Lastrico solare e infiltrazioni

Come si ripartiscono le spese relative alle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare?
Il problema riguarda sicuramente una delle questioni più attuali e ricorrenti che riguardano la materia degli edifici.
La Cassazione Civile, Sezione Seconda, con l’Ordinanza n° 13526 del 13 giugno 2014, ha rimesso al Primo Presidente, per valutare l’assegnazione alle Sezioni Unite, un ricorso sul danno cagionato ad un singolo condomino dal lastrico condominiale di uso esclusivo di altro condomino, ponendosi la questione di massima se debba applicarsi il criterio del riparto stabilito dall’articolo 1126 codice civile per le spese di riparazione del terrazzo ( articolo 1126 c.c. : quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno ) ’oppure se debba applicarsi il criterio dell’imputazione per colpa extracontrattuale ( art. 2043 c.c. ) .
Per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione.
L’importanza della recentissima pronuncia della Suprema Corte, sta nel fatto che essa chiede alle Sezioni Unite di rivedere la propria posizione su un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato sin dai tempi della pronuncia della Cassazione Civile a Sezioni Unite n° 3672 del 29 aprile 1007, che distingueva due ipotesi :
la prima si riferiva al caso in cui il lastrico solare appartiene a tutti i condomini ,e svolge solo la funzione di copertura dell’edificio; in tal caso le spese per la conservazione, riparazioni e ricostruzioni sono ripartite tra tutti i proprietari, sulla base delle tabelle millesimali .Pertanto, nel caso di danni provocati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni di acqua, provenienti dal lastrico, per difetto di manutenzione di quest’ultimo, il risarcimento è a carico di tutti i condomini e anch’esso andrà ripartito sulla base delle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà.
La seconda ipotesi riguarda il caso in cui il lastrico solare , oltre a servire come copertura di un edificio, sia di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ed è destinato ad offrire a quest’ultimo ulteriori utilità oltre la copertura ( come, per esempio, terrazza ad uso esclusivo, vano stenditoio) ; in questo caso la ripartizione delle spese per la manutenzione e i danni da infiltrazioni sono divisi due terzi a carico dei condomini e un terzo a carico del titolare del lastrico.
Questo orientamento, seppur deciso e cristallizzato da quasi vent’anni dalla Suprema Corte non è stato condiviso da tutti i giudici.
Non è stato infatti giudicato corretto i danni derivanti da difetto di manutenzione da quelli derivanti da sola usura. Si è riflettuto sul fatto che le infiltrazioni possono derivare da cause diverse , come l’incuria del proprietario del lastrico solare, l’omessa o ritardata manutenzione da parte del condominio in caso di manto impermeabilizzante ) osservando che il citato articolo 1126, che ripartisce le spese nel modo sopra citato fa solo ed esclusivo riferimento alle spese per la riparazione e ricostruzione del lastrico solare .
I Giudici della Suprema Corte sostengono che, invece, in molti casi riguardanti i danni da infiltrazioni da lastrico solare bisognerebbe fare riferimento alla fattispecie dei danni da cose un custodia, che meglio si adatterebbe a delineare compiti e responsabilità .
Il riferimento è all’articolo 2051 c.c. ; secondo questo orientamento, che vuole mettere in discussione quello ormai consolidato che ripartisce responsabilità e spese secondo i criteri sopra delineati 8 ( 1/3 e 2/3 ), i danni da infiltrazioni provenienti dai lastrici solari è inquadrabile nell’ambito della responsabilità extracontrattuale per i danni delle cose in custodia ; il nuovo orientamento, rafforza quindi la responsabilità del condominio, così come già stabilito per i danni da infiltrazioni più in generale determinati, e affievolisce la responsabilità del singolo condomino/ proprietario , a meno che il danno non è chiaramente e direttamente riconducibile al comportamento del proprietario o utilizzatore esclusivo.
La Corte di Cassazione, con una Sentenza precedente di un paio di anni a quella citata , più precisamente del mese di settembre 2012, si era anche pronunciata in materia di agevolazioni fiscali riguardanti il lastrico solare condominiale.
A tal proposito, si è stabilito che a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare sono soltanto le spese attinenti quelle parti di esso del tutto escluse dalla funzione di copertura ( ad esempio le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere o spese collegate alla sicurezza del calpestio del tetto ), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, perché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico, sempre secondo la proporzione indicata nell’articolo 1126 c.c.
Rimaniamo quindi in attesa della pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, facendo seguito all’ordinanza della Suprema Corte n° 13526 del 13 giugno 2014, che potrebbe ribaltare le ripartizioni di responsabilità per danno da infiltrazione proveniente da lastrico solare di proprietà del singolo condomino, riportando ad una attenta analisi di responsabilità con onere della prova in capo al condominio per provare che il danno sia riconducibile a responsabilità delle cose in custodia e imputazione in capo al singolo condomino solo nel caso in cui il danno sia strettamente derivante da responsabilità di quest’ultimo.
Avv. Francesca Ursoleo
Consulente legale UPPI BOLOGNA