LOCAZIONI: Senza esplicita rinuncia la durata è moltiplicata

Anche per i nuovi contratti il locatore deve porre la massima attenzione per evitare sgradevoli sorprese ai fini del rinnovo

Con la recente pronuncia 8.5.2012 n.6976, la Cassazione conferma, definitivamente, il principio di diritto enunciato per la durata delle locazioni abitative stipulate con i cosiddetti “patti in deroga” ma che si attaglia anche ai contratti di locazione stipulati a canone libero, ai sensi della nuova legge n. 431/1998, nell’ipotesi di una durata iniziale superiore a quella minima legale di quattro anni, alla quale fa seguito, ineluttabilmente, la rinnovazione obbligatoria per un quadriennio. Un insegnamento prezioso per i proprietari-locatori che preferiscono il c.d. “fai da te” potendo incappare, così, nella sgradita sorpresa di scoprire, nel momento della richiesta di rilascio dell’immobile locato, di avere, inconsapevolmente, acconsentito a una durata locatizia complessiva di 12 o più anni, invece di quella che essi credevano di aver convenuto in solo otto anni (o più) per effetto di una rinunzia tacita alla facoltà prevista dalla legge del diniego di rinnovazione obbligatoria alla prima scadenza. La vigente legislazione è, infatti, caratterizzata ancora dal favor conductoris che rende nulle le clausole difformi dalla legge (artt.1339 e 1419 c.c.).
La pronuncia stabilisce che «non può essere considerato soggetto ai cosiddetti patti in deroga di cui all’art. 11, co. 2, del d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito nella l. 8 agosto 1992, n. 359, il contratto di locazione abitativo, benché stipulato per una durata iniziale di otto anni e con canone svincolato dal regime di cui alla l. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 12 a 25», quando non è espressamente formulata la rinuncia del locatore alla disdetta alla prima scadenza contrattuale.
La Corte ha cassato, conseguentemente, una decisione della Corte d’appello di Roma che aveva privilegiato – secondo un orientamento interpretativo applicato in numerose altre sentenze ora sub iudice – il riferimento generico e formale alla legge sui patti in deroga, al fine specifico di ritenere implicitamente contenuta in contratto la rinunzia prevista dalla legge, giustificando, in tal modo, l’applicabilità della normativa di deroga all’equo canone. La sentenza stessa assumeva che la pattuizione di una durata di otto anni, con il semplice riferimento all’art.11 del d.l. n. 333/1992, fosse equipollente o equivalente alla rinuncia espressa richiesta dalla legge, mentre di contrario avviso è stato il Supremo collegio che ha ritenuto, invece, applicabile l’equo canone con la restituzione, pertanto, delle somme versate in misura maggiore.
Secondo la decisione n. 6976, la ragione giustificatrice della sentenza d’appello impugnata «sta nella ritenuta soggezione di un contratto di locazione abitativo, della durata originaria di otto anni e con un canone manifestamente svincolato dalla normativa della l. 27 luglio 1978, n. 392, alla normativa dei patti in deroga, nonostante la mancata previsione di una rinuncia del locatore alla disdetta alla prima scadenza: in sostanza ritenendo equipollente a tale pattuizione la sola previsione originaria di una durata pari al doppio della minima» in conformità alla nuova disposizione dell’art. 375, n. 5, c.p.c. per l’accelerazione del giudizio di legittimità che consente una pronuncia in camera di consiglio, con ordinanza e non con sentenza, quando il ricorso sia manifestamente fondato o infondato, l’impugnazione è stata esaminata e giudicata dalla sesta sezione della Corte sulla base della relazione all’uopo notificata alle parti.
Detta relazione ha ritenuto che “l’interpretazione della corte territoriale non è conforme alla consolidata giurisprudenza della Corte regolatrice, la quale, per l’applicabilità dell’art. 11, co. 2 del d.l. n. 333/1992 citato esige che, nella struttura del contratto, sia prevista la rinuncia del locatore ad avvalersi del diritto di intimare disdetta alla prima scadenza, salvi i casi previsti dalla l. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 29 e 59: rinuncia che intende conferire stabilità al contratto stesso al momento della sua prima rinnovazione. La lettera della normativa che autorizzava le deroghe al regime vincolistico del tempo – la quale, siccome eccezionale, è di stretta interpretazione – non è pertanto stata rispettata: e le pure raffinate e suggestive argomentazioni della Corte territoriale sulla ratio effettiva della disciplina coinvolta non possono essere condivise. “Il Collegio ha condiviso i motivi in fatto e in diritto esposti nella predetta relazione, facendone proprie le conclusioni, non potendo giustificarsi il suo superamento alla stregua delle repliche delle parti, né delle argomentazioni del pubblico ministero.
La sentenza impugnata è stata, quindi, cassata, con rinvio alla medesima Corte territoriale, in diversa composizione, con l’enunciazione del principio riportato nell’incipit di quest’articolo. La decisione è condivisibile e ineccepibile per le ragioni di diritto perspicuamente illustrate ma, soprattutto per il quadro normativo generale delle locazioni come si è progressivamente evoluto e integrato nel tempo, a far tempo dall’entrata in vigore degli artt. 28 e 29 della legge n.392/1978 per quelle a uso diverso dall’abitazione, disposizioni che hanno avuto, nel frattempo, una vasta elaborazione giurisprudenziale e dottrinale che l’interprete non può non considerare in relazione alla sua estensione ad altre tipologie contrattuali.
Per comprendere a pieno le implicazioni della decisione adottata dalla Cassazione a proposito dei patti in deroga, risulta illuminante ai fini di evidenziare l’equivoco conseguente al predetto meccanismo normativo, esteso ai contratti con i patti in deroga di cui alla legge n. 359/1992 e, successivamente, ai contratti stipulati a canone libero di cui alla legge n. 431/1998, per i quali si parla, correntemente ma non correttamente di una durata di anni 4+4” l’interpretazione consolidatasi per le locazioni non abitative, Cass. 24 novembre 2004 n. 22129.

Avv. NUNZIO IZZO