Diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza da parte del locatore
Per il locatore può profilarsi la necessità di non rinnovare il contratto di locazione sin dalla prima scadenza. Il legislatore elenca tassativamente in quali casi sia possibile l’esercizio di questa facoltà nel caso di una locazione abitativa all’art. 3 della legge n. 431 del 1998. In primo luogo quando il locatore abbia esigenza di utilizzare l’immobile, destinandolo “ad uso abitativo, commerciale, artigianale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”: si pensi a casi come il raggiungimento della maggiore età o a un matrimonio, l’insufficienza dell’alloggio attualmente occupato dal beneficiario o l’esigenza dei genitori vecchi e malati di avvicinarsi ai figli per essere meglio accuditi, oppure l’intenzione del locatore stesso o di uno dei beneficiari di trasferirsi nel comune in cui si trova l’immobile, per opportunità o per necessità. La risoluzione anticipata può anche essere richiesta quando si provi che il conduttore dispone di un altro alloggio idoneo che si trovi nello stesso comune e che sia libero, oppure nel caso in cui il conduttore abbia stabilito altrove la propria abitazione e non occupi con continuità quella oggetto della locazione.
Un altro caso riguarda la necessità di ricostruzione dell’edificio o la ristrutturazione dell’appartamento, o comunque la realizzazione di lavori che non possano essere eseguiti con la presenza del conduttore (in questo caso se dopo i lavori si intenda rimettere l’unità immobiliare sul mercato dovrà essere offerta in via prioritaria all’ex conduttore, qualora questi offra condizioni uguali a quelle del miglior offerente). Infine, sarà possibile negare la proroga del rapporto locatizio in caso di intenzione di vendere l’immobile a terzi.
Tale facoltà, però, potrà essere esercitata solo qualora il locatore non possieda altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. Anche in questo caso dovrà essere garantito il diritto di prelazione nell’acquisto al locatore, comunicandogli l’intenzione di vendere attraverso un formale atto notificato dall’ufficiale giudiziario. La comunicazione dovrebbe indicare il corrispettivo richiesto oltre alle altre condizioni della compravendita, ed il conduttore ha 60 giorni di tempo per rispondere qualora sia interessato ad esercitare il diritto di prelazione. Per esercitare la facoltà di disdetta anticipata, è necessario avvertire il conduttore con comunicazione che deve pervenire almeno sei mesi prima della scadenza del primo periodo contrattuale, indicando quale dei motivi previsti dalla legge ricorra nel caso concreto.
Per i casi di diniego di rinnovo il legislatore fornisce un apposito procedimento giudiziale.
La condizione di procedibilità della domanda rivolta al giudice è l’assolvimento dell’onere di comunicazione della volontà di non rinnovare il contratto, fatta pervenire al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza, contenente l’indicazione del motivo per cui viene negato il rinnovo. Se all’udienza fissata con ricorso il conduttore si presenta e non si oppone alla domanda del locatore, il giudice sarà tenuto ad emettere l’ordinanza di convalida senza effettuare ulteriori accertamenti o valutazioni. In caso di mancata comparizione del conduttore o di sua opposizione, il giudice dovrà comunque accertare (ed il ricorrente dovrà provare) l’intenzione del locatore di non rinnovare il contratto per uno dei motivi sopra elencati, e la serietà di questa intenzione.
Una volta ottenuta l’ordinanza di rilascio da parte del Giudice, il locatore disporrà di un titolo esecutivo con il quale, in caso di mancato rilascio spontaneo dell’immobile, potrà ottenerne in ogni caso la liberazione entro un termine fissato nell’ordinanza. Lo strumento del diniego del rinnovo deve essere usato attenendosi ai limiti predisposti dal legislatore, posto che le sanzioni per il mancato utilizzo per gli scopi dichiarati dal locatore (entro 12 mesi dal rilascio) sono significative: il ripristino del contratto (per il periodo residuale), il rimborso per le spese di trasloco e per gli altri oneri sopportati, fino al risarcimento dei danni subiti in misura non superiore alle quarantotto mensilità del canone di locazione percepito.
Avv. CRISTINA POLIMENO
