Gli adempimenti dell’amministratore di condominio

Nel caso di un numero di condomini non superiore a 4 essi possono comunque, ancorché non obbligati dalla legge, nominare un amministratore.
L’amministratore dura incarica un anno; al termine del mandato egli non decade
automaticamente ma continua la propria attività, a meno di esplicita volontà contraria da parte dei condomini, fino alla nomina del nuovo amministratore per garantire la continuità della gestione.
Alla fine di ogni anno l’amministratore deve rendere conto della sua gestione.
Trattandosi di un consuntivo esso va presentato alla fine dell’anno all’assemblea che lo approva.

Il condominio è una particolare forma di comunione che ha per oggetto un bene immobile.
La particolarità consiste nel fatto che ogni condomino ha la proprietà esclusiva di uno o più appartamenti, negozi, uffici ecc. ed è, contemporaneamente, comproprietario di alcune parti dell’edificio assieme agli altri condomini; questa comunione è definita forzosa poiché non è suscettibile di scioglimento per volontà dei singoli condomini. Il condominio viene a esistenza nel momento in cui le singole parti diventano proprietà esclusiva di persone diverse, anche se mancano le strutture organizzative idonee a gestire le parti comuni (Cass. n. 13109, 30. 3. 1997). Il condomino possiede un diritto di proprietà esclusiva su una porzione precisamente determinata dell’edificio e inoltre un diritto di comproprietà sulle parti comuni. Le norme previste dal codice civile in materia di comunione (artt. 1100 e segg.) possono essere applicate anche al condominio. La loro applicazione è condizionata dalla compatibilità e dalla complementarietà con le norme specificamente previste per il condominio (artt. 1117 e segg.). La funzione di integrazione della normativa sulla comunione è espressamente prevista nell’art. 1139 cod. civ. , dove è previsto uno specifico rinvio. L’obbligatorietà della nomina dell’amministratore di condominio è definita all’interno dell’art. 1129 cod. civ. ove si precisa che si rende obbligatoria quando i condomini sono più di quattro e l’art. 1138, ultimo comma, cod. civ. prevede che tale norma è inderogabile. Se l’assemblea non provvede,la nomina è fatta dal giudice, su ricorso di uno o più condomini (art. 1129, comma 1, cod. civ.): egli può essere scelto indifferentemente tra i condomini oppure tra soggetti completamente estranei al condominio. Nel caso di un numero di condomini non superiore a quattro essi possono comunque, ancorché non obbligati dalla legge, nominare un amministratore. L’amministratore dura in carica un anno (art. 1129, comma 2, cod. civ.); al termine del mandato egli non decade automaticamente ma continua la propria attività, ameno di esplicita volontà contraria da parte dei condomini (Cass., n. 2099, 30 giugno1999), fino alla nomina del nuovo amministratore per garantire la continuità della Gestione. L’amministratore può essere revocato (art. 1129, commi 2 e 3, cod. civ.):
– in ogni momento, dall’assemblea (con le stesse maggioranze previste per la nomina);
– dal tribunale, su ricorso di ciascun condomino:

1. quando, avendo ricevuto una citazione o un provvedimento dall’autorità amministrativa aventi un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni, egli non ne dà, senza indugio, notizia all’assemblea;

2. se per 2 anni consecutivi non ha reso il rendiconto della sua gestione;

3. quando vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità.
L’amministratore deve eseguire i compiti egli incarichi che gli sono stati affidati con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176, cod. civ. ). I principali compiti prescritti dal cod. civ. in capo agli amministratori di condominio sono i seguenti (art. 1130, cod. civ. ):
– eseguire le delibere assembleari;
– curare l’osservanza del regolamento di condominio;
– disciplinare l’uso delle cose comuni;
– riscuotere i contributi;
– fare fronte alle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni;
– rendere conto della gestione.

Requisiti soggettivi

Normalmente l’attività di amministratore di condominio viene svolta da una persona fisica . La giurisprudenza più recente ha comunque ritenuto valida la nomina di una società di fatto o di una società di persone come amministratore di condominio (Cass., n. 11155, 24 dicembre 1994). Il Tribunale di Genova, con ordinanza 11 luglio 2001, ha ritenuto che la delibera di nomina ad amministratore di una società di capitali, con contestuale indicazione della persona fisica che la rappresenta, può ritenersi valida solo se atta a conferire l’incarico personalmente a quest’ultimo. A favore della tesi sulla possibilità di conferire l’incarico di amministratore di condominio in capo a una S. r. l. era già intervenuto sia il Tribunale di Milano, con sentenza 3 novembre1988, sia il Tribunale di Roma, con sentenza 31 maggio 1989. Nel nostro ordinamento le pronunce della Corte di cassazione non vincolano gli altri giudici obbligandoli a seguire gli orientamenti forniti, tuttavia se un principio viene fissato dalla Suprema Corte anche gli altri giudici generalmente ne tengono conto.

Responsabilità
dell’amministratore

Responsabilità penale
Nell’ambito della propria attività l’amministratore può incorrere in responsabilità penale se le sue azioni od omissioni configurano una fattispecie di reato.
In generale la responsabilità penale dell’amministratore trova la propria fonte nell’art. 40 comma 2cod. pen. il quale stabilisce che «non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo» (Cass., n. 4676, 14 aprile 1976).

Responsabilità civile
La responsabilità contrattuale deriva dal rapporto che si crea tra i condomini e l’amministratore,che è riconducibile al contratto di mandato. Al fine di individuare i limiti della responsabilità l’art. 1710 cod. civ. prevede che il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

Contabilità
del condominio

Alla fine di ogni anno l’amministratore deve rendere conto della sua gestione ai sensi dell’art. 1130, comma 2, cod. civ. Trattandosi di un consuntivo esso va presentato alla fine dell’anno all’assemblea che lo approva. La legge non richiede una particolare forma; pertanto essa è libera. È sufficiente che tale documento sia idoneo a illustrare ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione. Il periodo di tempo per il quale l’amministratore è tenuto a conservare i documenti relativi alla gestione del condominio è il seguente:
– registro dei verbali dell’assemblea deve essere conservato per sempre;
– contratti di lavoro e le buste paga devono essere conservate per 5 anni dalla data di cessazione del rapporto di lavoro;
– libri paga, le ricevute dei versamenti e delle dichiarazioni all’INPS devono essere conservati per sempre;
– documenti relativi ai contratti di appaltodevono essere conservati per 10 anni;
– contratti di manutenzione degli impianti e di erogazione dei pubblici servizi devono essere conservati per 10 anni.

Gli adempimenti fiscali

Ritenuta d’acconto
Dal 1° gennaio 1998 il condominio è sostituto d’imposta. In base alla normativa vigente, l’amministratore, in rappresentanza del condominio, è tenuto a operare la ritenuta d’acconto sulle somme erogate a taluni soggetti.
Più precisamente dovrà:
– effettuare le ritenute d’acconto sulle somme erogate ai dipendenti condominiali (per esempio al portiere). Alla ritenuta si applicano le aliquote IRPEF con il ragguaglio al periodo di paga degli scaglioni annui di reddito;
– effettuare le ritenute d’acconto sulle somme rogate ai lavoratori autonomi che effettuino prestazioni a favore del condominio (per esempio professionisti, agenti, mediatori ecc.). Il condominio effettua la ritenuta del 20% sui compensi per prestazioni di lavoro autonomo. La ritenuta va applicata anche ai compensi che l’amministratore eroga a favore di se stesso. Per le prestazioni inerenti i rapporti di commissione, agenzia, mediazione, il condominio deve operare la ritenuta nella misura dal 23% al 50% (o al 20% nel caso in cui l’agente, mediatore ecc. rilasci alla fine dell’anno precedente una dichiarazione ove afferma che intende avvalersi della ritenuta minore perché ha dipendenti,collaboratori);
– effettuare le ritenute d’acconto sulle somme erogate allo stesso amministratore.
Gli obblighi degli amministratori in rappresentanza dei condomini amministrati, relativamente alla ritenuta d’acconto, prevedono anche che l’amministratore stesso:
– tenga una contabilità specifica relativamente ai soggetti ai quali opera la ritenuta (per esempio il libro matricola e il libro paga relativamente al portiere);
– proceda al calcolo delle ritenute d’acconto sulle somme per le quali è prevista la ritenuta;
– effettui le ritenute stesse;
– proceda al versamento di tutte le ritenute effettuate ai sensi della legislazione vigente;
– predisponga e rilasci ogni anno la certificazione relativa ai redditi corrisposti nell’anno precedente;
– presenti ogni anno la dichiarazione normativamente prevista per i sostituti d’imposta.
Da quando il condominio è divenuto sostituto d’imposta vi è l’obbligo in capo all’amministratore di condominio di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria.

Rilascio della certificazione
Il condominio è tenuto, oltre a effettuare le ritenute, anche a rilasciare entro il mese di marzo dell’anno successivo a quello in cui le ritenute sono state operate, oppure entro 12 giorni dalla richiesta dell’interessato, in caso di interruzione del rapporto di lavoro, la certificazione attestante l’ammontare complessivo delle somme corrisposte, delle ritenute operate e delle detrazioni d’imposta effettuate. Quindi entro il 31 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state operate le ritenute l’amministratore in nome e per conto del condominio consegnerà:
– il modello CUD ai dipendenti e collaboratori coordinati e continuativi;
– la certificazione di avvenuto versamento della ritenuta d’acconto (in forma libera) ai professionisti, agenti ecc.
Ogni anno il condominio (per mezzo del suo amministratore) deve compilare e presentare il modello 770 (sostituti d’imposta) riassuntivo di tutte le ritenute operate.

Il modello 770
La dichiarazione modello 770 è suddivisa in due distinte dichiarazioni ( 770 semplificato e 770 ordinario ), in funzione dei dati richiesti. Il modello 770 semplificato deve essere utilizzato dagli amministratori di condominio per comunicare i dati fiscali relativi alle ritenute operate nell’anno nonché gli altri dati contributivi e assicurativi richiesti.
Nella pratica il modello contiene:
– i dati relativi alle certificazioni rilasciate ai soggetti cui sono stati corrisposti redditi di lavoro dipendente e assimilati;
– indennità di fine rapporto;
– prestazioni in forma di capitale erogate da fondi pensione;
– redditi di lavoro autonomo;
– provvigioni;
– redditi diversi;
– dati contributivi, previdenziali e assicurativi ;
– i dati relativi all’assistenza fiscale prestata nell’anno relativa al periodo d’imposta precedente;
– i dati dei versamenti effettuati e delle compensazioni operate.
Il modello 770 può essere presentato solo per via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato.

Il Quadro AC
Il D. M. 12 novembre 1998 individua quali sono le comunicazioni che l’amministratore di condominio deve inoltrare all’anagrafe tributaria. Tale norma è stata emanata in considerazione del fatto che l’art. 7 del D. P. R. 605 del 29 settembre 1973 come modificato dall’art. 21, comma 14, della legge 449 del 27 dicembre 1997, dispone che gli amministratori di condominio negli edifici devono comunicare annualmente all’anagrafe tributari all’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori.
I dati che l’amministratore di condominio deve comunicare sono i seguenti:
– il proprio codice fiscale e i propri dati anagrafici (cognome, nome, luogo e data di nascita per le persone fisiche, denominazione o ragione sociale per le società);
– relativamente a ciascun condominio: il codice fiscale, la denominazione, l’indirizzo completo;
– relativamente a ciascun fornitore: il cognome, il nome, la data e il luogo di nascita se persona fisica, ovvero la ragione o denominazione sociale se altro soggetto, il codice fiscale, il domicilio fiscale, nonché l’importo complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare.

Non deve comunicare:
– i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
– i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte (esposti nel modello 770);
– con riferimento al singolo fornitore gli acquisti effettuati nell’anno solare non superiori a 258,23 euro.
Il periodo al quale occorre fare riferimento per gli obblighi sopra specificati è l’anno solare precedente. Quindi a decorrere dal 1° gennaio 1998 gli amministratori di condominio sono obbligati a comunicare annualmente l’ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori. I dati devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi dell’amministratore compilando l’apposito quadro AC da allegare al modello UNICO.
Il quadro AC è composto di due parti:
– la prima serve a identificare il condominio intestatario degli acquisti di beni e servizi effettuati nel corso dell’anno solare;
– la seconda riporta, per ciascun fornitore, i dati identificativi e l’ammontare complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati dal condominio nel corso dell’anno solare; in queste sezioni vanno indicati solo i fornitori del condominio per i quali siano state corrisposte somme per importi superiori a euro 258,23 annui comprensivi d’ IVA.
Si precisa che:
– il singolo proprietario di un unico fabbricato non è obbligato a presentare il quadro AC in quanto viene a mancare il requisito di comproprietà dell’immobile (art. 1117, cod. civ. ); il fabbricato, infatti, non costituisce condominio, pertanto non deve compilare il quadro AC che compete all’amministratore;
– il quadro AC va presentato dall’amministratore, unitamente al proprio modello UNICO. Tuttavia qualora esso sia esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi o presenti il modello 730, l’amministratore dovrà presentare il quadro AC assieme al frontespizio del modello UNICO.

• Il Quadro AC
  
  Dati identificativi del condominio – parte prima
  In questa sezione, relativamente a ciascun condominio, intestatario di almeno un quadro AC, devono essere indicati:
  PUNTO 1 Il codice fiscale del condominio
  PUNTO 2 L’eventuale denominazione attribuita al condominio in sede di richiesta di attribuzione di codice fiscale
  PUNTI 3, 4 , 5 Rispettivamente, il comune, la provincia e la via con il numero civico.
  Qualora sia necessario compilare più quadri relativi a uno stesso condominio e quindi occorra predisporre un altro quadro AC, i dati identificativi del condominio vanno riportati su tutti i quadri necessari. In ogni caso, tutti i quadri compilati, sia che attengano a uno o più condomini, devono essere numerati utilizzando il campo “MOD. N.” con un’unica numerazione progressiva.

  Dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi – parte seconda
  Questa sezione è dedicata ai fornitori di beni e servizi del condominio indicato al quadro AC1; sono qualificati come fornitori del condominio, pertanto vanno indicati nella sezione da AC2 a AC6:
  – gli altri condomini, i super condomini, i consorzi e gli enti di pari natura ai quali il condominio abbia corrisposto somme superiori a euro 258,23 annui, a qualsiasi titolo;
  – fornitori di beni e servizi, che abbiano garantito al condominio nell’anno solare, forniture di importo superiore a 258,23 euro comprensivo d’IVA.
  Quanto ai valori da indicare, vanno indicati tutti quelli effettuati nell’anno solare tranne:
  – gli importi, relativi agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’IVA gravante sull’acquisto, non superiori complessivamente a euro 258,23 per singolo fornitore;
  – i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas di qualsiasi importo;
  – le somme corrisposte e assoggettate a ritenuta d’acconto che sono esposte nel modello 770 (per esempio le prestazioni dei lavoratori autonomi come l’amministratore, il notaio, il geometra ecc.).
  Per determinare l’ammontare complessivo da indicare per ciascun fornitore, occorre che siano considerate le somme pagate e gli acquisti effettuati nell’anno solare.
  Compilazione di questa sezione:
  Punti da 1 a 10: i dati anagrafici dei fornitori persone fisiche; in particolare nell’ordine: 1 codice fiscale (o partita IVA), 2 cognome, 3 nome, 4 sesso, 5 data di nascita, 6 comune di nascita, 7 provincia di nascita, 8 comune di residenza, 9 provincia di residenza, 10 via e numero civico di residenza;
  Punti 1, 2, 8, 9, 10: i dati identificativi dei fornitori diversi dalle persone fisiche; trattasi di soggetti quali società di persone o di capitali, enti pubblici o privati ecc. In tal caso vanno riportati solo nell’ordine: 1 codice fiscale (o partita IVA), 2 denominazione, 8 comune di domicilio fiscale, 9 provincia di domicilio fiscale,10 via e numero civico di domicilio fiscale;
  Punto 11: questo campo va compilato solo se il fornitore del bene o servizio sia un soggetto non residente; in tal caso va indicato il codice dello Stato estero di residenza che si ricava dall’appendice allegata alle istruzioni ministeriali;
  Punto 12: l’ammontare complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati dal condominio nel corso dell’anno solare.

Il condominio e l’agevolazione IRPEF

Anche il condominio è fra i soggetti che possono usufruire dell’agevolazione fiscale sulle ristrutturazioni (41%-36%). A decorrere dal 1° gennaio 1998 è stata prevista una detrazione IRPEF pari al 41%, poi 36% e dal 1° gennaio 2006 nuovamente al 41% delle spese sostenute per le opere di recupero edilizio, manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuate su unità immobiliari a destinazione residenziale. Possono beneficiare di questa detrazione i seguenti soggetti (residenti e non residenti):
– proprietario o nudo proprietario;
– familiare convivente;
– titolare di diritto reale (usufrutto, uso,abitazione, superficie);
– futuro acquirente;
– inquilino o comodatario;
– soci assegnatari di cooperative edilizie a proprietà indivisa o divisa;
– imprenditori, purché l’immobile oggetto dell’intervento non sia né strumentale né immobile merce.
Nel caso in cui l’immobile oggetto degli interventi venga ceduto e il venditore non abbia utilizzato tutta la detrazione spettante il beneficio si trasferisce all’acquirente.

Interventi agevolabili
Sono agevolabili le seguenti spese:
– interventi di recupero edilizio di cui alla lett. a), b), c), d) ed e) dell’art. 31, legge 457/1978;
– eliminazione delle barriere architettoniche aventi a oggetto ascensori, montacarichi…;
– opere di cablatura di edifici;
– opere finalizzate al risparmio energetico,al contenimento dell’inquinamento acustico e alla sicurezza statica e antisismica;
– interventi di messa a norma degli edifici;
– realizzazione di posti auto e autorimesse;
– opere per la manutenzione e salvaguardia dei boschi;
– spese per interventi di bonifica dell’amianto;
– spese sostenute per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica dei fabbricati;
– interventi sviluppati per evitare gli infortuni domestici;
– spese per interventi su immobili per favorire la mobilità interna ed esterna del portatore di handicap.

Le spese ammesse
Le spese ammesse in detrazione sono quelle:
– per l’esecuzione dei lavori;
– per l’acquisto dei materiali;
– di progettazione;
– le perizie e i sopralluoghi;
– le imposte (IVA, bollo, diritti vari ecc.);
– per oneri di urbanizzazione;
– per la relazione di conformità degli interventi alle leggi vigenti;
– per prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici;
– per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica dei fabbricati e la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione (a decorrere dal 1° gennaio 2000).

Condizioni per beneficiare
dell’agevolazione e adempimento
Per poter beneficiare dell’agevolazione devono essere osservati i seguenti adempimenti:
– il pagamento di tutte le prestazioni tra-mite bonifico bancario 1 che evidenzi la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, il numero di partita IVA e il codice fiscale del soggetto che riceve il bonifico;
– rispetto da parte dell’impresa ristrutturatrice degli obblighi di tutela della salute,di sicurezza sul lavoro e il regolare pagamento dei contributi INPS dei dipendenti;
– gli edifici devono essere accatastati o deve essere stato richiesto l’accatastamento;
– prima dell’inizio dei lavori il contribuente deve presentare all’Agenzia dell’ entrate
– Centro Operativo di Pescara,Via Rio Sparto 21, 65100 Pescara
– l’apposita comunicazione 2 dove va indicatala data di inizio lavori con allegatala documentazione richiesta (in alternativa può essere allegata una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante il possesso della documentazione stessa);
– prima dell’inizio dei lavori deve essere inviata con raccomandata A. R. all’azienda Sanitaria locale competente una comunicazione relativa alla data di inizio, all’ubicazione e alla natura dei lavori da effettuare, ai dati del committente, al nominativo dell’ impresa edile con relativa assunzione di responsabilità di aver adempito a tutti gli obblighi in materia di sicurezza sul lavoro e contributivi e alla natura delle opere.

La documentazione richiesta
Alla comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello da inviarsi a/m raccomandata al Centro Operativo di Pescara devono essere allegati i seguenti documenti3:
– denuncia di inizio attività o concessione edilizia;
– dati catastali o domanda di accatastamento;
– copie delle ricevute di pagamento dell’ICI (se dovuta) a decorrere dal 1997;
– delibera assembleare condominiale e tabella dei millesimi di ripartizione delle spese per i lavori condominiali;
– per i lavori eseguiti dal detentore (diverso da coniuge, figli e genitori conviventi) deve essere allegata la dichiarazione di consenso del possessore e gli estremi dell’eventuale contratto di locazione o comodato;
– per i lavori superiori a 51. 645,69 euro deve essere trasmessa una dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da ingegnere, geometra o altro tecnico abilitato entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione dei redditi che si riferisce al periodo di imposta in cui sono stati effettuati i lavori che superano il predetto limite.

La decadenza del beneficio
Il beneficio non viene riconosciuto quando:
– non sia stata inviata comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara;
– non sia stata inviata preventiva comunicazione all’ASL 4;
– non sia stata presentata la dichiarazione di esecuzione dei lavori se gli stessi superano la soglia di 51. 645,69 euro;
– le comunicazioni sono state trasmesse su moduli non conformi o compilati in modo erroneo;
– nel caso siano state realizzate opere difformi dal titolo abilitativo e in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi;
– se vengono violate da parte dell’impresa incaricata le norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri e in materia di obbligazioni contributive5.

Nel caso in cui il contribuente invitato a regolarizzare la comunicazione non ottemperi nei tempi indicati dall’Ufficio scatta la decadenza se:
– non sono state allegate le abilitazioni amministrative;
– non è stata allegata la domanda di accatastamento;
– non è stata allegata la fotocopia del versamento ICI;
– non è stata allegata la copia del verbale di delibera assembleare condominiale e la tabella dei millesimi;
– non è stata allegata la dichiarazione del possessore del consenso all’esecuzione dei lavori.

Le principali novità/conferme
per il 2006
Le principali novità/conferme valide per il 2006 sono le seguenti:

1. l’agevolazione deve essere obbligatoriamente suddivisa in 10 quote annuali di pari importo tranne che nelle seguenti due ipotesi:
– in 5 rate annuali costanti per i proprietario titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento che abbiano un’età non inferiore a 75 anni;
– in 3 rate annuali costanti per i proprietario titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento che abbiano un’età non inferiore a 80 anni;

2. la detrazione spetta fino a concorrenza dell’imposta lorda dovuta. L’eventuale eccedenza non è riportabile nei periodi successivi,né può essere utilizzata in compensazione o chiesta a rimborso. Il limite di spesa agevolabile è pari a 48 mila euro. Tale limite va riferito per ogni soggetto interessato a ciascuna unità immobiliare sulla quale siano stati realizzati gli investimenti;

3. nel caso di prosecuzione di lavori iniziati prima del 1° gennaio 2004, ai fini del tetto massimo di spesa ammessa al beneficio (48 mila euro) bisogna tenere conto anchedelle spese sostenute negli anni precedenti che pertanto concorreranno alla formazione del limite. Tale limitazione non vale quando i lavori non si possano considerare una continuazione di precedenti interventi; a tal fine una nuova concessione edilizia o una nuova dichiarazione d’inizio lavori può costituire utile elemento di prova a favore del contribuente.

La circolare delle Entrate n. 15/2003
La circ. n. 15/2003 dell’Agenzia delle entrate ha confermato quanto previsto per il passato in merito alle condizioni e adempimenti obbligatori per poter beneficiare dell’agevolazione.
Infatti permangono i seguenti obblighi:
– i pagamenti devono essere effettuati a mezzo bonifico bancario;
– l’impresa ristrutturatrice deve rispettare gli obblighi di tutela della salute, di sicurezza sul lavoro e il regolare pagamento dei contributi INPS dei dipendenti; – gli edifici oggetto dell’agevolazione devono essere accatastati (o richiesto l’accatastamento);
– prima dell’inizio dei lavori il contribuente deve presentare al Centro Operativo di Pescara l’apposita comunicazione doveva indicata la data di inizio lavori con allegata la documentazione richiesta (denuncia inizio attività o concessione edilizia,copie ricevute pagamento ICI (se dovuta) a decorrere dal 1997, delibera assemblea condominiale e tabella dei millesimi di ripartizione delle spese peri lavoro condominiali);
– prima dell’inizio dei lavori il contribuente deve inviare con raccomandata A. R. all’Azienda sanitaria locale competente una comunicazione relativa alla data di inizio, all’ubicazione e alla natura dei lavori da effettuare, ai dati del committente,al nominativo dell’impresa edile con relativa assunzione di responsabilità di aver adempito a tutti gli obblighi in materia di sicurezza sul lavoro e contributivi e alla natura delle opere;
– per lavori superiori a 51. 645,69 euro deve essere trasmessa al Centro Operativo di Pescara una dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da ingegnere, geometra o altro tecnico abilitato entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione dei redditi che si riferisce al periodo di imposta in cui sono stati effettuati i lavori che superano il predetto limite.
I limiti dell’agevolazione nei diversi anni sono segnalate nella tabella 1.

I limiti dell’agevolazione nei diversi anni

* Eccezioni: in 5 rate annuali costanti per i proprietari o titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento di età non inferiore a 75 anni; in 3 rate annuali costanti per i proprietari o titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento, di età non inferiore a 80 anni.

La circolare delle Entrate n. 57/1998
Per sapere se le spese sostenute sulle parti comuni di edifici residenziali sono tutte agevolabili, bisogna valutare l’edificio nel suo complesso. La circ. n. 57/E del 24 febbraio1998 afferma, infatti, che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Utilizzando quindi un principio di prevalenza della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, è possibile ammettere alla detrazione fiscale, nel caso delle spese sostenute per le parti comuni di un edificio,anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali qualora la superficie complessiva delle unità destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%. Tuttavia, qualora tale percentuale sia inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei soli possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. Quindi, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni bisogna verificare se:
– nel fabbricato condominiale vi è prevalenza di abitazioni rispetto a unità immobiliari di diversa tipologia: in questo caso le spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione anche da chi possiede o detiene unità immobiliari destinate a utilizzazioni diverse da quella abitativa (per esempio negozi,uffici ecc.);
– nel fabbricato condominiale non vi è prevalenza di abitazioni rispetto a unità immobiliari di tipologia diversa: in questo caso le spese vanno considerate ai fini del calcolo della detrazione solo da chi possiede o detiene unità immobiliari destinate a uso abitativo. La prevalenza deve essere determinata in base al criterio della superficie.

Le parti comuni condominiali
Sono parti comuni nei condomini, ai sensi dell’art. 1117, cod. civ.:
– Co.1. il suolo, le fondazioni, i muri maestri,i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli androni, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
– Co. 2. i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia,per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per gli altri simili servizi in comune;
– Co. 3. le opere, le istallazione, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua,per il gas, per l’energia elettrica,per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. L’agevolazione (art. 1, legge 449/ 1997) fa riferimento esclusivamente alle parti comuni condominiali riportate al comma 1 dell’art. 1117, cod. civ., mentre la circ. n. 57/E/1998 richiama anche le spese sostenute per la ristrutturazione dell’alloggi del portiere (art. 1117, comma 2).

La documentazione per gli interventi condominiali
La documentazione da conservare ed eventualmente produrre su richiesta all’Agenzia delle entrate è la seguente: fatture, ricevute fiscali e ogni altra documentazione che documenti la spesa sostenuta più la ricevuta del bonifico bancario. Per gli interventi su parti comuni dei condomini, in alternativa a quanto sopra, è sufficiente una certificazione dell’amministratore che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti e l’importo che il contribuente può portare in detrazione ai fini dell’agevolazione, che corrisponde alla quota millesimale effettivamente pagata (vedi istruzioni modelli 730 e UNICO). La detrazione compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell’amministratore a favore del fornitore, nel limite delle quote dallo stesso imputate ai singoli condomini e comunque da questi ultimi effettivamente versate al condominio.

Le altre imposte

ICI nel condominio
L’ICI è dovuta dal condominio sulle parti comuni censite autonomamente. Nonostante la dichiarazione sia presentata dall’amministratore, i soggetti obbligati al versamento dell’ICI per dette parti comuni sono i condomini,ciascuno per la sua quota.
È data tuttavia facoltà all’amministratore di effettuare il versamento per conto dei condomini, dell’intera imposta dovuta per l’unità immobiliare sita nel comune.
Nel caso in cui vi siano state variazioni nel corso dell’anno precedente relativamente alle parti comuni del condominio di cui all’art. 1117,
n. 2), cod. civ. , cui è attribuita o attribuibile un’autonoma rendita catastale, ossia locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, e per altri simili servizi in comune, l’amministratore di condominio deve presentare la dichiarazione ICI per conto dei condomini, entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione dei redditi.
Nella compilazione della dichiarazione, l’amministratore deve riportare nella parte del frontespizio dedicata al “dichiarante” i dati identificativi del condominio con relativo codice fiscale; i condomini invece non devono essere indicati sul modulo come contitolari.
Questa deve essere presentata al Comune in cui è situato l’edificio condominiale.

Imposte sui redditi
Il condominio non è soggetto passivo ai fini delle imposte sui redditi.
Gli immobili di cui all’art. 1117
n. 2) cod. civ. , oggetto di proprietà comune nel caso in cui sia attribuita o attribuibile un’autonoma rendita catastale, producono un reddito imputabile a ciascun condomino in proporzione alla sua quota di proprietà. Se l’importo non è superiore a 25,82 euro questo non concorre a formare il reddito del condomino. L’esclusione non è applicabile se l’unità immobiliare consiste in un negozio o è locata.

Imposta di registro
L’imposta di registro è dovuta per i contratti di locazione a terzi di parti comuni nel condominio.

IVA
Il condominio non è un soggetto IVA.

Bollo
I registri del condominio non vanno vidimati né bollati.

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Note
1. eccezione di: pagamenti effettuati entro il 28 marzo 1998 (data di entrata in vigore del regolamento); spese relative agli oneri di urbanizzazione; ritenute d’acconto operate sui compensi; imposta di bollo; diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e denunce di inizio lavori; parte di prezzo che l’acquirente corrisponde subentrando mediante accollo nel contratto di mutuo stipulato dall’impresa.
2. per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali o per quelli realizzati su immobili di società di persone o associazioni, il modulo deve essere trasmesso rispettivamente a cura dell’amministratore di condominio odi uno dei soci o associati.
3. in luogo della documentazione prevista il contribuente può allegare un’autocertificazione ai sensi del d. p. r. 445/2000 in esenzione da imposta di bollo attestante il possesso della documentazione stessa e la disponibilità a esibirla su richiesta degli uffici finanziari.
4. l’omissione della preventiva comunicazione all’asl comporta la decadenza nel caso in cui risulti che la tipologia di lavori eseguiti o per le modalità di svolgimento degli stessi il contribuente vi era tenuto sulla base della legislazione extrafiscale vigente.
5. A questo proposito è opportuno che il contribuente sia in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori (dichiarazione sostitutiva di atto notorio) che attesta l’osservanza delle disposizioni.

Per informazioni scriveteci a:
info@uppi-bologna.it