I VIZI COSTRUTTIVI IN UN IMMOBILE DI NUOVA COSTRUZIONE

Chi può agire

L’azione in questione è regolata dall’art. 1669 c.c. ed afferisce i casi in cui vengano riscontrati gravi vizi costruttivi in immobili di nuova edificazione (o integrale ristrutturazione).

La su citata norma conferisce al committente il diritto di azione per il risarcimento del danno nei confronti dell’appaltatore.

Nonostante tale norma sia inserita nel corpus normativo relativo al contratto d’appalto e sia sistematicamente collocata fra le norme che regolano la responsabilità contrattuale inerente il contratto d’appalto, la Giurisprudenza ha ormai consolidato il principio secondo il quale la responsabilità ex art. 1669 c.c. sia di natura extracontrattuale di rilevo pubblicistico.

Da ciò discende un’importante differenza rispetto alla responsabilità contrattuale ex art. 1667 c.c., ovvero che l’azione ex art. 1669 c.c. può essere esperita anche da soggetti che non hanno stipulato alcun contratto con l’appaltatore (o altri responsabili in solido), come per esempio gli acquirenti di un immobile che hanno comprato il proprio appartamento da una società che a sua volta aveva dato in appalto le opere di edificazione dello stesso.

In questo caso, il contratto d’appalto intercorre fra la società venditrice ed il costruttore e non i terzi acquirenti, i quali però, proprio in forza della natura extracontrattuale di rilevo pubblicistico della responsabilità per gravi vizi costruttivi, hanno ugualmente la facoltà di agire direttamente nei confronti dell’appaltatore per il risarcimento dei danni conseguenti all’accertamento dei vizi.

Contro chi si può agire

Qualora si dovessero riscontrare siffatti vizi, la norma prevede il diritto di agire contro l’appaltatore (costruttore).

La Giurisprudenza ritiene, ormai pacificamente, che la responsabilità si estenda a tutti coloro che abbiano collaborato alla realizzazione dell’opera.

Quindi, oltre all’appaltatore possono essere convenuti con l’azione in esame anche i Progettisti, i Direttori dei Lavori delle opere e tutti i tecnici o imprese che hanno contribuito a vario titolo nell’opera (ovviamente qualora si riscontri che i vizi siano dipesi anche dal loro operato).

La responsabilità fra i coautori dell’opera risulta solidale nei confronti del danneggiato.

Quali vizi danno origine a tale responsabilità

Non tutti i vizi possono fondare l’azione ex art. 1669 c.c.

La norma in questione prevede che possano essere attivati unicamente i vizi che siano causa di rovina (in tutto o in parte) dell’immobile, ovvero dai quali derivi un evidente pericolo di rovina o comunque gravi difetti.

Negli ultimi 20 anni la Giurisprudenza ha sistematicamente esteso il concetto di “grave vizio”, venendo a coniare l’assunto secondo il quale “configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell’opera – da intendere anche come singola unità abitativa – che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima” (Per tutte:Cassaz. n. 8140/2004), ricomprendendo così numerosi vizi che non comportano di per sé problemi di sicurezza e di staticità dell’immobile.

Estendendo ulteriormente il novero dei vizi tutelabili con l’azione in commento, la Giurisprudenza ha altresì affermato che “costituiscono in linea generale, “gravi difetti” dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c., la realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati” (Cass. Civile 11/06/2014n. 13223; Cass. 8140/2004; Cass. 20307/2011; Cass. 20644/2013).

Entro quanto tempo si deve agire

L’art. 1669 c.c. prevede che l’azione di garanzia debba essere esperita entro un anno dalla denuncia dei vizi, che a sua volta deve essere formalizzata entro un anno dalla scoperta degli stessi, i quali devo presentarsi entro 10 anni dal compimento dell’opera.

Risulta, pertanto, innanzitutto di fondamentale importanza capire quando debba ritenersi decorrente il primo termine, ovvero quello della denuncia dei vizi entro un anno dalla scoperta.

La Giurisprudenza ha ormai consolidato l’orientamento secondo il quale il dies a quo dal quale decorre il termine di decadenza annuale per la denuncia risulta essere il giorno in cui il denunciante abbia conseguito la piena comprensione dei vizi stessi in ragione degli accertamenti tecnici effettuati, rimanendo ben distinto l’effetto del vizio dalla scoperta e, quindi, conoscenza piena del vizio che produce quegli effetti, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo (Per tutte: Cassaz. N. 20644/2013; Cassaz. N. 21089/2012; Cassaz. N. 11740/2003; Cassaz. N. 2977/1998).

In diversi casi, infatti, il Giudice ha inteso far decorrere tale prescrizione addirittura dal giorno del deposito presso il Tribunale della relazione peritale effettuata dal Consulente d’Ufficio nominato dal Giudice.

Come anticipato, da tale momento il danneggiato ha un anno per attivarsi avanti l’Autorità Giudiziaria per l’azione di risarcimento.

L’ultimo termine da analizzare è quello decennale.

La norma in questione prevede che i vizi debbano insorgere entro 10 anni dall’opera, tanto che si è usualmente ritenuto che, trascorsi i 10 anni dal compimento dell’opera, l’azione di garanzia in esame non fosse più esperibile.

Recentemente, però, La Giurisprudenza è arrivata a chiarire che: “Con riferimento all’azione risarcitoria prevista dall’articolo 1669 c.c., per rovina o gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine di dieci anni riguarda le condizioni di fatto che danno luogo alla responsabilità dell’appaltatore, non all’esercizio dell’azione risarcitoria. Quest’ultima, infatti, in base al medesimo articolo 1669 c.c., può avere inizio anche dopo la scadenza del decennio dal compimento dell’opera, purché entro un anno dalla denunzia, la quale, a sua volta, può anch’essa avvenire oltre il decennio dal compimento dell’opera, purché entro un anno dalla scoperta” (Corte di Cassazione, sentenza n. 23680 del 15.11.2015 a conferma della Sentenza n. 154/2010 della Corte d’Appello di Bologna).

Conseguentemente, appare plausibile sostenere che l’azione di garanzia ex art. 1669 c.c. possa essere esperita anche oltre il decennio dal compimento dell’opera, purché sia tempestivamente denunciato il vizio entro l’anno dalla scoperta.

Avv. Marco Perrina

Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena