L’ultimo orientamento della Corte di Cassazione fa chiarezza sulla disciplina applicabile in caso di infiltrazioni d’acqua tra condomini

Purtroppo capita spesso che l’appartamento del singolo condomino venga danneggiato da infiltrazioni d’acqua causate dalla rottura di tubazioni condominiali o, in genere, da strutture comuni dell’edificio.
A tal proposito è opportuno rammentare che, da un punto di vista normativo, negli edifici in condominio ciascun condomino ha la proprietà esclusiva di uno o più appartamenti e un diritto di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio: il suolo in cui sorge, le fondazioni, i muri maestri, il tetto, le scale, il cortile, i locali per la portineria, l’ascensore e via dicendo (articolo 1117 c.c.).
Secondo quanto stabilito dal successivo art. 1118 c.c. 1 co., il diritto dei condomini sulle parti comuni dello stabile è proporzionato al valore dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva; tale valore, a norma dell’art. 68 disp. Att. C.c., deve essere espresso in millesimi e deve essere contenuto in una tabella allegata al regolamento condominiale.
E’ prassi inserire nei regolamenti condominiali una disciplina che stabilisca che ogni condomino è obbligato ad eseguire, nella sua proprietà, quelle riparazioni la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini o compromettere la stabilità, la uniformità esteriore e il decoro dell’edificio Il medesimo a richiesta dell’Amministratore e previo avviso, deve altresì consentire che all’interno delle singole proprietà si possa procedere alla riparazione o sostituzione di impianti tecnologici condominiali o parti comuni dell’edificio, nell’interesse del condominio e dei singoli condomini, salvo il diritto di rivalsa dei danni patiti.
Nessun condomino, peraltro, può sottrarsi al pagamento del tributo delle spese mediante abbandono o rinuncia alla comproprietà delle cose suddette. Speficicato quanto sopra, allorquando si verificano infiltrazioni d’acqua provenienti da un appartamento, la disciplina da applicare è quella delle parti comuni e che quindi imputa la responsabilità al Condominio.
D’altronde, l’immediata reazione del singolo condomino in siffatte situazioni è quella di informare l’Amministratore al fine di potersi rivolgere all’Assicurazione del Condominio per poter richiedere il risarcimento dei danni. Spesso, però, non sono facilmente individuabili le cause delle infiltrazioni verificatesi e ancor più sovente capita che le Assicurazioni si rifiutino di risarcire il danno patito dal singolo Condomino adducendo come motivazione la mancanza di nesso di causalità tra l’evento dannoso verificatosi e, appunto , il danno subito. In poche parole, le Assicurazioni dei Condomini contestano la circostanza che il danno provenga proprio da una mancata manutenzione effettuata dal condominio o, comunque, da elementi facenti parte del Condominio stesso. Si spiega, in tal senso, l’esistenza di molti precedenti giurisprudenziali proprio in tema di infiltrazioni nel condominio.
Avere il proprio appartamento danneggiato da infiltrazioni comporta, infatti per il condomino, oltre che un materiale esborso per il ripristino delle parti danneggiate, anche un non indifferente disagio nelle relazioni sociali . Salvo particolari ipotesi, però, è proprio il Condominio che è tenuto al risarcimento del danno, intendendosi per tale, preliminarmente, il dovere di provvedere immediatamente ad eseguire i lavori di ripristino, oltre al pagamento degli arredi, delle suppellettili e dei rivestimenti. Il Condominio è tenuto alla manutenzione e custodia delle parti e degli impianti comuni dell’edificio tanto che il singolo Condomino, ponendosi come terzo nei confronti del Condominio stesso, può agire contro quest’ultimo per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio,dalle quali provengono le infiltrazioni d’acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva.
Di recente, e questo è quanto in particolar modo vuol essere portato all’attenzione dei nostri Associati, è in materia intervenuta la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n° 6128/2012 che chiarisce: “..quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un appartamento che provengono dall’intercapedine tra due edifici che non è stata mai soggetta a manutenzione, il condominio deve risarcire il proprietario di tutti i danni, compresi i costi che il danneggiato abbia dovuto sostenere per prendere in affitto, sia pur temporaneamente, una nuova abitazione, risultando la sua abitazione momentaneamente inservibile.”
I Giudici della Suprema Corte aggiungono, inoltre , che il condominio avrebbe dovuto rendere ispezionabile ed accessibile lo spazio facente parte dell’ommobile posto tra i due fabbricati, per poter evitare il ristagno di acqua che vi si verificava, con conseguente ed inevitabile loro deflusso verso la proprietà limitrofa; nel caso di specie, infatti, gli inconvenienti che avevano portato alla risalita di umidità nell’immobile oggetto della controversia che ha portato alla decisione dianzi menzionata, erano del tutto cessati dopo i lavori di impermeabilizzazione, areazione e canalizzazione che erano successivamente stati eseguiti in quell’intercapedine.
Non è importante, quindi, che lo spazio di intercapedine sia di proprietà esclusiva se il condominio non ha provveduto alla manutenzione necessaria. In relazione alla quantificazione relativa al risarcimento danni, la Corte di Cassazinone, con la succitata pronuncia del luglio 2012, ha altresì riconosciuto non solo il diritto al rimborso delle spese risultanti dalle fatture per le opere necessarie a riparare i danni provocati da infiltrazioni, ma anche il rimborso dei canoni di locazione pagati per affittare un alloggio temporaneo da parte dei condomini danneggiati durante il periodo dei lavori.
L’appartamento, del resto, era stato reso interamente inabitabile (come spesso accade) a causa dell’umidità che si era diffusa anche in ambienti non strettamente interessati dalle infiltrazioni. Alla luce di questo recentissimo orientamento della Corte di Cassazione, sarebe quindi auspicabile che i condomini adottassero una costante manutenzione delle parti comuni.

Avv. FRANCESCA URSOLEO
Consulente Legale UPPI Bologna