CONTRATTO DI LOCAZIONE IN CASO DI SEPARAZIONE O DIVORZIO
Novità introdotte, con riferimento alla cessazione della convivenza, dalla Legge n° 76/2016, cosiddetta Legge Cirinnà
Per capire cosa accade, qualora il contratto di locazione sia intestato ad uno solo dei due coniugi e, in caso di separazione, anche dei conviventi, la casa viene assegnata al coniuge non firmatario del contratto. Bisogna fare riferimento all’articolo 6 della Legge n° 392/1978 .
In caso di separazione o divorzio consensuale, gli stessi coniugi potranno stabilire, di comune accordo, la successione nel contratto di locazione di colui al quale verrà assegnata la casa. Se i coniugi nulla prevedono riguardo la sorte del contratto di locazione, la successione non avviene e il coniuge firmatario resterà obbligato nei confronti del locatore, anche se nella casa vi abiti l’altro coniuge.
In tal caso, il giudice deciderà quale dei due coniugi continuerà ad abitare nella casa familiare.
Il coniuge che ottiene l’assegnazione non ha la facoltà di opporsi, in quanto la successione del coniuge assegnatario è prevista per Legge come conseguenza automatica del provvedimento di assegnazione , nell’ambito della separazione e del divorzio giudiziale .
In ogni caso, l’assegnazione della casa familiare non modifica la natura del contratto di locazione né la natura del diritto in base al quale il conduttore detiene la cosa locata.
Il locatore quindi conserva tutti i diritti e le facoltà previste dal contratto, ivi compresa quella di intimare lo sfratto per morosità o, alla scadenza del contratto, qualora il coniuge assegnatario si rifiuti di rilasciare l’immobile, per cessata locazione.
Nel caso in cui i coniugi si separino di fatto, cioè senza formalizzare la separazione davanti al Tribunale o attraverso la negoziazione assistita, relativamente alla successione del contratto di locazione permangono le stesse regole; nel caso in cui siano i coniugi a decidere di vivere separati con un accordo privato, conduttore sarà colui che permane nell’abitazione con il consenso dell’altro.
Qualora a separarsi siano due conviventi non legati dal vincolo del matrimonio, il diritto a succedere nel rapporto locatizio spetta al partner con il quale convivono i figli nati dall’unione.
La Corte Costituzionale, ha infatti dichiarato la illegittimità del citato articolo 6 Legge n° 392/1978, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto nel caso di cessazione della convivenza nell’ambito della famiglia di fatto (Corte Costituzionale Semtemjza n° 404/1988).
La Corte Costituzionale, precisamente, ha fatto riferimento al caso di more del conduttore, ritneendo giusto tutelare la posizione del convivente superstite.
Questo principio , già consolidatosi in caso di morte sin dall’anno 1988, è stato esteso dalla Giurisprudenza della Corte di Cassazione anche al caso , che qui più ci interessa, di cessazione della convivenza per volontà delle parti (Corte di Cassazione . sentenza del 25 maggio 1989, n° 2524; Cassazione, sentenza del 10 ottobre 1997, n° 9868) .
Con particolare riferimento alla convivenza di fatto, è importante specificare che la Legge n° 76/2016 ha definito “conviventi di fatto “ due persone, etero o omosessuali, unite stabilmente da legami di coppia affettivi e di reciproca assistenza morale e materiale, non legate da parentela, affinità, adozione, matrimonio o unione civile.
La Legge non prevede che i conviventi debbano rilasciare una dichiarazione formale all’Ufficiale di Stato civile, è’ necessaria, però, la convivenza effettiva dei partners sotto lo stesso tetto, dal momento che la Legge n° 76/2016 richiede, per la dimostrazione del rapporto di convivenza, che il dato risulti dallo stato di familgia anagrafico.
In forza della Legge di cui sopra, i conviventi oggi sono tenuti, come i coniugi, a rispettare : l’obbligo di coabitazione; l’obbligo di reciproca assistenza morale ed economica, nonché il dovere di contribuire alle esigenze della famiglia.
Il rapporto di convivenza determina il sorgere di alcuni diritti reciproci , ed in particolare: a) il diritto al risarcimento del danno in caso di decesso del partner o di lesioni ai danni del medesimo ; b) il diritto al subentro nel rapporto di locazione; c) il diritto di visita e di accesso alle informazioni sanitarie personali in caso di malattia o di ricovero del convivente ; il diritto di visita e le prerogative previste per il coniuge in materia di assistenza penitenziaria; il diritto all’assegnazione degli alloggi di edilizia popolare.
In caso di separazione e qualora siano presenti i figli, minori o maggiorenni non economicamente indipendenti, la casa familiare verrà assegnata al genitore che vi rimarrà a convviere con i figli, ai sensi dell’articolo 337 sexies del Codice Civile, indipendentemente dal titolo di proprietà dell’immobile.
In ogni caso, la successione nel contratto di locazione, come anche l’assegnazione della casa familiare, non modifica la natura del rapporto di locazione, né la natura del diritto in base al quale il conduttore detiene la cosa locata, ma solo consente ad un soggetto diverso dall’originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti e assunzione delle obbligazioni che ne derivano, prima fra tutte quella di corrispondere il canone.
La parte locatrice, d’altra parte, continuerà ad avere il diritto di riottenere la disponibilità dell’immobile alla scadenza previstqa contrattualmente , non trovando tale diritto alcun limite nel provvedimento di assegnazione della casa familiare da parte del Giudice.
Riguardo la posizione del conduttore originario ( il coniuge firmatario del contratto ), nei suoi confronti si scioglie definitivamente il rapporto locatizio, con la conseguenza che tale rapporto non è più suscettibile di reviviscenza neppure nell’ipotesi in cui la casa locata venga abbandonata dal coniuge separato, nuovo conduttore .
Avv. Francesca Ursoleo
Consulente Legale UPPI Bologna
