RIDUZIONE CANONE E CEDOLARE SECCA
L’applicazione della cedolare secca non è preclusa dall’eventuale efficacia di una clausola dell’Accordo territoriale sulle locazioni abitative, con cui è stato previsto che, laddove venga sottoscritto un contatto con riduzione obbligatoria del canone massimo, verranno riconosciute al locatore delle agevolazioni IMU per il periodo in cui la riduzione del canone sarà sussistente. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 165 del 9 marzo 2021. Tale soluzione prescinde dalla circostanza che la clausola venga inserita direttamente all’interno del contratto ovvero sia prevista in autonoma scrittura privata da sottoscriversi e registrarsi contestualmente al contratto di locazione.
Con la risposta a interpello n. 165 del 9 marzo 2021 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in tema di riduzione del canone di locazione per l’emergenza Covid-19 e cedolare secca.
La legge n. 431/1998, recante la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, stabilisce che per i contratti stipulati o rinnovati, i contraenti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
Le parti possono stipulare contratti di locazione definendo il valore del canone, la durata del contratto nel rispetto di quanto previsto dalla norma in esame e da altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i già menzionati accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le già menzionate organizzazioni.
Gli accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni Comune dell’area territoriale interessata.
Il successivo comma 4 stabilisce che per favorire la realizzazione degli accordi, i Comuni possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, aliquote dell’imposta comunale sugli immobili (IMU) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I Comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte.
Gli accordi territoriali prevedono un valore minimo e un valore massimo del canone che costituiscono, rispettivamente, il limite minimo e massimo di una o più fasce di oscillazione. Inoltre, gli accordi territoriali possono stabilire gli elementi che determinano una riduzione del canone massimo.
Infine, si dispone che le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
Per coloro che non intendono farsi assistere, gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.
In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal D.M. di cui all’art. 4, comma 3, legge n. 431/1998.
Quanto all’Accordo territoriale sulle locazioni abitative applicabile nel Comune, che detta “Misure dirette a fronteggiare l’emergenza sanitaria Covid-19”, con cui è stato previsto che laddove venga sottoscritto un contatto con riduzione obbligatoria del canone massimo, verranno riconosciute al locatore delle agevolazioni IMU per il periodo in cui la riduzione del canone sarà sussistente.
Occorre evidenziare che è una clausola contrattuale che presenta il carattere della temporaneità e della obbligatorietà; le parti contrattuali, quindi, non manifestano alcuna volontà e/o facoltà in ordine alla sua automatica applicazione temporanea all’interno del contratto di locazione immobiliare.
Ne consegue che la previsione contrattuale sia compatibile e non contrasti con l’art. 3, comma 11, D.lgs. n. 23/2011 per cui nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
In effetti, considerata la particolare situazione emergenziale che giustifica l’inserimento, in maniera automatica e temporanea, di tale clausola nei contratti di locazione, allo scopo di tutelare entrambe le parti contrattuali, si ritiene che il regime agevolativo della cedolare secca non sia impedito dall’eventuale efficacia di tale clausola.
Tale soluzione prescinde dalla circostanza che la clausola venga inserita direttamente all’interno del contratto ovvero sia prevista in autonoma scrittura privata da sottoscriversi e registrarsi contestualmente al contratto di locazione.
Claudio Contini
