Il risarcimento dei danni da infiltrazione nei condomini

Il problema delle infiltrazioni d’acqua e dei conseguenti danni alle pareti, soffitti, mobili, parquet ecc.. è uno dei problemi che maggiormente interessa sia le parti comuni del condominio sia le singole unità immobiliari costituenti gli edifici in condominio.
Le domande ricorrenti in presenza di danni da infiltrazioni nel condominio sono: di chi è la colpa?, quali sono le responsabilità dei vari soggetti coinvolti?, come accertare le cause delle infiltrazioni d’acqua nel condominio? e soprattutto chi paga i danni da infiltrazioni?, Quali sono le competenze risarcitorie dell’assicurazione condominiale? Per comprendere di chi è la colpa delle infiltrazioni d’acqua e chi è il responsabile del danno da esse cagionato è bene ricordare una regola generale ovvero: è sempre il proprietario della cosa da cui proviene la causa del danno ad esserne il responsabile.
Si tratta della forma di responsabilità definita “oggettiva” regolata dalla applicazione dell’art. 2051 c.c. dal titolo “Danni da cose in custodia”.
In altre parole il custode di un bene è a priori ritenuto il responsabile dei danni da esso cagionati e per liberarsi dalla presunzione di responsabilità per il danno cagionato a terzi dal bene da lui custodito, deve lui stesso provare che esso si è verificato per caso fortuito e che questo gli ha impedito di prevenire il verificarsi dell’evento dannoso o anche che gli ha impedito di ridurre le conseguenze in merito al danno cagionato a terzi. Se il custode non è in grado di dimostrare è stato il caso fortuito ad aver cagionato il danno egli deve rispondere per intero od almeno per la parte se non ha messo in atto le azioni necessarie per evitare o ridurre i danni cagionati (Cass. N. 5007/96; Cass. n. 5539/97, Trib. Bari 11 novembre 2010 n. 3360). Dopo aver doverosamente enunciato il principio giuridico generale torniamo al problema del danno da infiltrazioni d’acqua nel condominio il responsabile dei danni da infiltrazione d’acqua è, a seconda della provenienza dell’infiltrazione stessa, individuabile: nell’insieme condominiale, se il fenomeno di infiltrazione proveniente da parti comuni del condominio, o nel singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare da cui è accertata la provenienza delle perdite o infiltrazioni d’acqua.
Cosa fare in caso di infiltrazioni d’acqua in un condominio Vediamo quali passi promuovere per risolvere il problema del risarcimento del danno da infiltrazioni in un condominio elencandole in ordine sequenziale a partire dai meno onerosi: Se si presume a priori che il danno da infiltrazioni d’acqua sia dovuto a lavori mal eseguiti da un impresa edile, ci si può limitare a constare il fatto all’impresa esecutrice invitandola ad intervenire per eliminare la causa delle infiltrazioni rifacendo a regola d’arte il suo lavoro, e di risarcire gli eventuali danni già subiti. Per far questo è sufficiente inviare entro dieci giorni dalla scoperta del danno una raccomandata AR all’impresa. Se le cause delle infiltrazioni non sono più che certe, o se chi si presume sia il responsabile del danno per lavori mal eseguiti o se il custode del bene responsabile della mancata custodia, si oppongono o fanno resistenza in merito al risarcimento del danno da infiltrazione, è necessario richiedere una perizia infiltrazioni d’acqua ad un perito tecnico abilitato (ad es un ingegnere od un architetto) e procedere o invitando le parti ad una perizia congiunta o inviando ad esse la perizia già stilata dal tecnico. Se i tentativi stragiudiziali sopra riportati non ottengono alcun risultato è ora necessario tentare la nuova via della mediazione civile portando la discussione della questione presso un apposito Organismo di Mediazione.
La mediazione non è ancora una vera e propria lite giudiziaria, ha il vantaggio di costare poco ed è efficace nell’80% dei casi, evita tempi lunghi e non logora i rapporti tra le parti. Trattandosi il problema delle infiltrazioni di un argomentazione tecnica è bene farsi assistere in questa fase di mediazione da un perito esperto sia di questioni tecniche sia di mediazione civile. Il perito potrebbe esser lo stesso che ha già stilato la perizia sulle infiltrazioni d’acqua usata nei punti precedenti. Falliti i tentativi su riportati per l’ottenimento del risarcimento dei danni da infiltrazione non resta che portare la questione direttamente nelle aule giudiziarie tramite la richiesta di espletamento di un ATP (Accertamento Tecnico Preventivo) o consulenza tecnica preventiva (ex art. 696 c.p.c.) o meglio ancora di una consulenza tecnica preventiva ai fini del componimento bonario della lite (ex art. 696-bis c.p.c.).
Mentre per le precedenti fasi può non esser necessario avvalersi di un avvocato, per la richiesta in tribunale di un ATP è necessario sia avere un proprio avvocato (Consulente legale) sia aver un pripio CTP (Consulente Tecnico di Parte). IMPORTANTE: al fine di poter correttamente avviare la richiesta di risarcimento del danno da infiltrazioni d’acqua, per i condomini che ne sono dotati (non essendo un adempimento obbligatorio), è opportuno coinvolgere nelle varie operazioni peritali l’assicurazione condominiale (e/o quella del singolo condomino) al fine di vedersi manlevati dall’onere risarcitorio del danno conseguente alle infiltrazioni d’acqua.
Che cosa accade se nonostante le rimostranze del danneggiato e dell’assicurato, la compagnia assicurativa non intende rifondere il danno subito. La risposta è molto semplice: chi intende ottenere il risarcimento del danno conseguente alle infiltrazioni può sempre agire nei confronti del proprietario del bene dal quale provengono le infiltrazioni che resta sempre l’ultimo responsabile dei danni dallo stesso cagionati.
Non sempre le cause e/o la provenienza delle infiltrazioni d’acqua sono chiaramente individuabili per questo possono essere utili strumenti come le termografie o le videoispezioni edili Dunque dovrà agire nei confronti del condominio se le infiltrazioni provengono da parti comuni come il tetto, i terrazzi, i latrici solari, cortili ecc. o contro il singolo condomino se la proprietà e del singolo. Saranno quest’ultimi, poi, a dover chiamare in causa eventualmente la propria compagnia assicurativa per vedersi garantiti circa il risarcimento del danno da infiltrazione d’acqua.
Si riporta infine una sentenza della Corte di Cassazione con la quale si stabilisce che è di proprietà condominiale anche il raccordo tra la colonna verticale e le tubazioni dei singoli condomini Con sentenza n. 778 depositata il 19 gennaio 2012, la seconda sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini è limitata fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella colonna verticale. Pertanto in caso di infiltrazioni, la proprietà della braga di raccordo è del condominio data la sua funzione prevalente di raccordo senza cui il funzionamento della colonna verticale sarebbe venuto meno.
Se è rotta la braga, dunque, il condominio deve risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni.

Avv. MARIA BEATRICE BERTI
Delegazione UPPI IMOLA