LE TIPOLOGIE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
Il contratto di locazione è una tipologia di accordo (negozio giuridico) stipulata tra il locatore (proprietario), che mette a disposizione l’immobile, e il locatario (inquilino), che gode del bene versando un canone, impegnandosi a restituirlo alla scadenza prevista.
Il contratto di locazione ha una natura consensuale, poiché la sua stipula richiede, formalmente, solo la reciproca manifestazione di consenso, ed ha una forma libera, perché il codice civile non prevede una forma contrattuale specifica, disciplinandone genericamente il contenuto.
Vi sono poi Leggi speciali che entrano nel merito, appunto, del contenuto e che regolano le varie tipologie di contratto.
Con la legge n. 431/1998 è stato abolito il cosiddetto “equo canone”, regime vincolistico che obbligava i proprietari a locare gli immobili ad un canone molto basso, senza possibilità di alternativa.
Col superamento dell’ “equo canone” avvenuto con la citata legge 431/1998, sono state introdotte nel nostro ordinamento diverse tipologie contrattuali :
- contratti di locazione a canone libero;
- contratti di locazione a canone “agevolato” (c.d. concordato) :
contratti di locazione ad uso transitorio per lavoratori fuori sede;
contratti di locazione a favore degli studenti universitari.
Canone libero
Il contratto di locazione a canone libero prevede la libera contrattazione tra le parti, che determinano l’importo del canone. Vi è un vincolo per il proprietario che riguarda la durata di quattro anni rinnovabili di ulteriori quattro anni. Occorre l ’attestazione di prestazione energetica (APE).
Sono esclusi da questa tipologia di contratto di locazione:
- gli immobili di pregio (categorie catastali A/1, A/8, A/9, per cui vale la normativa del codice civile);
- le case popolari;
- le case di villeggiatura, per usi transitori o adibite a foresteria;
- gli immobili che non sono considerati abitazione, quali cantine o garage.
La durata minima di questo tipo di contratto è fissata per legge: 4 anni + 4 anni. Alla luce di ciò, qualora le parti concordassero una durata inferiore, la clausola sarebbe nulla.
Dopo i primi 4 anni il rinnovo è tacito, a meno che una delle parti non comunichi la disdetta 6 mesi prima della scadenza del contratto; la parte locataria (inquilino) può avvalersi del recesso anticipato per motivi previsti dal contratto o per gravi motivi, ovvero circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.
Canone concordato
Il contratto di locazione ad uso abitativo a “canone concordato” si basa su disposizioni diverse:
- la determinazione del canone, fissato da un accordo locale tra organizzazioni della proprietà immobiliare e quelle dell’ inquilinato;
- la determinazione della durata del contratto.
Il contratto a canone concordato può essere stipulato in tutti i comuni, compresi quelli non ad alta densità abitativa.
La durata del contratto è di minimo 3 anni + 2 anni. Dopo la prima scadenza:
- è possibile stipulare in maniera consensuale un nuovo contratto;
- il precedente contratto sarà prorogato per legge per gli altri 2 anni, a meno che l’inquilino, per motivi personali, non provveda ad inviare la disdetta entro 6 mesi prima della scadenza dei 3 anni.
Uso transitorio
Questa tipologia di contratto può essere stipulata esclusivamente in alcuni casi specifici, ovvero per esigenze temporanee non turistiche. Il canone non potrà superare quello previsto per il canale “concordato”.
La durata varia da un minimo di un mese ad un massimo di 18, non rinnovabili.
Il contratto deve contenere una serie di elementi obbligatori, quali:
- le generalità delle parti contraenti;
- l’importo del canone;
- le modalità di pagamento;
- la durata della locazione;
- l’attestazione dell’esigenza transitoria (esempio la dichiarazione di un datore di lavoro circa il trasferimento temporaneo di un dipendente).
Studenti universitari
Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto ad uso transitorio, che anche in questo caso non potrà prevedere un canone superiore a quello “concordato”.
Il contratto di locazione per studenti universitari ha una durata minima di 6 mesi e una durata massima di 36 mesi, non rinnovabili.
Va specificato il riferimento al fatto che l’inquilino è uno studente universitario fuori sede.
Claudio Contini
Commercialista in Bologna
