Revoca dell’amministratore di condominio

Molto spesso, e nonostante la Legge di Riforma del Conominio sia entrata in vigore da ormai sette anni, molte persone chiedono delucidazioni su come revocare, e se ci sono buone possibilità di riuscita in tal senso, l’amministratore di Condominio.

Con la summenzionata legge n° 220/2012, peraltro, che ha riconosciuto più formalmente la professione anche con l’obbligo della formazione professionale continua, attraverso l’ottenimento di quindici crediti formativi da effettuarsi entro l’otto ottobre di ogni anno, può accadere che un amministratore non sia in regola e che i Condomini, dopo averlo scoperto, decidano di richiedere il sollevamento dall’incarico.

L’articolo 1129 c.c. contempla diversi casi di revoca: da un lato viene prevista la revoca assembleare che può essere motivata o non motivata, dall’altro la revoca giudiziale, per gravi irregolarità, quali la citazione per la revisione delle tabelle millesimali.

In linea generale, il codice dispone che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea e i condomini possono sempre decidere di revocare l’amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo, alla base dell’interruzione del rapporto.

E’ necessario che la revoca sia indicata nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblra e che questa deliberi in tal senso con lo stesso quorum previsto per la nomina, oppure con le stesse modalità previste nel regolamento di condominio.

E’ bene ricordare che l’omessa convocazione dell’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore costituisce una grave irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale (come stabilito dall’articolo 1129, comma 12, n° 1 c.c.).

La revoca dell’amministratore può anche essere disposta dall’Autorità giudiziaria su ricorso di ciascun Condomino così come contemplato dall’articolo 1129 comma 11 del codice civile.

I casi in cui il singolo condomino può agire in tal senso sono i seguenti:

1) se l’amministratore non ha informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (articolo 1131 c.c.)

2) se l’amministratore non ha reso il conto della sua gestione;

3) se l’amministratore ha commesso gravi irregolarità.

L’amministratore revocato dall’Autorità Giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’Assemblea (rif articolo 1129 comma 13 c.c.). In questo caso il codice civile indica quali sono le gravi irregolarità.

L’amministratore revocato dall’Autorità Giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’assemblea (articolo 1129 comma 13 c.c.).

Per entrare nel dettaglio di seguito di elencano le gravi irregolarità di cui innanzi:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, nonché il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla Legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3)  la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al Condominio;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del Condominio e il patrimonio personale dell’amministratore e di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al Condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva, qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130 n. 6),7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità);

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 c.c.

Inoltre si possono verificare le gravi irregolarità fiscali come si verifica nel caso in cui l’amministratore non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se esse si verificano, il singolo Condomino può innanzitutto chiedere la convocazione di asssemblela per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore e, in caso di mancata revoca da parte dell’Assemblea, può rivolgersi all’autorità giudiziaria su cui si pronuncerà il Tribunale competente.

E’ importante però sottolineare che la Corte di Cassazione ha chiarito che l’amministratore del condominio non può essere revocato qualora non sussista una giusta causa, come quelle dianzi elencate.

L’amministratore del Condominio può infatti qualificarsi come un mandatario, vale a dire un soggetto fisico e/o giuridico che, dietro compenso, si obbliga a svolgere determinate attività intellettuali in nome e per conto dei condomini.

Secondo l’articolo 1703 del codice civile “ il mandato è il contratto con il quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra”.

Come sopra specificato, l’undicesimo comma dell’articolo 1129 c.c., indica che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

In base ad una interpretazione letterale, potrebbe sembrare che l’assemblea abbia la possibilità di revocare l’amministratore senza alcuna motivazione plausibile e senza che la decisione abbia conseguenze.

Ciò non risponde al vero in quanto, come sopra sxpiegato, il contratto che si instaura tra amministratore professionista e condominio, al momento della nomina è un contratto di mandato oneroso, l’amministratore si impegna a svolgere delle attività in nome e per conto del condominio, per un determinato periodo di tempo e dietro compenso.

La fattispecie viene regolata dall’articolo 1725 del codice civile, secondo cui “ la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato, o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa”.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la Sentenza n° 20957/2004 hanno chiarito come nelle ipotesi di revoca anticipata rispetto alla scadenza naturale del mandato, l’amministratore revocato, ai sensi dell’articolo 1725 del codice civile, potrà agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subìto a causa della revoca ingiustificata; ma la tutela non potrà essere in forma specifica, soltanto risarcitoria o per equivalente.

Quindi, come recita la norma, la revoca dell’amministratore senza giusta causa, se decisa dall’assemblea prima del termine di scadenza del mandato, imporrebbe al Condominio di risarcire i danni arrecati all’amministratore revocato.

Altra questione riguarda la quantificazione dei relativi danni, ossia se il cosiddetto lucro cessante, in altri termini il mancato guadagno dell’amministratore stesso, sia quantificabile nell’intero compenso a cui avrebbe avuto diritto l’amministratore , fino alla scadenza naturale del mandato, ai sensi dell’articolo 1126 codice civile.

E’, quindi, necessario valutare bene le decisioni di revoca deliberate eventualmente dall’assemblea, onde evitare ulteriori contenziosi che possano contemplare il rischio di risarcire il danno per revoca anticipata all’amministratore, laddove non si riesca a dimostrare l’esistenza di gravi irregolarità, come sopra elencate.

Avv. Francesca Ursoleo

Consulente Legale UPPI Bologna