TUTTI GLI INCASTRI DEL SUPERBONUS

Con il seguente contributo si vuole tentare di schematizzare le possibilità ora offerte dalla legge vigente relativamente alla detrazione prevista dall’art.119 del d.l. 34/2020 – leggasi Superbonus.

Il decreto Aiuti-quater, la legge di bilancio per il 2023 e il decreto “blocca cessioni” hanno rivoluzionato improvvisamente le procedure, ovvero percentuali, scadenze, modalità operative. Ora il bonus può valere meno del 110% ed essere spendibile solo come detrazione dalle imposte (senza cessione o sconto in fattura).

Tutto dipende dal momento dell’eventuale delibera in condominio e dall’avvio formale dei lavori nei casi di edilizia libera.

Vediamo gli incastri possibili per i diversi tipi di immobile. Ricordando che, anche quando la cessione e lo sconto sono ammessi dalla legge, potrebbe essere impossibile trovare un acquirente intermediario finanziario sul mercato mentre si nota un timido segnale di acquisti tra privati.

In condominio

Per i lavori su parti comuni condominiali possono sussistere queste opportunità:

• Superbonus al 110% fino alla fine del 2023 con possibilità di fare cessione e sconto in fattura, per chi ha deliberato in assemblea i lavori entro il 18 novembre 2022 e ha presentato la Cilas entro fine anno (oppure li ha deliberati tra il 19 e il 24 novembre, presentando la Cilas entro il 25; oppure ancora, per la demolizione con ricostruzione, ha presentato l’istanza entro il 31 dicembre 2022). Normalmente la CILAS è corredata dal verbale di assemblea condominiale di delibera.

Si tenga presente che è necessario, ad avviso di chi scrive, che la delibera occorra anche nel caso del minicondominio, ovvero quella tipologia di condominio che non ha obbligo di nomina dell’amministratore e di dotarsi del codice fiscale.

• Superbonus al 90% nel 2023, con possibile cessione e sconto, per chi ha deliberato i lavori e presentato la Cilas (o l’istanza di titolo abilitativo in caso di demolizione e ricostruzione) dopo le date indicate al punto precedente, ma comunque entro il 16 febbraio Nota bene: se sono state sostenute delle spese nel 2022, queste hanno il 110 per cento.
• Superbonus al 90% nel 2023, senza possibilità di sconto o cessione, per chi delibera i lavori e/o presenta la pratica edilizia dal 17 febbraio in poi.

Unico proprietario

Gli edifici di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche, da due a quattro unità immobiliari, somigliano ai condomìni essenzialmente per la parte fiscale degli adempimenti inerenti alle procedure di cessione del credito/sconto in fattura. Ma ci sono un paio di differenze che indichiamo di seguito:

• Superbonus al 110% anche nel 2023, con cessione o sconto, per chi ha presentato la Cilas entro il 25 novembre 2022 (non serve la delibera; l’istanza di demolizione va al 31 dicembre).
• Superbonus al 90%, con cessione o sconto, come nel caso del condominio (cioè Cilas o istanza dopo le date indicate al punto precedente, ma comunque entro il 16 febbraio).
• Superbonus al 90% senza cessione o sconto, con la pratica edilizia dal 17 febbraio in poi.

Sia per gli edifici di un solo proprietario, sia per i condomìni, nel 2024 l’agevolazione scenderà al 70% e nel 2025 al 65 per cento.

Unità singole

Per i lavori sulle “villette” – cioè le case unifamiliari e le unità funzionalmente indipendenti – le combinazioni possibili sono:

• Superbonus al 110% cedibile e utilizzabile con lo sconto in fattura, ma scaduto il 30 giugno 2022, per chi non è riuscito ad attivare la proroga.
• Superbonus del 110% sulle spese fino al prossimo 31 marzo, con possibilità di cessione e sconto, per chi  – alla data del 30/09/2022 – ha effettuato almeno il 30% dell’intervento complessivo.
• Superbonus non applicabile, se i lavori sono stati iniziati nella finestra temporale non coperta dall’incentivo, cioè dal 1° luglio al 31 dicembre 2022 (senza arrivare al 30% dei lavori al 30 settembre 2022, altrimenti ci sarebbe la proroga).
• Superbonus del 90% per il solo 2023, con possibilità di sconto e cessione, per chi ha presentato la Cilas entro il 16 febbraio (o l’istanza di titolo abilitativo in caso di demolizione e ricostruzione). Attenzione: per questi immobili nel 2023 il superbonus spetta solo a chi ha iniziato i lavori dal 1° gennaio, usa la casa come abitazione principale, la possiede sulla base di un diritto reale (usufrutto) e ha un reddito di riferimento non superiore a 15mila euro (calcolato con il quoziente familiare).
• Superbonus del 90% per il solo 2023, non cedibile nè utilizzabile tramite sconto in fattura, se la Cilas è presentata dal 17 febbraio in poi (servono comunque il reddito di riferimento e le altre condizioni indicate la punto precedente)

Rag. Giampaolo BALBONI