Del danno cagionato a terzi da un immobile in locazione rispondo sempre anche io, proprietario? No

La corretta linea di demarcazione delle rispettive responsabilità del locatore e del conduttore.

Spesso è invalsa (anche fra gli operatori del diritto) la convinzione che il proprietario di un immobile concesso in locazione sia sempre e comunque responsabile, in via esclusiva (o comunque solidalmente con il proprio inquilino/conduttore) del danno procurato a terzi proveniente dal proprio immobile, in forza del titolo di proprietà.
Non è così.
Se è pur vero che il proprietario di un immobile locato non è esentato da ogni responsabilità per danno cagionato a terzi derivato dal proprio immobile, ciò non significa che sia una responsabilità estesa a qualsiasi tipo di danno.
Risulta pacifico che il proprietario dell’immobile, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, rimane responsabile in via esclusiva (ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c.) dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, anche se l’immobile è stato concesso in locazione.
Diversamente, riguardo alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali la diretta disponibilità viene acquistata dal conduttore, rimane in capo a quest’ultimo la facoltà e l’obbligo di intervenire su di esse, onde evitare il pregiudizio ad altri.
Pertanto, in caso di danni cagionati a terzi proveniente da un immobile locato, qualora venga accertato che il nocumento provenga da omessa manutenzione ordinaria o, in ogni caso, dal mancato tempestivo intervento del conduttore su apparati di cui abbia la diretta disponibilità, le conseguenti responsabilità risarcitorie gravano unicamente (ex art. 2051 c.c.) sul conduttore medesimo (Cassaz. n. 13881/10; Cassaz. n. Cassaz. Sez. Un. 12019/91; Cassaz. n. 11321/96).

IN PRATICA
Alcuni esempi pratici possono chiarire la linea di demarcazione delle rispettive responsabilità del locatore e del conduttore.
Risponde il conduttore, in via esclusiva, per i danni causati da immissioni provocate dalla negligente condotta del conduttore stesso (come per esempio le esalazioni di calore ed odori provenienti da un ristorante, che il gestore, omettendo l’utilizzo dell’apposito impianto di areazione, provvedeva a fugare mediante l’apertura delle porte e delle finestre sottostanti il condominio).
Risulta, altresì, responsabile in via esclusiva il conduttore dei danni procurati all’inquilino sottostante derivanti da infiltrazioni d’acqua causati dal volontario svitamento dello scarico della vasca da bagno, al fine di drenare l’acqua più velocemente.

Così è responsabile sempre il conduttore per i danni causati a terzi prodotti da un incendio sviluppatosi dall’immobile locato derivanti dall’omessa manutenzione degli apparati ed accessori nella diretta disponibilità del conduttore e/o da questi installati.
Siffatta responsabilità del conduttore, ovvero quella conseguente il dovere di ben custodire la cosa locata (normativamente fondata sull’art. 2051 c.c.), risulta nei rapporti in esame “un obbligo tipico del conduttore nei confronti del locatore e che perciò nei corrispondenti limiti assume rilevanza nei confronti dei terzi” (Cassaz. n. 7699/11).

UN CONSIGLIO
Pare, in ogni caso, opportuno evidenziare come risulti consigliabile che il proprietario, avvisato del protrarsi dei danni cagionati a terzi derivante dal proprio appartamento locato, si attivi, in ogni caso, al fine di risolvere la problematica.
Esiste, infatti, orientamento giurisprudenziale, per il quale si onera il proprietario (di un immobile locato) della responsabilità (quantomeno solidale) dei danni cagionati a terzi dai propri conduttori, qualora rimangano totalmente inerti, nonostante l’avviso effettuato dai danneggiati o dall’amministratore (Tribunale Civile di Bologna, Sent. n. 1494/11).
Nell’eventualità, poi, in cui il proprietario si surrogasse al proprio conduttore nella risoluzione del problema, negli eventuali esborsi tesi al ripristino di impianti, oltre al risarcimento dei danni, comporta il diritto di rivalsa del primo nei confronti del secondo.

Avv. MARCO PERRINA
Consulente legale UPPI
Delegazione di S. Lazzaro di Savena