LA GARANZIA PER GRAVI VIZI COSTRUTTIVI

Recentemente il Tribunale di Bologna ha emesso un’interessante sentenza in materia di garanzia ex art. 1669 c.c., ovvero la garanzia operante in materia di appalto in favore del committente (o i propri aventi causa – terzi acquirenti) quando l’opera realizzata presenti gravi vizi costruttivi.

La vertenza, patrocinata dal sottoscritto avvocato, traeva origine dalla richiesta di un associato, il quale, acquistato il proprio immobile nell’anno 2005, aveva avuto contezza della probabile presenza dei vizi nel 2012 e solo un anno più tardi (2013) otteneva conferma della presenza e della gravità dei vizi presenti nel suo immobile con la perizia del Tribunale, depositata all’esito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo (ovvero quel procedimento nel quale viene nominato un perito del Tribunale, cui si demanda l’indagine di verificare i luoghi ed accertare quanto lamentato dal ricorrente e che termina appunto con il deposito dell’elaborato del consulente).

La causa ordinaria, attivata nell’anno 2014 dall’associato dopo il deposito della consulenza del Tribunale, confermando la ricostruzione operata dall’attore e la tesi giuridica difensiva, ha visto il riconoscimento di un risarcimento di oltre 400.000,00 euro per un immobile acquistato con un esborso di circa 500.000,00 euro.

La sentenza in commento è la n. 2265 del 27.07.2018 ed offre un’interessante approfondimento ed una conferma su alcuni temi piuttosto spinosi in materia.

La responsabilità dei vizi

Risulta ormai consolidato l’orientamento secondo il quale, in tema di responsabilità per gravi vizi costruttivi, rispondono in solido tutti coloro che hanno partecipato alla realizzazione dell’opera ed alla causazione del vizio.

La giurisprudenza di Cassazione ha più volte ribadito come, oltre all’appaltatore,  risultino responsabili anche il Progettista ed il Direttore dei Lavori.

Tale elenco risulta di fatto esemplificativo e non esaustivo e coerentemente il Giudice designato ha ampliato il novero dei soggetti responsabili.

Nel caso di specie il Giudice del Tribunale di Bologna ha, infatti, esteso la responsabilità sino ai lavori preparatori e, quindi, agli studi preliminare dell’opera, ritenendo responsabile anche il Geologo che era stato incaricato di effettuare uno studio del terreno sul quale sarebbe stata poi edificato l’immobile.

Altro aspetto interessante della sentenza risulta essere la conferma implicita che il diritto di attivare la garanzia di cui trattasi spetta anche al terzo acquirente, ovvero colui che non è stato committente dell’opera, ma ha solo acquistato dal committente, anche se quest’ultimo non è un’impresa costruttrice, bensì un semplice privato (che aveva incaricato professionisti ed imprese di realizzare l’opera poi rivelatasi viziata).

Decadenza e Prescrizione del diritto di garanzia

La normativa in esame prevede che, qualora nel corso dei dieci anni successivi al compimento dell’opera emergano gravi vizi costruttivi, il committente (o i propri aventi causa appunto) ha diritto di ottenere il risarcimento dei danni, purché abbia effettuato  la denuncia dei vizi entro 1 anno dalla scoperta degli stessi e che l’azione venga intrapresa entro 1 anno dalla denuncia.

Sul punto, la sentenza del Tribunale di Bologna si presenta assai interessante, poiché si addentra in specifiche eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate da tutti i convenuti.

L’eccezione di decadenza sollevata in corso di giudizio atteneva al fatto che le crepe si presentavano nell’immobile dell’associato già nell’anno 2006 (ovvero dopo appena 1 anno dal suo acquisto) e, tenuto conto che la denuncia dei vizi avveniva solo nell’anno 2012, ad avviso dei convenuti l’associato doveva ritenersi decaduto dall’azione di garanzia.

Il Giudice di Bologna, con un’attenta analisi dell’evoluzione del dissesto dell’immobile e recependo l’orientamento di Cassazione consolidatosi negli ultimi anni, rigettava tale eccezione, poiché riteneva che nell’anno 2006 la manifestazione dei vizi non era tale da poter indurre l’attore (oltretutto privo di specifiche competenze tecniche in materia) ad avere chiara contezza della problematica.

Nemmeno in seguito, vista la complessità dell’indagine dei vizi specificatamente presenti sull’immobile, poteva ritenersi che l’associato avesse acquisito quella specifica conoscenza dei vizi idonea a far decorrere il termine decadenziale di 1 anno per la denuncia dei vizi.

Uniformemente a quanto affermato a più riprese dalla Corte di Cassazione, il Tribunale di Bologna riteneva, quindi, che il termine per la denuncia doveva farsi decorrere dal giorno del deposito della Consulenza Tecnica depositata al termine del procedimento di accertamento tecnico preventivo, ovvero dall’anno 2013, nonostante le prime crepe si fossero presentate, quindi, 7 anni prima.

Altra eccezione sollevata dai professionisti convenuti in causa era l’asserita prescrizione del diritto dell’associato, poiché le proprie prestazioni si erano esaurite nell’anno 2000 o nell’anno 2001, ovvero oltre 10 anni prima della prima denuncia dei vizi.

Questo è probabilmente il tema più interessante della sentenza in esame, poiché si addentra pregevolmente nello spinoso tema della natura della responsabilità disciplinata dall’art. 1669 c.c. in relazione al termine prescrizionale decennale.

Il Giudice bolognese, ancorando il proprio ragionamento ad una recente ed accorta Giurisprudenza, rigettava anche tale eccezione.

Il Tribunale di Bologna riteneva infatti irrilevante il momento di conclusione del rapporto professionale di coloro che avevano concorso alla causazione del vizio proprio per la natura extracontrattuale della responsabilità ex art. 1669 c.c., che quindi non è collegato ai rapporti contrattuali dei soggetti che hanno realizzato l’opera.

Il termine decennale disciplinato dalla norma non è, infatti, previsto per l’azione (che può essere esperita anche dopo il decennio), ma attiene solo alla manifestazione del vizio.

In buona sostanza, il vizio deve manifestarsi entro 10 anni dal compimento dell’opera (e non dalla singola prestazione dei co-responsabili), la denuncia deve essere effettuata entro un anno dalla compiuta conoscenza del vizio (che può quindi avvenire anche a distanza di molto tempo dalla comparsa delle prime avvisaglie) e l’azione deve essere intrapresa entro un anno dalla denuncia dei vizi (e quindi anche oltre il decennio dal compimento dell’opera) verso tutti coloro che hanno concorso alla realizzazione dell’opera ed alla causazione del vizio.

Avv. Marco Perrina

Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena