze specifiche ma sempre parziali e limitate alla propria sfera professionale.

La legislazione italiana come tutti sanno è teoricamente una delle più complete ed articolate ma soffre di una struttura così complicata che è già tanto se ogni professionista conosce a fondo il suo campo.

La prima attenzione è allora da porre nel mediatore che oltre che serio ed affidabile, dovrà avere la competenza necessaria per evidenziare le criticità che compratore ed acquirente dovranno affrontare, e coordinando tutti i professionisti con cui a diverso titolo essi dovranno rapportarsi.

Visto che questo è un articolo dal carattere prettamente tecnico, non approfondiremo qui gli aspetti legali ed economico-finanziari connaturati all’acquisto, ma ci soffermeremo invece sulle verifiche tecniche che è opportuno effettuare.

Oltre ovviamente a verificare la presenza o meno dell’Attestato di Prestazione Energetica, che dovrà essere obbligatoriamente allegato al rogito ed attesterà la prestazione energetica dell’unità immobiliare, non si può ormai prescindere dal delegare ad un professionista tecnico quelle verifiche che devono assicurare al compratore la regolarità di tale unità.

Affinché l’unità immobiliare soddisfi la regolarità edilizia, urbanistica e catastale occorre che:

• sia stata edificata in base ad un regolare titolo edilizio che può essere:
• Licenza edilizia (edifici costruiti prima del 1977)
• Concessione edilizia (edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003)
• Permesso di costruire (edifici costruiti dopo il 2003)
• Concessione in sanatoria (se l’edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stata accettata la richiesta di condono).
• durante la costruzione il progetto allegato a tale titolo edilizio sia stato rispettato oppure, in caso contrario, le modifiche operate (varianti) rispetto a quel progetto siano state autorizzate (preventivamente od in base ad una successiva sanatoria o condono) dall’autorità municipale
• al termine dei lavori sia stato richiesto e rilasciato il Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità, che oltre a certificare il rispetto del progetto, attesta la conformità degli impianti, la presenza del collaudo statico, la rispondenza dei requisiti igienico sanitari
• al termine dei lavori si sia proceduto all’accatastamento, depositando in Catasto la planimetria corrispondente a quanto effettivamente realizzato
• dopo i lavori di costruzione e fino al momento della vendita non siano state effettuate successive modifiche od, in caso contrario, queste siano state autorizzate dall’autorità comunale, ed al termine dei lavori si sia proceduto all’aggiornamento della planimetria catastale
• nel caso di lavori di una certa complessità ed impatto anche sulla statica del fabbricato, al termine degli stessi si sia proceduto all’aggiornamento dell’Agibilità.

Come si può anche solo intuire dall’elenco sopra riportato, sono tali e tante le verifiche da effettuare, e tanta rilevanza hanno le ricadute in termini di sicurezza e commerciabilità dell’unità immobiliare, che ormai è quasi ineludibile che il compratore, prima di stipulare il rogito di compravendita, pretenda una rassicurazione in materia da parte del compratore.

Tale rassicurazione, che una volta era fornita in forma di autocertificazione da parte del venditore e trascritta nell’atto di compravendita, passa ora da una relazione, detta Relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale che viene sottoscritta da un tecnico che, sotto la propria responsabilità, dopo aver confrontato le planimetrie allegate al titolo edilizio e quelle depositate al catasto con lo stato effettivo rilevato nel corso di un sopralluogo, dichiara o meno la conformità edilizia, urbanistica e catastale dell’unità immobiliare.

Nel caso in cui tutte le verifiche abbiano un esito positivo, la detta relazione, che oltre a descrivere l’oggetto della compravendita, contiene la storia dell’unità immobiliare e l’elenco di tutti i precedenti edilizi più significativi (tra cui anche quelli, se esistenti, relativi alle dichiarazioni di conformità degli impianti), si concluderà con l’attestazione del tecnico oppure, nel caso invece in cui emergano delle non conformità, indicherà il percorso necessario per sanarle.

Nel secondo caso, le opzioni sono sostanzialmente 3:

1. Non conformità edilizia ed urbanistica: è il caso in cui l’unità immobiliare sia stata realizzata in modo difforme dal contenuto del titolo edilizio oppure, dopo la fine della costruzione, siano state effettuate delle modifiche senza la necessaria autorizzazione. In tal caso, ipotizzando che la difformità sia sanabile (nei casi più gravi l’autorità comunale può richiederne anche la demolizione), occorre presentare una pratica edilizia a sanatoria, pagando le relative sanzioni ed, in determinati casi, anche i contributi concessori, e, nei casi più complessi, una volta perfezionata la sanatoria, procedendo all’aggiornamento dell’Agibilità.
2. Non conformità catastale: è il caso in cui, nonostante sia soddisfatta la conformità edilizia ed urbanistica, la planimetria catastale non corrisponde allo stato rilevato. Tale non conformità può dipendere da un errore tecnico oppure, nel caso sia stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione debitamente autorizzati, dal fatto che al termine degli stessi non sia state denunciate le variazioni planimetriche al Catasto. Per sanare tale difformità non è necessario pagare alcuna sanzione ma soltanto far redigere ad un tecnico di fiducia una rappresentazione aggiornata dell’unità immobiliare e presentarla all’ufficio localmente competente del Catasto.
3. Non conformità edilizia ed urbanistica + non conformità catastale: se sussistono entrambe le non conformità (ed è il caso più comune perché se sono stati realizzati lavori non autorizzati è raro che successivamente sia stata aggiornata la planimetria catastale) occorre procedere come nel caso a) a sanare l’abuso ed, una volta concluso l’iter comunale, procedere ad aggiornare la planimetria catastale.

 Per concludere la relazione di rispondenza edilizia e della conformità catastale, è uno strumento importante sia per il venditore perché garantisce la commerciabilità della sua proprietà indicando, nel caso di non conformità, il percorso necessario a sanarle sia per l’acquirente che ha la garanzia di non acquistare un bene affetto da irregolarità tecniche.

Ing. Massimo Corsini