QUANDO IL TERRAZZO CONDOMINIALE SI TRASFORMA IN SOLARIUM

Il caso. È tempo di vacanze estive e per chi resta in città le alternative sono diverse, dalla piscina ai parchi alle gite fuori porta in cerca di frescura. Ma non sempre questo è possibile e capita di trovare una soluzione con quel che si ha, ad esempio, creando con vasi fioriti e lettini un vero e proprio solarium sul lastrico solare di un condominio. È quanto accaduto di recente nella capitale, ma l’iniziativa del condomino dell’ultimo piano non è piaciuta ai suoi vicini di casa che infatti con una delibera assembleare gli hanno intimato di rimuovere piante e lettini. Il fondamento giuridico di tale delibera era da rinvenire, secondo i condomini, nell’art. 1102 c.c., ossia nella disposizione di legge che regolamenta l’utilizzo dei beni comuni, in quanto a loro dire il comportamento del condomino dell’ultimo piano impediva loro di utilizzare parimenti il lastrico condominiale. Il condomino quindi si era visto costretto ad impugnare tale delibera chiedendo al giudice di dichiarare la nullità sostenendo l’illegittimità in quanto l’utilizzo del lastrico non violava la disposizione di cui all’art. 1102 c.c. in quanto non ledeva il bene comune e non impediva l’altrui diritto al pari uso dello stesso bensì violava il suo diritto all’utilizzo del bene.

La decisione del Tribunale. Il Tribunale di Roma, investito della questione, ha avuto modo di esprimersi su due interessanti aspetti.

> Anzitutto, il giudice si è espresso a proposito del regolamento di condominio. È stato infatti ribadito che il regolamento può delimitare i diritti dei partecipanti al condominio, anche in modo più restrittivo rispetto alle disposizioni del codice civile sull’uso dei beni comuni. Tuttavia tale regolamento è opponibile al condomino solo se si provi la sua natura contrattuale che può desumersi dalla accettazione espressa del regolamento nel rogito di acquisto dell’immobile. In mancanza, il regolamento non è opponibile al condomino e con lui anche le delimitazioni sull’uso dei beni comuni in esso contenute.

> In secondo luogo, il Tribunale ha sottolineato la corretta interpretazione che ormai, per consolidata giurisprudenza, deve darsi dell’art. 1102 c.c. La parità di uso del bene comune tra tutti i condomini, di cui alla norma citata, deve infatti intendersi non come uso identico del bene, ma come tesa a consentirne qualsiasi migliore uso, da parte anche solo di alcuni. Di conseguenza, l’uso più intenso da parte di un solo condomino è possibile e si risolve sulla base del criterio dell’equo contemperamento dei contrapposti interessi di tutti i condomini. In altre parole, se la destinazione del bene comune non è mutata e non è impedito il pari uso degli altri partecipanti sul lastrico, allora non può contestarsi la legittimità del comportamento del condomino che utilizzi il bene diversamente dagli altri, anche in modo più intenso.

In questo caso, il comportamento del condomino che aveva arredato il lastrico solare con lettino e fioriere non aveva determinato alcuna compromissione del diritto degli altri condomini ad utilizzare il lastrico, né poteva dirsi che ciò integrasse un uso esclusivo del bene, in quanto non impediva agli altri di accedervi ed utilizzarlo liberamente. Parimenti, l’utilizzo quale solarium del lastrico non poteva certamente integrare una modificazione della destinazione d’uso di tale bene, che al contrario, forse poteva dirsi così valorizzato.

In conclusione quindi il giudice, in accoglimento dell’impugnazione del condomino intraprendente, ha annullato la delibera condominiale che intimava la rimozione dell’arredamento.

Salvo il solarium!

Avv. Rosalia Del Vecchio

Delegazione UPPI Castel Maggiore – Granarolo dell’Emilia – Argelato