LOCAZIONI: VADEMECUM PRATICO

Tipologie contrattuali:

Il contratto a canone concordato (3+2): Questo contratto deve rispettare determinati criteri stabiliti a livello nazionale e recepiti in accordi a livello locale; ha una durata iniziale (3,4,5,6 anni) rinnovabile per ulteriori due anni e permette di fruire di particolari agevolazioni fiscali. Dal 2018 per tali tipologie di contratto è richiesta obbligatoriamente l’attestazione di rispondenza, utile ad usufruire delle agevolazioni fiscali (cedolare secca 10% – IMU ridotta – sconto Irpef in caso di tassazione ordinaria)

Il contratto a canone libero (4+4): Nel contratto “a canone libero” il locatore e il conduttore sono liberi di decidere in modo autonomo l’importo del canone. La durata minima è di quattro anni iniziali, ai quali si aggiungono altri quattro anni in base a un rinnovo automatico.

I rinnovi: Le rinnovazioni automatiche dopo la prima scadenza non si verificano quando il locatore (al quale la legge non riconosce un diritto di recesso simile a quello previsto per il conduttore) comunichi al conduttore la disdetta, ovvero il diniego di rinnovazione, con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Questa possibilità, però, si realizza solo al verificarsi di alcune ipotesi stabilite espressamente dall’articolo 3 della legge n. 431/1998, come ad esempio nel caso in cui il proprietario intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado oppure quando, senza che si sia avuta alcuna legittima successione nel contratto, l’inquilino non occupi in maniera continuativa l’unità immobiliare senza giustificato motivo. La normativa, tuttavia, prevede che il diniego di rinnovazione deve in ogni caso avere adeguata e specifica motivazione e, se quanto descritto nella disdetta poi non si verifica, il locatore può essere condannato a risarcire al conduttore un danno uguale a un massimo di 36 mensilità del canone di locazione o a riattivare il contratto.

Il contratto di natura transitoria (da 1 mese a 18 mesi): Il contratto di locazione abitativa di natura transitoria è un modello contrattuale impiegato per scopi temporanei non turistici. Il proprietario pone a disposizione dell’inquilino il godimento di una unità immobiliare per un lasso temporale limitato e per una precisa esigenza transitoria adeguatamente documentata. Il canone deve obbligatoriamente rispettare i limiti e le condizioni previste per il contratto “concordato”. Dal 2018 per tali tipologie di contratto è richiesta obbligatoriamente l’attestazione di rispondenza, utile ad usufruire delle agevolazioni fiscali.

Il contratto transitorio per studenti universitari (da 6 mesi a 36 mesi): Questa tipologia contrattuale si distingue, sostanzialmente, per la durata transitoria della messa a disposizione del bene da parte del locatore a uno o più studenti nei luoghi sede di università; gli studenti devono risiedere in un comune diverso da quello di ubicazione dell’immobile. Il canone deve obbligatoriamente rispettare i limiti e le condizioni previste per il contratto “concordato”. Dal 2018 per tali tipologie di contratto è richiesta obbligatoriamente l’attestazione di rispondenza, utile ad usufruire delle agevolazioni fiscali.

Il contratto di locazione a uso foresteria: È una tipologia di contratto che offre la possibilità a una società di capitali (S.r.l. – S.p.A. – cooperativa) di assumere in locazione un appartamento per destinarlo a dimora dei propri dipendenti. I soggetti che stipulano l’accordo, quindi, sono tre:

• il proprietario dell’immobile (che solitamente è un privato, ma a volte anche un’azienda);
• una società che lo prende in locazione assumendosi tutti gli obblighi connessi al rapporto di locazione così come previsti dal contratto (il pagamento del canone, delle spese, di custodia dell’immobile, etc.), riservandosi il diritto di destinarlo ad un suo dipendente o collaboratore;
• l’effettivo inquilino, collaboratore dell’azienda, che prenderà effettivamente domicilio presso l’abitazione, la cui identità deve comunque essere riportata nel contratto.

Il contratto ad uso foresteria non viene regolato dalla legge 431/1998, a cui si fa riferimento per gli affitti ad uso abitativo (contratti liberi 4+4, a canone concordato, transitori), ma rientra nelle norme che riguardano le locazioni completamente libere, regolamentate dagli articoli 1571 e successivi del Codice civile. In questo caso non è possibile l’opzione per il regime fiscale tassazione della cedolare secca (anche se alcune commissioni tributarie si sono espresse in maniera favorevole).

LA CEDOLARE SECCA

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca, non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Locazioni brevi

Queste locazioni (turistiche) possono usufruire della cedolare secca al 21% Dal 2021 l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (dl. 47/2014).

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga all’ Agenzia Entrate.

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
• nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe ed in quelli oggetto di calamità naturali.

Ricordiamo che obbligo del locatore è di consegnare all’inquilino un’unità immobiliare abitabile e in buono stato, provvedendo alle riparazioni e alle ristrutturazioni necessarie nonché alle opere di manutenzione straordinaria. Il conduttore provvederà alle spese di manutenzione ordinaria e dovrà restituire, alla scadenza del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto.

Si consiglia al proprietario di affidarsi a professionisti nella ricerca dell’inquilino (a Bologna il servizio Investcasa è a disposizione all’occorrenza) che effettuino accurate verifiche sulla solvibilità del conduttore e dei garanti.

È, infine, obbligatorio disporre dell’Attestato di Prestazione Energetica (in corso di validità). I contratti devono essere obbligatoriamente stipulati per iscritto e registrati presso l’Agenzia delle Entrate.

Rag. Claudio Contini

Segretario Generale UPPI BOLOGNA